深圳寫字樓租金最高下跌30% 空置率高至兩成
[第一太平戴維斯最新報(bào)告顯示,今年一季度末,深圳全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。]
深圳寫字樓的壓力已經(jīng)爬上山頂。
2018年年中起,由P2P爆雷引發(fā)的金融企業(yè)離場(chǎng)、包租公司退租的風(fēng)波仍在持續(xù)。大半年過(guò)去,深圳寫字樓市場(chǎng)并無(wú)明顯起色。
夏日的氣息已經(jīng)充溢整座城市,但寫字樓的市場(chǎng)尚未入春。作為從業(yè)十?dāng)?shù)載的資深中介,李茂(化名)形容今年市場(chǎng)極差,深圳甲級(jí)寫字樓的主要供應(yīng)區(qū)域福田中心區(qū),多個(gè)寫字樓租金出現(xiàn)跳水。“以福田一個(gè)著名寫字樓為例,去年這個(gè)時(shí)候租金高達(dá)450元/平方米,但現(xiàn)在降到300元/平方米不到。由于選擇空間多,現(xiàn)在租客要求也變多,成交不易。”
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,深圳全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌1.7%,同比下跌4.1%,至人民幣每平方米每月225.8元。市場(chǎng)反映出的數(shù)據(jù)似乎更為嚴(yán)峻,多名中介表示,深圳多個(gè)寫字樓租金與去年相比出現(xiàn)兩至三成的跌幅。
大量新增供應(yīng)入市,已成為近兩年來(lái)深圳寫字樓市場(chǎng)的常態(tài)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下金融業(yè)退租與放量供應(yīng)齊齊把深圳甲級(jí)寫字樓的空置率推高至18.2%,使租售失色。
過(guò)去十年,深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有一段不俗的發(fā)展時(shí)期,租金復(fù)合增長(zhǎng)率是一線城市中最高。然而當(dāng)下,業(yè)主們失去了部分談判能力,李茂們也失去了強(qiáng)烈信心。
寫字樓退租仍在持續(xù)
至少在去年年中前,深圳寫字樓市場(chǎng)一片好景。
高力國(guó)際通過(guò)研究數(shù)據(jù)指出,2008年以來(lái),深圳甲級(jí)寫字樓租金復(fù)合增長(zhǎng)率是一線城市中最高,達(dá)5.1%,而同期,上海甲級(jí)寫字樓租金復(fù)合增長(zhǎng)率是2.8%、廣州是1.8%、北京是-0.4%。
但去年下半年,市場(chǎng)氣象有了變化,租金下滑,空置率升高。
深圳寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)大增不是2018年以來(lái)的事情,“放量”是深圳寫字樓近年來(lái)的關(guān)鍵詞。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,一直向前追溯到2006年,可見深圳的寫字樓市場(chǎng)僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,其他均為供大于求。近年來(lái)深圳市場(chǎng)第一次出現(xiàn)放量,是在2011年,此后便是2016年。
值得注意的是,2016年已是統(tǒng)計(jì)期限內(nèi)最高峰,但到了2017年,深圳全市甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)仍在此基礎(chǔ)上增加三成,至850392平方米,但同期吸納量只有767471平方米。
到了2018年,全年甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量略有減少至70萬(wàn)平方米,吸納量也下行至45.6萬(wàn)平方米,但仍是供過(guò)于求。
從此看來(lái),供過(guò)于求已是市場(chǎng)常態(tài),但過(guò)去以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等為支柱的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)使深圳在全國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下顯得突出,寫字樓也是一派繁花燦爛。
高力國(guó)際深圳分公司辦公樓服務(wù)部董事周之惠告訴記者,深圳寫字樓市場(chǎng)中租賃主力行業(yè)包括金融、科技、專業(yè)服務(wù)和先進(jìn)制造業(yè),其中金融和科技占五成。
福田中心區(qū)是深圳寫字樓主要供應(yīng)片區(qū),租金動(dòng)輒就攀上300元/平方米~400元/平方米,高利潤(rùn)的金融行業(yè)需要有好的門面,也有足夠的租金承受力,金融公司散布在福田多個(gè)寫字樓中。
但從2018年5月起,P2P企業(yè)的爆雷、債券的違約,凸顯了放量供應(yīng)背景下深圳寫字樓的高空置率。
