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銀行去杠桿房企融資收緊 資產(chǎn)證券化2018年再提速

2018-03-28 11:34:48    來源:

2018年房企融資難、借貸成本下降難,已成為房企們的共識。

“現(xiàn)在銀行開發(fā)貸利率也上浮了,信托私募公司債都很難發(fā)了,我們近期主要做些香港銀團(tuán)貸款、美元優(yōu)先票據(jù)”,一家在港上市的廣州中型房企財務(wù)人士稱;在近期的業(yè)績會上,也常常可以聽到CFO們對融資市場“抱怨”。

然而在另一位知名房企CFO看來,房企融資“關(guān)上了一扇門,又打開了一扇窗”,這扇窗就是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。

上述人士指出,目前房地產(chǎn)從國家和銀行層面去杠桿,表外和非標(biāo)融資受限,而資產(chǎn)證券化則是引入大量的民間資金,可以補(bǔ)上甚至超過被限制的資金。

去年以來,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大門已經(jīng)打開,多個住房租賃資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)等通過CMBS、ABN、類REITs等形式,相繼實現(xiàn)了資產(chǎn)證券化,規(guī)模已近千億;在近期的業(yè)績會上,碧桂園、萬科、中國奧園、越秀地產(chǎn)等房企,均表達(dá)了希望發(fā)行類似產(chǎn)品的意愿。

申萬宏源(4.890,-0.04,-0.81%)研究報告指出,降低開發(fā)商杠桿是長期趨勢,未來預(yù)售制與開發(fā)貸門檻將有所提高,利用資產(chǎn)證券化融資能力的差異,將重塑房企的競爭格局。

房企銀行融資遭嚴(yán)控

自2017年本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來,房企融資全面收緊。截至目前,房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、私募基金等非傳統(tǒng)類渠道的融資方式,都將受到重點監(jiān)管。

在銀行去杠桿之下,中信證券(17.950,-0.37,-2.02%)研究報告指出,銀行理財總計4638.06億元投向房地產(chǎn)的非標(biāo)資金,均可能受到擠壓。

前述房企CFO判斷,銀行體系受限的資金在過去的房企融資中所占比例在20%-30%左右。

財通證券(15.070,-0.16,-1.05%)研究報告表明,1-2月表外融資和表內(nèi)貸款規(guī)模占比分別較去年底下降18.3和提高16.7個百分點,其中,作為房地產(chǎn)市場重要融資渠道的委托貸款和信托貸款規(guī)模的下降,是表外貸款比重降低的直接原因。

在3月20日的業(yè)績會上,碧桂園CFO伍碧君表示,今年的融資環(huán)境確實比之前趨緊,可能所有的地產(chǎn)商融資成本都會比去年有所上升,這是一個趨勢。

3月27日萬科總裁祝九勝則表示,公司近期提出了350億的融資計劃。因此前融資規(guī)模太小,該350億額度是董事會最新提出的,2018年環(huán)境特殊,這是在強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿的環(huán)境下的應(yīng)對措施。

中糧置地首席財務(wù)總監(jiān)許漢平也稱,“在去杠桿的政策環(huán)境下,國內(nèi)的融資環(huán)境非常緊,并且越來越緊。大悅城2017年的資金成本雖然下降了,但2018年又會上升”。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國表示,今年房地產(chǎn)市場是一個平穩(wěn)發(fā)展的時期,行政調(diào)控目前來看會繼續(xù)延伸。同時,近期金融政策方面,對個人按揭貸款以及企業(yè)貸款也因為去杠桿、防風(fēng)險的大背景有所收緊。

個人按揭貸款作為房企資源來源的重要渠道,也受到抑制。廣東建行有關(guān)人士表示,去年下半年以來該分行個貸額度便嚴(yán)重短缺,今年預(yù)計還是如此。

去年以來,在境內(nèi)融資逐漸收緊的背景下,多家房企選擇轉(zhuǎn)向海外融資。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年全年,房企境外融資合計388.6億美元,同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。境內(nèi)房企融資的總量在減少,而資金價格上行已經(jīng)成為趨勢。

2018年開年,碧桂園、時代地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等房企紛紛發(fā)布海外融資計劃。3月23日晚間,陽光城(7.300,0.00,0.00%)公告,已完成境外發(fā)行美元債券共計4.5億美元;雅居樂2018年有較大的融資需要,且多項融資安排已經(jīng)在進(jìn)行中,其中境內(nèi)的銀行批款占比73.7%,境外占26.3%。

資產(chǎn)證券化的想象空間

從目前的趨勢看,長周期下,資產(chǎn)證券化將成為房企資金的重要來源。

在前述CFO看來,去杠桿導(dǎo)致的房企融資受限,只是銀行體系的表外資金受限,傳統(tǒng)的開發(fā)貸存量還在。而受限的資金會被證券化取代,大量的社會資金將會涌入。

“未來任何資產(chǎn)都可以證券化,商業(yè)、物流、購房尾款、保理等等;ABS、ABN、CMBS等等都可以做,資產(chǎn)方、負(fù)債方、權(quán)益方都可以切分去融資,形式很多。”

上述人士強(qiáng)調(diào),證券化吸引社會資金,未來也將受到規(guī)范的監(jiān)督監(jiān)管。原來可能沒有很多標(biāo)準(zhǔn),現(xiàn)在要制定標(biāo)準(zhǔn),保證投資人的利益。

申萬宏源研究報告顯示,去年我國企業(yè)ABS發(fā)行總量為8098億元,其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)717億元,占比8.9%;ABN發(fā)行總量為585億元,其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)158億,占比27%。

其中,房地產(chǎn)租賃成為證券化的主力。2017年是我國發(fā)展長租公寓的元年,各大房企及銀行進(jìn)行了不同的租賃資產(chǎn)證券化創(chuàng)新嘗試。多項首次以長租公寓為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛出現(xiàn),包括租金收益權(quán)ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、按居貸以及信用貸。

截至今年2月,長租公寓市場已有8單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批,總?cè)谫Y規(guī)模451億元。

其中不需要原始權(quán)益人出讓物業(yè)所有權(quán)的CMBS對于融資人而言,是一個非常好的降低融資成本、拉長融資期限的途徑。

2017年12月1日,招商蛇口(20.850,-0.25,-1.18%)拿下全國首單儲架式長租公寓CMBS,發(fā)行規(guī)模60億元;2018年1月26日,陽光城“國金-西安陽光天地資產(chǎn)支持專項計劃”(CMBS)發(fā)行,這是中國上市房企依托西北部城市底層物業(yè)發(fā)行的首單CMBS,發(fā)行規(guī)模8.4億元;3月26日,景瑞控股公告其北京抵押型長租公寓CMBS專項計劃已獲批,擬發(fā)行規(guī)模為7.2億元。

除CMBS外,REITs作為政策最先鼓勵的方向發(fā)展也極其迅速。國泰君安(16.810,-0.23,-1.35%)報告認(rèn)為,REITs最先有望從租賃運(yùn)營端取得突破。

去年10月以來,新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、旭輝領(lǐng)寓類REITs等相繼獲批。2月13日,越秀地產(chǎn)租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。

關(guān)鍵詞: 杠桿 資產(chǎn) 銀行

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