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凈利潤(rùn)率持續(xù)改善 負(fù)債率達(dá)歷史高位

2018-05-04 14:13:30    來源: 北青網(wǎng)

Wind數(shù)據(jù)顯示,130家房地產(chǎn)企業(yè)一季報(bào)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別為2998.84億元和334.57億元,同比分別增長(zhǎng)18.87%和39.93%。其中,87家企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),龍頭房企表現(xiàn)良好。不過,整體負(fù)債率達(dá)到79.42%,房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位。

凈利潤(rùn)率持續(xù)改善

2017年房企年報(bào)顯示,受益于2015年-2016年房地產(chǎn)銷售的大幅增長(zhǎng),行業(yè)上市公司普遍實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與凈利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。Wind數(shù)據(jù)顯示,板塊凈利潤(rùn)率達(dá)到12.4%。這是行業(yè)三年以來凈利潤(rùn)率首次回歸兩位數(shù)。

2018年一季報(bào)顯示,行業(yè)整體銷售毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率持續(xù)改善,分別為30.97%和12.65%。2017年房地產(chǎn)企業(yè)平均銷售毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率分別為29.6%和12.4%。

市場(chǎng)人士指出,銷售凈利潤(rùn)率持續(xù)改善,主因是2015年-2016年房地產(chǎn)一輪牛市后,多地房?jī)r(jià)上漲明顯。相對(duì)于2017年至今的房?jī)r(jià),房企前期土地成本相對(duì)較低,尤其是2015年前所拿土地價(jià)格,相對(duì)售價(jià)來看成本優(yōu)勢(shì)更為明顯。

陽(yáng)光股份、華僑城A、蘇寧環(huán)球等公司毛利潤(rùn)率居于前列。除去多主業(yè)經(jīng)營(yíng)和部分一季度存在大額非經(jīng)常性損益后的公司后,深振業(yè)A凈利潤(rùn)率位于前列。公司表示,業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)主要系2018年1-3月公司合作開發(fā)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)面積大幅增加、相應(yīng)確認(rèn)投資收益大幅提高所致。

東方證券認(rèn)為,自2016年第三季度開啟樓市嚴(yán)調(diào)控以來,全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)受到嚴(yán)格限制,但土地成本卻始終上漲,這將明顯壓縮房企的盈利空間,行業(yè)整體的毛利率和凈利率水平將逐漸進(jìn)入下行通道。

負(fù)債率達(dá)歷史高位

Wind數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷上行,已經(jīng)達(dá)到了2005年以來的最高點(diǎn)。截至一季度末,房企上市公司整體負(fù)債率小幅上升,達(dá)到79.42%,較2017年年報(bào)的79.08%繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率位居申萬(wàn)28個(gè)一級(jí)行業(yè)中第三位,僅次于銀行和非銀金融。

一季報(bào)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,中交地產(chǎn)、綠地控股、泰禾集團(tuán)、*ST松江、陽(yáng)光城、信達(dá)地產(chǎn)等近20家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過85%,有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。分析人士指出,2015年-2016年地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)程加快,開發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存意愿加強(qiáng),使得2017年土地投資力度明顯加大。此外,2016年以來大量房企通過發(fā)行交易所公司債進(jìn)行融資,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債大幅增長(zhǎng)。

東方證券指出,一季度上市房企銷售回款總額為5222.2億元,同比增長(zhǎng)14.5%,增速同比下滑13個(gè)百分點(diǎn),回款放緩的趨勢(shì)仍然在延續(xù)。銷售回款是房企資金流周轉(zhuǎn)的重要渠道,回款放緩將給公司現(xiàn)金流帶來較大壓力,未來房企的土地?cái)U(kuò)張將受到限制。

面對(duì)即將到來的償債高峰,多家房企開啟多渠道“找錢”模式。截至4月20日,今年房企海外發(fā)債的規(guī)模仍然呈現(xiàn)放量的趨勢(shì)。天風(fēng)證券研報(bào)顯示,按存量規(guī)模計(jì)算,截至4年20日,房地產(chǎn)行業(yè)在境外發(fā)債的存續(xù)規(guī)模約7934億元,處于所有行業(yè)中的第二名,其中2018年共發(fā)行1626.66億元。

存貨同比增長(zhǎng)近三成

一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示,130家上市房企存貨達(dá)到4.79萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)26%,較2017年年底增長(zhǎng)5.4%。

其中,萬(wàn)科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福等10家公司存貨達(dá)到2.72萬(wàn)億元,占比超過六成。其中,萬(wàn)科一季度末存貨達(dá)到6300億元,同比增長(zhǎng)28.57%。存貨同比增長(zhǎng)居前的還有京糧控股、廣宇發(fā)展、新城控股、榮安地產(chǎn)、陸家嘴、華僑城A等公司。

有60多家房企一季度存貨周轉(zhuǎn)率同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng),顯示這些公司運(yùn)營(yíng)能力明顯提升。整體來看,龍頭房企存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)較中小房企出色,這意味著高周轉(zhuǎn)和高杠桿是大型房企實(shí)現(xiàn)高ROE的利器。

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