伴隨著全國高溫襲來,有關樓市的熱點也接踵而至
先是一些城市地產(chǎn)調控升級,如蘇州限售多次加碼、開封限售令放開“一日游”、呼和浩特整頓二手房市場;再有銀行層面的收緊,如蘇州、南京、青島等城市房貸利率上浮;此外,銀保監(jiān)會已從監(jiān)管角度對房地產(chǎn)信托、房企發(fā)債融資收緊。
一連串的信號顯示,樓市調控趨緊的態(tài)勢不減。
從調控的節(jié)奏來看,引用中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),今年上半年,全國房地產(chǎn)調控政策高達251次,同比增長31%;今年4月以來,調控明顯提速。
從調控的效果來看,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1—6月商品房銷售面積同比下降1.8%,降幅比1—5月擴大0.2個百分點,商品房銷售額增長5.6%,增速回落0.5個百分點,數(shù)據(jù)從量、價兩方面印證,樓市運行在穩(wěn)的區(qū)間,泡沫得到一定程度的擠出。
那么,下半年樓市如何運行?
“穩(wěn)”
觀察樓市的走向,在學界有“短期看金融、中期看土地、長期看人口”的分析范式,房價的漲跌取決于土地供應、庫存、流動性、人口流動等諸多復雜的供需因素。而最直觀的是觀察高層的定調和監(jiān)管的動作。
梳理近期的高層表態(tài)來看,無論是 2018年12月的中央經(jīng)濟工作會議,還是2019年4月的政治局會議,都對樓市有嚴格的態(tài)度,反復講“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”。
從中央明確落實“一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”,到7月的政治局會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”,告訴了我們長期該怎么做、短期又該怎么做,可謂一錘定音,徹底打消了希望房價進一步上漲者的預期。
從中央的態(tài)度不難看出,樓市運行,“穩(wěn)”字當頭,同時“因城施策”也賦予了地方一定的靈活性和政策空間。
今年上半年,個別一二線城市,如蘇州的房價呈現(xiàn)快速升溫的苗頭,引起了公眾的熱議和住建部的約談,蘇州3個月內4次政策逐次加碼,初步穩(wěn)定了房價。
關于樓市“三穩(wěn)”的目標中,“穩(wěn)房價”離不開“穩(wěn)地價”和“穩(wěn)預期”。
穩(wěn)地價方面,住建部近期對地價波動幅度較大的城市進行了預警提示,各地也通過“降低一次性報價最高限價”、“價高者不一定得”等舉措進一步穩(wěn)定地價;房企拿地離不開資金的“輸血”,近來房企融資額已經(jīng)大幅受限,融資成本也明顯上升??梢哉f,土地和金融舉措的“雙管齊下”,將防止拿地環(huán)節(jié)的過熱狀況。
穩(wěn)預期方面,自中央明確“房住不炒”理念以來,加之各地各部門的堅決執(zhí)行,社會各方面的預期趨于穩(wěn)定。
誠然,“穩(wěn)房價穩(wěn)地價”與過去多年的“土地財政”思維存在不適應。面對經(jīng)濟運行壓力,一些城市難免面臨財政上的困難,房價有下行的隱憂,例如個別城市試圖取消“限售令”,提振樓市和經(jīng)濟。
時下,中國正大力推動供給側改革,邁向經(jīng)濟高質量發(fā)展,培育高端制造等科創(chuàng)企業(yè),擴大國內消費市場,加快新基礎設施建設,對沖擺脫房地產(chǎn)依賴而帶來的下行壓力,對經(jīng)濟增速換擋的容忍度不斷提升,決不會再走依賴房地產(chǎn)的老路。
分化
更多的維度來看,武漢、成都、西安等準一線城市降低人才引進門檻,南京、青島等地銀行上浮房貸利率,菏澤等地取消限售,這些舉措表明一城一策、分城調控的趨勢開始顯現(xiàn),保障了樓市運行的平穩(wěn)。
可以說,樓市呈現(xiàn)區(qū)域性分化,但不具備普漲、大漲的條件,也難以出現(xiàn)普跌、大跌的可能。
事實上,房地產(chǎn)企業(yè)也面臨“洗牌”時刻。在地產(chǎn)調控和融資收縮下,三四線城市的部分中小型房企生存艱難,陸續(xù)退出市場。大型房企憑借融資成本、品牌影響力和拿地的優(yōu)勢,行業(yè)集中度不斷提高。時下又是房企償債高峰期,今年以來,已有近300家地方中小房企宣告破產(chǎn)清算,且這個數(shù)字仍在上升。
地產(chǎn)行業(yè)的內部分化,與各地樓市的區(qū)域分化,將成為未來樓市的趨勢。
此外,金融是實體的“血液”,隨著金融供給側結構性改革的推進,未來金融機構將引導更多的資金扶持制造業(yè)、民營企業(yè),資金資源的流向也呈現(xiàn)分化趨勢。
根據(jù)過去的經(jīng)驗,貨幣流動性對樓市的上漲起到了“推波助瀾”的作用。但上半年以來,關于樓市的金融風險被密集提及,銀保監(jiān)會對房企融資的審核趨嚴。
監(jiān)管層的表態(tài),既有對居民負債率過高的憂慮,也蘊含引導資金資源流向實體產(chǎn)業(yè)的態(tài)度,那種“貨幣放水—樓市大漲”的情景恐難以出現(xiàn)。
可以預見,下半年中央“房住不炒”的定力和住建部“三穩(wěn)”的目標不會改變,隨著地方政府夯實主體責任、因城施策的舉措更加多元、合理,金融部門進一步嚴防資金炒地炒樓,樓市調控體系愈發(fā)成熟和完善,樓市“入夏”的過熱狀態(tài)不會出現(xiàn)。
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