隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長期趨緊，市場(chǎng)下行壓力持續(xù)加大，房企拿地態(tài)度普遍更加謹(jǐn)慎。從整個(gè)1-8月份土地市場(chǎng)的情況來看，企業(yè)拿地表現(xiàn)與銷售規(guī)模的匹配度較高，拿地排名TOP10之內(nèi)的房企也多為行業(yè)內(nèi)龍頭房企。

不過，自5月底開始，多個(gè)監(jiān)管部門連續(xù)出臺(tái)收緊信托與海外融資政策，房地產(chǎn)土地市場(chǎng)明顯發(fā)生變化，進(jìn)入8月份，土地流拍現(xiàn)象進(jìn)一步增多，熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率所有下調(diào)。

值得一提是，在大部分企業(yè)投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎的同時(shí)，也有部分企業(yè)投資態(tài)度相對(duì)積極，中國金茂(HK：00817)就是其中一員。藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，在多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的榜單中，其8月拿地排名大幅上升。

可以看到，房企投資拿地的判斷開始分化，或放緩拿地節(jié)奏、或加速補(bǔ)倉，誰會(huì)成為最終贏家?

龍頭房企拿地存優(yōu)勢(shì)，萬科、碧桂園、融創(chuàng)位列前三

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)1-8月拿地總額7089億元，占TOP100企業(yè)的35.9%;TOP30企業(yè)1-8月拿地總額12686億元，占TOP100企業(yè)的64.3%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減，行業(yè)集中度明顯。

從拿地面積來看，碧桂園、綠地、萬科拿地面積位列前三。2019年1-8月，碧桂園拿地力度持續(xù)加碼，以3606萬平方米占據(jù)榜單首位;綠地和萬科分別以2292和2069萬平方米拿地總面積登上面積榜第二、三位。

具體來看，僅在8月份，萬科新增拿地面積就達(dá)到了282萬平方米，在昆明新增的7宗地塊權(quán)益總建筑面積達(dá)33.21萬平方米，在太原取得的8宗地塊，權(quán)益總建筑面積為47.2萬平方米;碧桂園在太原獲取3宗地塊，總建筑面積達(dá)48.7萬平方米。

從整個(gè)上半年的拿地節(jié)奏上來看，土地市場(chǎng)自3月開始出現(xiàn)一波“小陽春”行情，直至今年5月底，多個(gè)部門重申收緊房企融資政策，同時(shí)，對(duì)部分舉債拿地的企業(yè)進(jìn)行了“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的監(jiān)管。5月31日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，因部分房企拿地激進(jìn)，出現(xiàn)“地王”，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。

嚴(yán)監(jiān)管的市場(chǎng)氛圍下，7月份開始，房企拿地?cái)?shù)據(jù)明顯減少。進(jìn)入8月份，房企普遍在土地市場(chǎng)的布局變得更加保守。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)的《1-8月新增貨值百強(qiáng)房企》數(shù)據(jù)顯示，8月份，有近3成企業(yè)未出手拿地。規(guī)模房企中，有部分企業(yè)8月土儲(chǔ)投資大幅放緩，如中海地產(chǎn)(HK：00688)當(dāng)月拿地金額僅有1.6億元，榮盛發(fā)展(SZ：002146)、雅居樂(HK：03383)當(dāng)月拿地金額環(huán)比跌幅達(dá)到6成左右。

“房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)信托、海外融資渠道受限，難免會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)形成實(shí)質(zhì)性影響。”克而瑞一位分析師指出。

中國金茂“激進(jìn)”拿地，高價(jià)地蠶食下營收下滑

不過，藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，在房企拿地普遍降溫之時(shí)，也有部分企業(yè)逆勢(shì)奪地。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2019年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》排行榜中，中國金茂的排名由1-7月的25名上升至12名。同時(shí)，在中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1-8月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積TOP100》中，中國金茂也較前7月上升12名。

“銷售水平在11-50強(qiáng)左右的房企拿地態(tài)度相對(duì)積極，在追逐規(guī)模賽道下，此類房企需要通過積極補(bǔ)充貨值來不斷提升自身實(shí)力。”上述分析師指出。

