2018樓市AB面: 大型房企預(yù)期謹慎 成長型房企競逐城市群
管窺2018房地產(chǎn)新風(fēng)向
進入年報季,近期房企年報發(fā)布正酣,3月27日萬科招商發(fā)布年報后,主要房地產(chǎn)企業(yè)的年報發(fā)布基本結(jié)束。過去一年的房地產(chǎn)市場,經(jīng)歷了前所未有的調(diào)控力度,同時規(guī)模再創(chuàng)新高。而面對2018年,龍頭和標(biāo)桿房企則普遍呈現(xiàn)謹慎姿態(tài)。在這背后,是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松、金融持續(xù)去杠桿,以及進入“租購并舉、住有所居”的新時代。
在提及2018年的策略時,龍頭和標(biāo)桿房企都對銷售規(guī)模的擴張慎之又慎,反之區(qū)域型房企則依然非常進取;但是,他們的重倉位都不約而同放在城市群和都市圈,華南地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)目前已成為炙手可熱的房企必爭之地。而由于房地產(chǎn)從國家和銀行層面去杠桿,表外和非標(biāo)融資受限,使得房企的資金狀況趨于緊張,在業(yè)績會上房企們也大多將“降負債”作為一個重要的財務(wù)目標(biāo)。資產(chǎn)證券化則正在成為其資金來源的重要方式,開年以來,已經(jīng)有不同品種的產(chǎn)品發(fā)布。降低開發(fā)商杠桿是長期趨勢,未來利用資產(chǎn)證券化融資能力的差異,或?qū)⒅厮芊科蟮母偁幐窬帧?林虹)
導(dǎo)讀
經(jīng)歷過去兩年的去庫存之后,三四線增長乏力,2018年以及今后的房地產(chǎn)市場機會在城市群和都市圈,主要是粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群、京津冀以及西南、華中城市群,其中,又尤以粵港澳大灣區(qū)和長三角最為顯著。
3月份密集的房企年報披露過半,在2017年一片大好的業(yè)績總結(jié)之后,超大型房企和標(biāo)桿房企表達了他們的謹慎,甚至是憂慮。
“中國住房全面短缺、房價單邊快速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了。”3月27日,萬科董事會主席郁亮拋出了這一論斷。
作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo),萬科的觀點代表了一些大型房企的看法。而萬科不設(shè)銷售目標(biāo)的做法,也被更多房企借鑒。
硬幣的另一面則是,中國城市化進程還未結(jié)束,房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?;偁幰苍诼飞稀R恍﹨^(qū)域型房企還在加速擴張,爭取早日跨過千億、3000億的門檻。在2018年,類似泰禾、新城控股(32.980,-0.81,-2.40%)、陽光城(7.300,0.00,0.00%)、龍光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中國奧園等房企,依然設(shè)定了非常進取的銷售目標(biāo)。
值得關(guān)注的是,多位房企人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,經(jīng)歷過去兩年的去庫存之后,三四線增長乏力,2018年以及今后的房地產(chǎn)市場機會在城市群和都市圈,主要是粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群、京津冀以及西南、華中城市群,其中,又尤以粵港澳大灣區(qū)和長三角最為顯著。
謹慎的大公司
2017年,碧桂園、萬科和恒大成為國內(nèi)地產(chǎn)界率先跨入5000億銷售規(guī)模大關(guān)的巨型房企,碧桂園更是在去年摘得全球第一大房企的桂冠。
但是談及對2018年的銷售預(yù)期,三家地產(chǎn)巨頭紛紛三緘其口,出言謹慎,都在有意淡化對銷售規(guī)模的追求和強調(diào)。
“我不是數(shù)學(xué)家,所以我沒辦法預(yù)測數(shù)字,我們就當(dāng)好農(nóng)民種好地吧”,3月27日,郁亮談及萬科銷售目標(biāo)時表示。
3月20日的碧桂園業(yè)績會上,出乎意料地沒有提出今年的銷售目標(biāo);6日后在香港,恒大董事局主席許家印同樣沒有明確恒大2018年的銷售目標(biāo)。“今年的5500億元目標(biāo)是合適的,就算制定8000億元也是可以完成的,但沒有這個必要。”許家印說。
中海地產(chǎn)、招商蛇口(20.850,-0.25,-1.18%)等龍頭房企,將今年的增長率設(shè)定在低于去年的水平。中海將目標(biāo)上調(diào)25%至2900億港元;招商蛇口設(shè)定為增長30%至1500億元。
龍頭和標(biāo)桿房企謹慎的背后,是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松、金融持續(xù)去杠桿以及進入“租購并舉、住有所居”的新時代,都令房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)與過去兩三年大不同。
“調(diào)控持續(xù),價格要穩(wěn),這是2018年的主旋律。”招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理朱文凱認為,2017年房地產(chǎn)市場銷售額、成交面積都創(chuàng)了新高,但是今年估計會是一個高位盤整的狀態(tài),這已是行業(yè)共識。2018年限價、限購和限售政策都將是常態(tài)化的,政府會以價定策,就是價格不能大漲也不能大跌,各個地方會分類調(diào)控、分城施策。房企必須學(xué)會應(yīng)對這樣的市場。
