一邊是業(yè)主不滿物業(yè)服務，拒交物業(yè)費;一邊是收不上足額物業(yè)費，物業(yè)公司入不敷出，服務因此打折扣——發(fā)生在一些小區(qū)的“物業(yè)費之爭”多年來惡性循環(huán)，該如何解決?業(yè)主普遍對于物業(yè)費的制定標準、收取方式、使用用途等存有疑問，如果不能及時得到解答，就易成為物業(yè)費和服務質量矛盾的導火索。5月1日起即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》，對物業(yè)費“我是誰”“我從何處來”“應向何處去”的問題在一定程度上都給予了回答。

物業(yè)費取之于民用之于民

提及物業(yè)費，想必大家都不會陌生，它一般是指物業(yè)產權人、使用人委托物業(yè)公司對居住小區(qū)內的房屋公共建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

根據即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》第二十八條和第六十一條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理，委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，一個物業(yè)管理區(qū)域應當選定一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。不管自行管理還是委托他人，業(yè)主都應當根據物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)費。實踐中，業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會可以確定或者調整物業(yè)服務方式、服務內容、服務標準和服務價格。而業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務人簽訂書面合同，就物業(yè)服務內容和標準、費用、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

在實踐中，物業(yè)費的收取分為兩個階段，在建設單位銷售房屋前，此時應當由建設單位承擔前期物業(yè)服務責任，由其選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同應當就前期物業(yè)服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定，約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同，前期物業(yè)服務合同期限最長不超過兩年。而在建設單位銷售房屋后，前期物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務人。值得一提的是，在即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》中，對于因為業(yè)主大會、業(yè)主委員會缺失或者不能正常運行狀態(tài)下的一些小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建成立臨時性、過渡性機構——物業(yè)管理委員會，它也可以履行業(yè)主委員會的相應職責。

物業(yè)收費實行市場調節(jié)價

按照基礎條件、公共秩序維護、保潔服務、房屋管理、設施維修養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護管理和綜合管理服務等因素，物業(yè)費一般可以分為四級，每個級別的收費標準因地區(qū)而有所不同。此前根據《北京市物業(yè)服務收費管理辦法》，北京市物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價和政府指導價，而根據即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》第七十條和第七十三條的規(guī)定，物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新物業(yè)服務內容和標準、收費標準和方式;上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算;上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況等信息，并且可以通過互聯網方式告知全體業(yè)主。市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確物業(yè)服務內容和標準。物業(yè)管理行業(yè)協會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務人在協商物業(yè)費時參考。

這意味著，之后小區(qū)物業(yè)費的收取并不是由物業(yè)公司單方定價，而是通過市場予以調節(jié)并適時調整。并且，在進一步明確物業(yè)管理行業(yè)協會監(jiān)測及公開價格信息的職責之后，可以保證物業(yè)定價的合理、透明。這樣，一方面減少了業(yè)主心中對于收費機制的疑問，另一方面由于服務質量將成為物業(yè)收費的主要因素，必將督促物業(yè)公司提升服務質量。

無理拒交或被納入失信名單

根據《北京市物業(yè)管理條例》第七十二條第一款的規(guī)定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當督促其交納;拒不交納的，物業(yè)服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行法院生效法律文書的，法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。同時，根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，法院不予支持。

因此，如果物業(yè)公司提交證據表明自己已經依照合同或其他規(guī)定提供了服務，而業(yè)主以外出不在、房屋閑置或不需要使用公共電梯、暖氣等理由，無理拒交物業(yè)服務費或者要求給予優(yōu)惠時，此類訴求或抗辯一般不會得到支持。舉例來說，在北京某物業(yè)公司與鄭某的物業(yè)服務合同糾紛中，鄭某拒絕交納物業(yè)費長達9年，物業(yè)公司因此將其訴至法院，盡管鄭某辯稱自己拒絕交納物業(yè)費的理由是因為物業(yè)公司提供的服務不合格，并沒有享受到等值的物業(yè)服務，而且自己的房屋也閑置長達3年，產生了相應的損失。但是法院最終經審理認定，物業(yè)公司已經向鄭某提供了相應服務且并未中斷，而鄭某的抗辯理由并不足以支持其減免物業(yè)費，鄭某應向物業(yè)公司補交物業(yè)費并支付相應的逾期違約金。

延遲交房期間有權拒交

值得注意的是，為了合理分配業(yè)主與物業(yè)公司之間的權利義務，并不是所有的物業(yè)費都應由業(yè)主負責承擔。

根據即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》第二十二條的規(guī)定，前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔;房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。結合此前國務院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款的規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。從以上條款可以看出，業(yè)主交納物業(yè)費并不是依照合同上的交房日期開始算，而是應從開發(fā)商通知業(yè)主收房之日或物業(yè)實際交付房屋之日才開始計算，如果開發(fā)商尚未出售房屋或物業(yè)有延遲交房的情況，在這段時間內業(yè)主有權不交納物業(yè)費。

