監(jiān)管密集檢查房地產(chǎn)融資,多地利率不同程度上漲
近期,房地產(chǎn)市場受到了更多關(guān)注。一方面,房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落,另一方面,各地房貸利率不同程度地有所提高。監(jiān)管政策還將如何推進?房貸利率還會繼續(xù)上漲嗎?針對上述熱點話題,記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。
監(jiān)管密集檢查房地產(chǎn)融資
今年以來,在“房住不炒”政策主基調(diào)下,房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊。中國人民銀行近日發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示,截至6月末,全國主要金融機構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬億元,同比增長17.1%,增速較3月末下降1.6個百分點。其中,個人住房貸款余額為28.06萬億元,同比增長17.2%,增速較3月末下降0.3個百分點。
房貸領(lǐng)域這些變化與監(jiān)管政策關(guān)系密切。5月份,住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧發(fā)出預(yù)警提示,部分樓市過熱的城市加大了調(diào)控力度。受此影響,少部分熱門城市房貸利率反彈。
融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍,環(huán)比上漲了2個基點;二套房貸款平均利率為5.76%,環(huán)比上漲1個基點。從數(shù)據(jù)上看,全國房貸利率水平在下半年有所反彈。
進入下半年,監(jiān)管趨嚴(yán)態(tài)勢更加明顯。7月底,中共中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟工作,明確提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產(chǎn)長效管理機制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。
隨后,監(jiān)管層動作密集,從銀行、信托、公開市場債券等多方面收緊房地產(chǎn)融資。近期,銀保監(jiān)會又啟動了銀行房地產(chǎn)融資專項檢查,重點是32個城市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況,嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。
在房地產(chǎn)企業(yè)融資顯著收緊的同時,個人住房信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管也進一步加強。央行近期召開的銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會提出,保持個人住房貸款合理適度增長,嚴(yán)禁消費貸款違規(guī)用于購房。銀保監(jiān)會則開始檢查各銀行差別化信貸政策落實情況,執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求,履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等,并著重查處個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房,以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。
多地利率不同程度上漲
值得注意的是,融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月份一線城市和二線城市房貸利率變化趨勢差異較大。
在一線城市中,北京、廣州房貸利率與上月持平,上海和深圳平均水平則有所下降。其中,上海多家銀行下調(diào)房貸利率,導(dǎo)致上海首套房貸利率水平環(huán)比下降7個基點,僅次于???,為全國降幅第二大的城市。在二線城市中,多個熱門地區(qū)房貸利率上漲。其中,蘇州、杭州、寧波、大連、長沙調(diào)整頻率加快,近期已不止一次上調(diào)房貸利率,且部分銀行額度緊張,甚至?xí)和J芾矸抠J業(yè)務(wù)。
對此,國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛認(rèn)為要區(qū)分來看。首先,并不是所有城市房貸利率都在上漲,這說明政策調(diào)控精準(zhǔn),因為正常的信貸應(yīng)當(dāng)存在。其次,房貸利率上漲并非必要,關(guān)鍵是要堵住資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
“在政策趨緊的環(huán)境下,商業(yè)銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)趨于謹(jǐn)慎。”中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼表示,在上半年大規(guī)模信貸投放之后,下半年信貸額度相對較少,適當(dāng)提高利率有助于銀行提升收益水平。同時,近年來我國居民部門杠桿率上升較快,房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在積聚,上調(diào)貸款利率有助于商業(yè)銀行更好地防范住房貸款風(fēng)險。
董希淼表示,在市場流動性仍然合理充裕的情況下,個人住房貸款利率雖然有進一步上調(diào)的可能,但上調(diào)幅度不會太大。“不過,不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣,為此投入的信貸資源相差較大,因此在貸款利率上會有明顯的分化,預(yù)計大型商業(yè)銀行個人住房貸款利率將保持溫和的上調(diào)趨勢。”他說。
落實差別化住房信貸政策
“結(jié)合近期政策來看,未來銀行將調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),以減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源,把更多信貸資金投向國家鼓勵的制造業(yè)、中小微企業(yè)等領(lǐng)域。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦說。
與此同時,業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,商業(yè)銀行還應(yīng)繼續(xù)實施差別化住房信貸政策。董希淼表示,可從四方面入手。一是調(diào)整貸款總量,合理確定銀行個人住房貸款總量;二是調(diào)整貸款價格,提高或降低個人住房貸款利率水平;三是調(diào)整貸款條件,收緊或放松購房主體貸款資格條件(包括貸款資格和貸款期限);四是調(diào)整貸款首付,控制購房主體購房杠桿率。
“下一步,應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域、主體不同,綜合運用上述四種手段,量價并舉,長短結(jié)合,既調(diào)控總量又調(diào)整價格,既滿足剛性需求又抑制投資投機,既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期,將差別化住房信貸政策落到實處。”董希淼說。
對于監(jiān)管層嚴(yán)查“首付貸”,曾剛表示:“首付是銀行風(fēng)險控制的手段之一,因為自有資金是衡量還款能力的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。如果客戶首付資金是借來的,那么銀行的風(fēng)險敞口就會很大。”
此外,有專家提醒,關(guān)注信貸資金進入樓市不能只盯著商業(yè)銀行和消費金融公司,各類互聯(lián)網(wǎng)借貸平臺對資金流向監(jiān)控較少,進入樓市的比例可能更高。
“要繼續(xù)加大對各類互聯(lián)網(wǎng)平臺的清理和整頓,對其提供的借貸業(yè)務(wù),在借貸用途、資金流向等方面加強監(jiān)測。”董希淼表示,無論對金融機構(gòu)還是互聯(lián)網(wǎng)平臺而言,對信貸資金流向、用途的監(jiān)控都是一個老大難問題。應(yīng)修改相關(guān)制度辦法,將虛構(gòu)貸款用途、挪用信貸資金的行為納入征信系統(tǒng),提高借款人違規(guī)成本,從源頭上遏制個人信貸資金違規(guī)流入樓市。
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