一家房企佛山公司的負責(zé)人表示,佛山的房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限價非常嚴格,如果限價今年持續(xù)不放松,會導(dǎo)致過往兩年拿下高價地的房企面臨銷售的困難和資金的壓力。
重倉城市群
盡管面臨不確定的市場,但樂觀派也大量存在。
從目前發(fā)布年報的房企來看,仍有不少房企提出了進取的銷售目標(biāo)。如龍光地產(chǎn)2018年銷售目標(biāo)定為660億元,較2017年同比增長超過50%;中國奧園2018年銷售目標(biāo)定為730億元,同比增長60%;富力地產(chǎn)今年提出1300億元的銷售目標(biāo),內(nèi)部甚至定到了1500億,同比去年翻倍。
泰禾、新城控股等房企要在未來兩三年沖擊3000億,仍然非常樂觀。
這些房企依然走在快速規(guī)?;穆飞?。21世紀(jì)經(jīng)濟報道粗略統(tǒng)計,目前提出千億、2000億、3000億目標(biāo)的房企,已有30多家。
“規(guī)?;偁幱肋h都有,規(guī)模沒有邊界”,前述房企高管人士表示,當(dāng)前中國的城市化遠未結(jié)束,城市群和都市圈投資仍有巨大機會,一二線和環(huán)一線城市受益軌道交通,產(chǎn)業(yè)和人口溢出,仍有巨大的需求,一些成長型房企仍然具備彎道超車的空間。
“三四線去庫存在去年得到了極大的釋放,今年大概率會放緩,反而一二線和環(huán)一線有表現(xiàn)機會”,這位高管分析,上述向千億、3000億進軍的房企,均在城市群布局一二線,儲備了大量土地,以及可售貨源。
華南地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)目前已成為炙手可熱的房企必爭之地。“華南占我們公司業(yè)績1/3,今后三年在華南的業(yè)績要達到千億級別”,一家總銷售規(guī)模數(shù)百億的房企高管表示,公司會繼續(xù)投資粵港澳大灣區(qū)這樣的城市群,預(yù)計今年銷售將會翻番。
中國奧園主席郭梓文透露,2018年公司可售貨值為1215億元,有信心達成730億的銷售目標(biāo)。其中,粵港澳大灣區(qū)是重中之重,公司已實現(xiàn)大灣區(qū)“9+2”城市全覆蓋,共有項目50個,土地儲備總建筑面積約753萬平方米,總貨值約980億,預(yù)計2018年可售貨值約418億。
深耕深圳及周邊城市的龍光地產(chǎn)2018年計劃推出逾30個全新項目,可售貨值逾人民幣1300億元,其中65%分布在粵港澳大灣區(qū)。
2017年,華東區(qū)域在招商蛇口的業(yè)績貢獻中占到了30%,超過了深圳;朱文凱表示,今年華南(除去深圳)、華中也會接近深圳。
近兩年表現(xiàn)激進的閩系房企融信年報顯示,融信的土地儲備達2315萬平方米,60%位于一二線城市,覆蓋了粵港澳大灣區(qū)、京津冀、中部、成渝、西部城市5大核心城市圈。
萬科、恒大、中海、碧桂園等超大型房企拿地也聚焦核心城市經(jīng)濟圈。萬科2017年新增216個項目,總規(guī)劃建筑面積4615萬平方米,新增項目90%(權(quán)益投資金額)位于一二線城市,平均樓面積均價7908元/平方米。萬科董秘朱旭表示,今年將會繼續(xù)審慎投資策略。
規(guī)模與利潤平衡術(shù)
克而瑞等機構(gòu)指出,2018年是地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的關(guān)鍵一年。隨著調(diào)控政策和銀根的收緊,中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存愈發(fā)艱難,而大型房企則加快收并購和土地儲備的步伐,行業(yè)集中度將進一步提升。
據(jù)統(tǒng)計,2017年TOP10房企已經(jīng)占據(jù)了近1/4的市場份額,集中度較2016年末提升了5.7個百分點,龍頭房企的規(guī)模到了一個峰
在這樣的節(jié)點上,面對2018年不確定的市場和行業(yè)下行的風(fēng)險,龍頭房企和標(biāo)桿房企普遍開始強調(diào)規(guī)模和利潤的協(xié)調(diào)增長。
另一方面,去年房企銷售創(chuàng)新高令凈利潤大幅增長,如房企凈利之王中海去年實現(xiàn)超過400億港元的凈利潤,萬科去年實現(xiàn)凈利潤281億元,同比增長33.44%;碧桂園則實現(xiàn)約260.63億元凈利潤,增長126.3%。
而今后如何保證這樣的凈利潤增長,是一個很大的考驗。
“做企業(yè)家一定要進取,以前恒大做規(guī)模第一房企,現(xiàn)在要做利潤王。”許家印稱,恒大要走自己的路,只要利潤目標(biāo)完成,即便未來跌出前三或者前十都無所謂。
中海地產(chǎn)財報指出,2018年集團將主要資源聚焦于住宅開發(fā),加快周轉(zhuǎn)、加快規(guī)模發(fā)展,達成較快增長,實現(xiàn)規(guī)模與利潤均衡增長;龍光地產(chǎn)也明確提出“銷售提速,利潤增長”的雙目標(biāo),強調(diào)利潤與增速同步增長。
郁亮則指出,未來萬科將通過住宅開發(fā)及各類新業(yè)務(wù)如長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)運營等來實現(xiàn)凈利潤的增長。
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