此外，根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，法院應予支持。

舉例來說，在郭某與北京某物業(yè)管理有限公司的物業(yè)服務合同糾紛中，郭某認為物業(yè)公司違反法定程序，擅自將物業(yè)費標準從每平方米每月0.94元調整至1.6元;物業(yè)公司辯稱，提高物業(yè)收費標準經過專業(yè)機構評估，并經過相關行政機關備案，符合法律規(guī)定。最終法院認為，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，而物業(yè)公司提交的調整物業(yè)費征求意見無法確定經過上述業(yè)主簽署，且相關機構備案僅僅是行政管理的要求，而不對材料進行實質審查，因此物業(yè)公司應退還郭某多余的物業(yè)費用。由此可以看出，如果物業(yè)公司擅自增加收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準，業(yè)主有權拒絕交納多余的物業(yè)管理費。生活中，如果物業(yè)公司確實由于物價上漲或是相關政策變化等需要改變物業(yè)管理費收費標準，應在與業(yè)主充分協商的前提下重新簽訂變更的《物業(yè)服務合同》，從而減少雙方的爭議。

(劉葉 作者單位：北京市石景山區(qū)人民法院)

延伸閱讀

老舊小區(qū)物業(yè)費調整

居委會依法定程序可代行職責

案情回顧

劉某等業(yè)主與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協議》，約定由物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務，物業(yè)費按年計算每平方米18元。自合同簽訂生效后，雙方一直按約定履行。但2014年6月以后，物業(yè)公司要求業(yè)主按照新的收費標準交納物業(yè)費。劉某等業(yè)主認為上調物業(yè)費沒有依據，提起訴訟，要求判令物業(yè)公司繼續(xù)依協議執(zhí)行。物業(yè)公司辯稱，已經按照法定程序上調物業(yè)費，不同意業(yè)主的訴訟請求。法院經審理認為，物業(yè)公司的漲價行為符合形勢要求，劉某等業(yè)主的要求無事實和法律依據，駁回了他們的訴訟請求。

案例解析

住宅小區(qū)物業(yè)費長期不調整是導致物業(yè)糾紛的重要原因之一。物業(yè)費的調整屬于物業(yè)管理區(qū)域內重大物業(yè)管理事項，根據我國物權法的規(guī)定，應當由業(yè)主共同決定，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。對于成立業(yè)主大會并選聘業(yè)委會的小區(qū)，調整物業(yè)費按照法律規(guī)定的程序進行即可。但是實踐中，并非所有小區(qū)都成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，很多小區(qū)特別是老舊小區(qū)缺位現象非常普遍。本案即是在未成立業(yè)委會的小區(qū)，由居民委員會代行業(yè)委會職責，進而實現調整物業(yè)費的典型案例。

我國物權法及《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主大會和業(yè)委會法律上的地位，這從本質上體現了業(yè)主的事情由業(yè)主共同決定的基本原則。但業(yè)主大會與業(yè)主委員會僅是承載業(yè)主集體意志的外在載體，業(yè)主大會本質上代表全體業(yè)主的意志，即使未成立業(yè)主大會，全體業(yè)主同樣有權作出集體意思表示;即使未選舉業(yè)主委員會，全體業(yè)主同樣可以通過委托其他組織的方式執(zhí)行全體業(yè)主的集體意志。如果全體業(yè)主能夠通過某種方式共同作出決定，效力上同樣應該給予肯定。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》中規(guī)定，因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數一半的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。據此，成立業(yè)主大會但未選舉產生業(yè)委會的小區(qū)，居民委員會在街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，可代行業(yè)主委員會的職責，根據業(yè)主大會的授權，代為執(zhí)行全體業(yè)主的決定;未成立業(yè)主大會、業(yè)委會等組織的，經符合條件的業(yè)主授權，亦可委托居民委員會代為執(zhí)行業(yè)主共同決定事項。即將于5月1日起實施的《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定，在未成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會的小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會，在一定條件下代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會的職責。也就是說，是否成立業(yè)主大會以及選舉業(yè)主委員會，并不能從實質上阻礙全體業(yè)主作出意思表示。

本案中，涉案小區(qū)未成立業(yè)主大會，小區(qū)物業(yè)費長期得不到調整，客觀上導致物業(yè)服務企業(yè)入不敷出，服務質量下降。為了給業(yè)主提供質價相符的物業(yè)服務，在對涉案小區(qū)物業(yè)費進行依法評估并公示的基礎上，根據物業(yè)公司的申請，社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，并全權委托物業(yè)公司負責入戶調查，征求全體業(yè)主意見。物業(yè)公司受托進行民意調查后，及時將調查結果向社區(qū)居委會和街道辦事處分別進行報告，社區(qū)居委會及街道辦事處均對調查結果予以認可，并同意上調小區(qū)物業(yè)費。物業(yè)公司及時向所在區(qū)物業(yè)主管部門申請變更物業(yè)收費標準，并進行了相關備案工作。涉案小區(qū)調整物業(yè)費的過程，本質上體現了業(yè)主事情由業(yè)主共同決定的基本原則，程序上符合雙過半的要求，主體上由社區(qū)居委會代行業(yè)委會職責，物業(yè)費漲價行為符合形勢要求，應對全體業(yè)主產生效力，業(yè)主應當按照新的物業(yè)費收費標準交納物業(yè)費。

(王磊 作者單位：北京市第二中級人民法院)

關鍵詞： 物業(yè)收費