從2018年三季度起,深圳寫字樓退租的跡象有所加劇,最典型的莫過(guò)于深圳地標(biāo)平安金融中心一次性被退租10層樓共計(jì)3萬(wàn)平方米。金融公司退租,使二房東面臨高空置率導(dǎo)致出現(xiàn)資金問(wèn)題無(wú)法繼續(xù)運(yùn)營(yíng),最終醞釀了這場(chǎng)大型退租。
但到了2019年,市場(chǎng)也并無(wú)明顯好轉(zhuǎn)。第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇告訴記者,福田中心區(qū)部分金融企業(yè)為節(jié)省成本縮減租賃面積,致使今年一季度全區(qū)凈吸納量為-1.2萬(wàn)平方米。
深圳一家小型設(shè)計(jì)公司創(chuàng)始人告訴第一財(cái)經(jīng),“去年行業(yè)形勢(shì)不好,公司生意差了許多,到年末時(shí)收入和利潤(rùn)都很不理想,為了減少開支我們只能裁員,中心區(qū)的寫字樓也租不起了,現(xiàn)在只能搬去皇崗一個(gè)100多平方米的小辦公室。”
空置率高至兩成
受大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響,企業(yè)為節(jié)約成本維持經(jīng)營(yíng),或減少承租面積,或搬到外圍區(qū)域,甚至直接離場(chǎng),成為深圳寫字樓當(dāng)前面貌。
就連在寫字樓市場(chǎng)極受關(guān)注的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商,多數(shù)都反映今年在深圳不再計(jì)劃擴(kuò)展。要知道,過(guò)去兩年,他們?cè)谏钲趽屨际袌?chǎng)和規(guī)模,是吸納主力軍之一。
然而,新增供應(yīng)仍在入市。2019年一季度,有7個(gè)項(xiàng)目超50萬(wàn)平方米新增供應(yīng),新增供應(yīng)創(chuàng)2005年以來(lái)單季最高,但是市場(chǎng)單季僅僅錄得25.9萬(wàn)平方米新增吸納,這意味著,有近一半的新增供應(yīng)仍在空置中。
第一太平戴維斯最新報(bào)告顯示,今年一季度末,深圳全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。
新增供應(yīng)入市,吸納量不足,空置率上升帶來(lái)的最直接影響便是租金下降。
近日,記者走訪深圳福田,發(fā)現(xiàn)多個(gè)入市多年的寫字樓仍存在空租情況。譬如位于福田中心區(qū)購(gòu)物公園一帶的卓越時(shí)代廣場(chǎng),目前便有多個(gè)單位招租,月租金從212元/平方米到330元/平方米不等,分化較大,而兩年前這個(gè)寫字樓絕大部分成交租金均價(jià)都在320元/平方米以上。
李茂告訴記者,目前深圳多個(gè)寫字樓租金都出現(xiàn)兩至三成的跌幅。“以前做寫字樓是很好成交的,往往物業(yè)一放出來(lái),就被人拿下了,二房東很愛做寫字樓改造,改完以后租金又可漲一輪,但現(xiàn)在這種方法行不通了,寫字樓太多,租客不好找,金融業(yè)受創(chuàng),能承受中心區(qū)高昂租金租客更不好找。”
租客的議價(jià)空間和談判能力都增加了,業(yè)主不降價(jià),只能接受空租。在租金出現(xiàn)疲軟的同時(shí),寫字樓售價(jià)同樣走低,不過(guò)與租賃行情相比,并不那么明顯。今年一季度,深圳甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)環(huán)比下跌0.1%,至55257元/平方米。
盡管一季度的單季新增供應(yīng),已是近十余年來(lái)最高,但短期內(nèi),深圳寫字樓高供應(yīng)的局面還將持續(xù)。
謝靖宇預(yù)計(jì),2019年將有約109.9萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓交付,主要集中于福田中心區(qū)和前海,分別占總新增供應(yīng)的28.8%和25.5%。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,深圳寫字樓市場(chǎng)到了供應(yīng)高峰期,項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)加劇,或?qū)?dòng)寫字樓大宗交易達(dá)成。但事實(shí)上,不論是住宅還是寫字樓,深圳的物業(yè)租售比均偏低,即使是核心區(qū)域物業(yè),凈回報(bào)率還是很難達(dá)到傳統(tǒng)基金要求的3.5%以上水平。
再加上當(dāng)前市場(chǎng)資金面仍未全面放松,投資者能否罔顧凈回報(bào)率偏低的限制入市,依然待觀察。
記者多方采訪發(fā)現(xiàn),目前市場(chǎng)需求依然存在,但電商等行業(yè)的補(bǔ)充短期內(nèi)依然難以緩解金融業(yè)需求回落的壓力,空置率持續(xù)上升將成為大概率事件。寫字樓市場(chǎng)向來(lái)和緩,如今也有了住宅市場(chǎng)的跌宕之味。(陳淑貞)
相關(guān)閱讀
-
中超第19輪的補(bǔ)賽開打 梅州客家在大連...
