一代會老，二代當立。自2018年，寶龍地產(chǎn)控股有限公司(HK：01238，簡稱“寶龍地產(chǎn)”)“二代”許華芳接手之后，這家閩系房企開始在速度方面表現(xiàn)出了嶄新的面貌。

8月22日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布了2019年上半年業(yè)績報告。報告期內(nèi)，公司合約銷售額約292.03億元，較2018年同期上升約78.7%。

在此前兩天，8月20日，寶龍地產(chǎn)還發(fā)布公告稱，因商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已增長至足以實行獨立上市規(guī)模，擬分拆寶龍商業(yè)管理控股有限公司(下稱“寶龍商業(yè)”)在港交所獨立上市。

無論是漂亮的業(yè)績，或是分拆上市的決策，寶龍地產(chǎn)提速的意圖都非常明顯。此次分拆商業(yè)板塊上市，對于寶龍地產(chǎn)而言，既可以與住宅板塊發(fā)揮協(xié)同作用促進集團整體快速發(fā)展，又不失為降低負債率的一種舉措。

不過，近兩年來，商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭愈發(fā)激烈，寶龍地產(chǎn)此時提速，是否真的做好了準備?

分拆商業(yè)板塊上市，意在提速

8月20日，寶龍地產(chǎn)公布公告稱，公司建議分拆公司附屬公司寶龍商業(yè)在港交所獨立上市。資本市場給出了自己的“態(tài)度”，次日，寶龍地產(chǎn)開盤價4.65港元/股，收盤價至4.88港元/股，漲幅達到4.9%。

根據(jù)官方資料顯示，2019年3月，寶龍商業(yè)在開曼群島注冊成立，主要從事商業(yè)運營服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)。彼時，便有市場分析認為，這可能是寶龍地產(chǎn)有意分拆商業(yè)板塊獨立上市的重要一步。

作為閩系商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代表，寶龍地產(chǎn)一直將商業(yè)業(yè)態(tài)作為自身的核心業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)在長三角、海西經(jīng)濟區(qū)等40個城市布局項目超過100個，在營購物中心39座。

在母公司的加持下，寶龍商業(yè)本應(yīng)帶有優(yōu)良的基因，然而，在近些年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)群星崛起的環(huán)境下，寶龍商業(yè)的發(fā)展格局并沒有進行快速拓展。

首先，從寶龍地產(chǎn)2019年中期數(shù)據(jù)看，加上投資物業(yè)租金收入、物業(yè)管理服務(wù)收入及其他物業(yè)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)收入在內(nèi)，寶龍商業(yè)板塊銷售占比僅為14.3%，住宅銷售在集團銷售額中仍占大頭。

其次，在項目布局上，近年來，素有“小萬達”之稱的寶龍地產(chǎn)在戰(zhàn)略上也略顯“保守”。藍鯨房產(chǎn)據(jù)寶龍地產(chǎn)財報梳理，2016年—2018年，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項目開業(yè)數(shù)量分別為7座、5座、3座。而2018年，新城控股旗下的新城吾悅廣場新開業(yè)19家，萬達廣場新開業(yè)49個。

在寶龍地產(chǎn)選擇穩(wěn)健發(fā)展的時期，不少房企紛紛切入了商業(yè)地產(chǎn)。如7月5日，閩系房企旭輝集團(HK：00884)對外透露，將成立旭輝集團商業(yè)地產(chǎn)管理總部，負責統(tǒng)籌管理全集團商業(yè)項目的投資、設(shè)計、開發(fā)、招商和持有營運。原集團商業(yè)管理部和旭美商業(yè)合并入旭輝商業(yè)。

一些已經(jīng)入局的房企還在持續(xù)加碼。如龍湖集團(HK：00960，簡稱“龍湖”)CEO邵明曉在2018年業(yè)績會上介紹說，到2020年，龍湖開業(yè)商場數(shù)將達到50個。華潤置地(HK：01109)也在2018年業(yè)績會上表示，未來3年，華潤置地計劃開業(yè)32個購物中心。

不過，有業(yè)內(nèi)人士向藍鯨房產(chǎn)分析指出，此次寶龍商業(yè)拆分上市，或也意在借助資本力量加速布局。

寶龍商業(yè)在招股書中披露，寶龍商業(yè)融資規(guī)模在10億港元左右，募集資金將用于戰(zhàn)略收購和投資其他商業(yè)運營服務(wù)供應(yīng)商，升級數(shù)字化信息技術(shù)系統(tǒng)及智能運營管理，股權(quán)投資以及一般業(yè)務(wù)用途。