近年來，中國金茂全力沖刺規(guī)模。2018年，中國金茂以1280億銷售突破千億門檻，同比增速達(dá)到了83%，在克而瑞的排行榜中，位列排行榜第24位，然而，中國金茂并不想止步于此，總裁李從瑞亦曾提出，要快速進(jìn)入房企前15名，并于2020年將達(dá)成銷售簽約額2000億元，躋身行業(yè)第一梯隊(duì)。

規(guī)模動(dòng)力下，今年以來，中國金茂始終在土地市場(chǎng)保持著積極的姿態(tài)。根據(jù)其年中報(bào)顯示，2019年上半年，金茂獲取項(xiàng)目的總建筑面積約為888萬平方米，超過2018年同期的548萬平方米。

對(duì)于上半年的拿地情況，李從瑞表示，“上半年公司拿地保持了比較好的節(jié)奏，招拍掛集中在一二線，城市運(yùn)營集中在二三線，全年總體拿地將和去年持平。” 2018年，中國金茂的拿地總額為896億元，而2019年上半年，總土地款為341億元，也就是說，接下來，中國金茂仍會(huì)積極拿地。

在投資端發(fā)力的同時(shí)，上半年，中國金茂也交出了一份尚算不錯(cuò)的成績單。據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額約785億元，銷售面積358萬平方米，排除2018年上半年大宗寫字樓交易的影響后，合同簽約銷售凈額同比增長79%。

排名上，中國金茂排從2018年24位上升至17位，這距離其年初提出的進(jìn)入15名目標(biāo)，還有兩個(gè)位次的距離。

然而，在銷售額提速背后，金茂營收卻出現(xiàn)大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國金茂實(shí)現(xiàn)收入約147.41億元，同比減少33%，中國金茂解釋稱，主要是城市及物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收入較去年同比減少所致。

花旗銀行在研報(bào)中指出，金茂營收的下滑主要是由于“限價(jià)政策影響”。同時(shí)，一位不愿具名的地產(chǎn)分析人士也對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，中國金茂營收下降，說明受到市場(chǎng)調(diào)控，尤其是高端項(xiàng)目限價(jià)等影響，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營有一定壓力。

限價(jià)背后，是中國金茂高價(jià)拿地的策略。一直以來，中國金茂堅(jiān)持走高端路線，成功打造了以“金茂”品牌為核心的高端系列產(chǎn)品，然而，高端產(chǎn)品對(duì)土地有著更為苛刻的要求，中國金茂要想虎口奪食勢(shì)必要付出更高的代價(jià)。

公開資料顯示，近三年來，中國金茂拿下了多宗高價(jià)地項(xiàng)目，比如南京河西“地王”、深圳龍華“地王”和廈門翔安“地王”等，不過這些“地王”項(xiàng)目均因地價(jià)過高在入市或去化時(shí)遭遇各種問題。

2016年6月，首開金茂聯(lián)合拿下了杭州申花板塊土地，樓面價(jià)為33106元/平方米，這一價(jià)格刷新了當(dāng)年5月融信創(chuàng)下的拱墅區(qū)單價(jià)地王紀(jì)錄。彼時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，該樓盤預(yù)計(jì)將以6萬元/平米的價(jià)格入市。不過，截止到2019年7月5日，該項(xiàng)目最后一批高層房源領(lǐng)出預(yù)售證，均價(jià)約48115元/平方米。對(duì)于這一售價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“基本無法實(shí)現(xiàn)盈利。”界面新聞曾報(bào)道稱，因不滿均價(jià)，中國金茂舉報(bào)了批復(fù)預(yù)售證的相關(guān)杭州政府部門，不過，中國金茂對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示不屬實(shí)。

在全國熱點(diǎn)城市堅(jiān)守“限價(jià)”的情況下，中國金茂如何解決高價(jià)地的問題?在持續(xù)加碼拿地的同時(shí)，其又將通過何種方式來增加營收?事實(shí)上，行業(yè)中還有許多類似于中國金茂相同拿地策略的房企，對(duì)于他們而言，同樣需要面對(duì)上述這難解的課題。

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