無業(yè)委會小區(qū)選聘物業(yè)公司居委會代簽服務合同有效嗎?
(資料圖)
江門日報訊 (記者/凌雪敏 通訊員/張平 李彩雯)新建小區(qū)尚未成立業(yè)委會,當?shù)鼐游瘯鸀樾惺箻I(yè)委會職責與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同,對小區(qū)業(yè)主是否具有約束力?近日,開平市人民法院審結一起物業(yè)服務合同糾紛案,認定涉案物業(yè)服務合同合法有效,判決業(yè)主李某向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費用及違約金。
涉案小區(qū)因開發(fā)商合作物業(yè)公司合同到期主動退出,陷入無人管理狀態(tài),且暫時未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。為保障小區(qū)群眾正常生活,當?shù)鼐游瘯鞯眯^(qū)面積以及人數(shù)“雙過半”業(yè)主同意,與另一家物業(yè)公司簽訂涉案《物業(yè)管理服務合同》,約定由該物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務。
事后,該小區(qū)業(yè)主李某認為,物業(yè)服務合同應由開發(fā)商或小區(qū)業(yè)委會簽訂,居委會無權代表小區(qū)業(yè)主簽約,物業(yè)服務合同不能約束小區(qū)業(yè)主,遂拒絕繳納物業(yè)費。后經(jīng)多次催討無果,物業(yè)公司向開平法院提起訴訟,請求李某支付拖欠2年5個月的物業(yè)服務費及違約金。
法院審理后認為,在小區(qū)尚未成立業(yè)委會的情況下,居委會為保障居民正常生活,并經(jīng)大多數(shù)住戶同意,代為行使業(yè)委會的職責,初衷是為小區(qū)業(yè)主提供基本的物業(yè)服務,有利于廣大業(yè)主的利益,與物業(yè)公司簽訂的涉案合同合法有效,對全體小區(qū)業(yè)主具有約束力。李某實際接受了物業(yè)公司提供的服務,形成事實上的物業(yè)服務關系,遂判決李某向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理服務費14494.18元,違約金966.12元。
法官說法
物業(yè)服務合同是我國民法典新納入的有名合同,簽約主體具有特殊性:根據(jù)民法典第九百三十九條規(guī)定,在成立業(yè)主大會之前,由建設單位與物業(yè)服務人簽訂前期物業(yè)服務合同;在成立業(yè)主大會后,則由業(yè)主委員會與物業(yè)服務人簽訂普通物業(yè)服務合同。實踐中,由于各種原因,一些小區(qū)遲遲不能選舉出業(yè)主委員會,住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第五十八條規(guī)定,因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會代行業(yè)主委員會職責。因此,在特定的情況下,居委會可以代行業(yè)主委員會職責,對小區(qū)事務進行一定的管理,如選聘物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務,業(yè)主不得以未接受或者無須接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
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