易居研究院財經(jīng)評論員嚴躍進對藍鯨房產(chǎn)分析表示：“將商業(yè)板塊分拆上市，可以看出寶龍對于商業(yè)業(yè)務(wù)的高度重視。從當前上市企業(yè)的發(fā)展來看，地產(chǎn)商把商業(yè)板塊進行獨立運作和分拆上市，其實并不多，這有助于寶龍商業(yè)地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)發(fā)展，對于其后續(xù)專業(yè)化運作，以及通過資本市場平臺發(fā)力等，有積極的作用。”

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認為，拆分上市有利于商業(yè)模塊的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，不過僅從港交所融資的規(guī)模會相對有限，恐怕不足以支撐其未來快速發(fā)展。

規(guī)模與負債之間的平衡難題如何解?

從行業(yè)發(fā)展角度來看，近年來，房企之所以頻繁布局商業(yè)地產(chǎn)，主要是因為相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)受政策調(diào)控影響較小，其穩(wěn)定的現(xiàn)金流使企業(yè)具有穿越周期的能力;其次，隨著土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，未來房企可借綜合性用地，將商業(yè)與住宅進行搭配，形成互相促進的作用。

從寶龍地產(chǎn)歷年的發(fā)展來看，商業(yè)與住宅板塊的“互補”，或也是大概率事件。

寶龍地產(chǎn)從“保守”發(fā)展向追逐規(guī)模的這一轉(zhuǎn)變，始于“二代”許華芳的上位。2018年，許華芳從父親許健康手中全面接手寶龍地產(chǎn)，不同于父親許健康穩(wěn)健的發(fā)展策略，許華芳在一次媒體采訪中表示：“要保持在全國50強以內(nèi)，才能保證資源，不然就沒得玩了。”

許華芳雖然也強調(diào)說，公司沒有沖規(guī)模的沖動和角度，但從多項數(shù)據(jù)來看，寶龍地產(chǎn)確實已經(jīng)開始發(fā)力。這首先體現(xiàn)在拿地方面，藍鯨房產(chǎn)據(jù)寶龍地產(chǎn)年報梳理，2019年上半年新增了23塊地，這與從2018年共新增29塊地的情況來看，提速明顯。

銷售方面，2018年，寶龍地產(chǎn)完成合約銷售金額410億元，同比增長96.5%，創(chuàng)歷史新高，這種勢頭到今年依舊再持續(xù)。根據(jù)寶龍地產(chǎn)月度業(yè)績報告顯示，2019年前7月，寶龍地產(chǎn)完成合約銷售額約為人民幣350.6億元，同比增長72.5%，完成全年500億銷售目標的70.1%。

得益于上半年的優(yōu)異表現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)在今年的半年報中表示，將全年目標提升至550元。

伴隨著業(yè)績的全面提速，寶龍地產(chǎn)對資金的需求也在增加。今年以來，寶龍地產(chǎn)開啟密集融資模式，根據(jù)年中報顯示，截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)總利息開支約16.9億元，較2018年同期增加約35.4%。寶龍地產(chǎn)稱，這主要是由于本集團借款總額增長所致。

為此，許華芳在2018年業(yè)績會上表示，“財務(wù)上我們今年提出了要求，會把債務(wù)控制在一個比較合理的水平。”

2019年中期，寶龍地產(chǎn)凈負債率雖由2018年的101.6%下降至91.4%，但仍處于高位，寶龍地產(chǎn)顯然還需做出更多的努力。

因此，有業(yè)內(nèi)人士認為，寶龍地產(chǎn)此次拆分商業(yè)板塊上市，既是對規(guī)模的沖擊，也可以幫助其改善負債狀況。張波對藍鯨房產(chǎn)表示：“商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)周期較長，相比于住宅開發(fā)，往往更容易引發(fā)凈負債率上升。寶龍商業(yè)分拆上市之后，融資收入增加對于降低凈負債水平是有一定好處的，也有利于財務(wù)結(jié)構(gòu)變得更為穩(wěn)健。”

許華芳曾說：“接班不僅僅是守業(yè)，而應(yīng)要超越父輩”。然而，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)“紅海”之中，眾多大品牌、資金實力強大的房企紛紛介入，寶龍地產(chǎn)積累多年的經(jīng)驗?zāi)芊裰渚痛?ldquo;騰飛”，仍存在不確定性。而眼下，在行業(yè)普遍選擇降負債的大勢下，寶龍地產(chǎn)逆勢加杠桿擴張，風險不小，其會如何應(yīng)對?時間會給出答案。

關(guān)鍵詞： 寶龍地產(chǎn)