昨天下午,中超第19輪的補(bǔ)賽全面開打。北上大連的梅州客家在大連市... -
廣東男籃23分擊敗上海大鯊魚 布魯克斯...
昨晚,CBA常規(guī)賽再戰(zhàn)一輪,廣東男籃以23分的優(yōu)勢(shì)擊敗上海大鯊魚隊(duì),... -
全紅嬋首次參加跳水世界杯 207C動(dòng)作得...
昨晚,在德國(guó)柏林舉行的跳水世界杯產(chǎn)生了首枚金牌。在女子雙人十米... -
李瑋鋒出任廣州城主帥 廣州城才逐漸走...
在結(jié)束第21輪0∶0逼平滄州雄獅的比賽之后,廣州城只是稍作休整,在1... -
《和平精英》的開放世界 全局開放商業(yè)想象
未來(lái)30年,元宇宙將是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),至少有12億人可以成為元宇宙... -
如何打破銀行場(chǎng)景金融轉(zhuǎn)型焦慮 百融云...
身處數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代,用戶對(duì)于千人千面、實(shí)時(shí)響應(yīng)、場(chǎng)景化的訴求日益... -
泰隆銀行突破柜臺(tái)窗口式政務(wù)服務(wù)定式思...
日前,紹興市柯橋區(qū)外貿(mào)共享客廳在泰隆銀行紹興分行揭牌成立,在全... -
世界快資訊丨固定資產(chǎn)投資增速加快 投...
相關(guān)閱讀:消費(fèi)市場(chǎng)逐步恢復(fù)新型消費(fèi)增勢(shì)良好政策措施加力顯效工業(yè)... -
四部門:部署開展涉企違規(guī)收費(fèi)專項(xiàng)整治...
人民網(wǎng)北京10月27日電(記者孫博洋)記者從市場(chǎng)監(jiān)管總局了解到,日... -
臺(tái)州銀行投向小微企業(yè)與“三農(nóng)”客戶的...
臺(tái)州銀行溫州分行成立12年來(lái),與小微企業(yè)和三農(nóng)交貼心的朋友,累計(jì)... -
精彩看點(diǎn):智通A股融資融券統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股融資融券統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
進(jìn)出口銀行浙江省分行:21.5億元紅獅印...
由進(jìn)出口銀行浙江省分行牽頭的等值21 5億元人民幣紅獅印尼東加銀團(tuán)... -
浙商銀行投放人行設(shè)備更新改造再貸款清...
近期,浙商銀行落實(shí)設(shè)備更新改造再貸款和制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款投放的相... -
紹興市成立科學(xué)家研究中心 打造弘揚(yáng)科...
日前,紹興市科學(xué)家精神研究中心揭牌成立儀式在紹興文理學(xué)院舉行。... -
浙江省科協(xié)科普部組織浙江農(nóng)林大學(xué)5位博...
日前,浙江省科協(xié)科普部組織浙江農(nóng)林大學(xué)5位博士科技志愿者,響應(yīng)智... -
鹿城區(qū)科協(xié)持續(xù)舉辦項(xiàng)目路演活動(dòng) 吸引...
近日,為加速推動(dòng)科技成果轉(zhuǎn)化,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,服務(wù)國(guó)家創(chuàng)新... -
孫宇晨2022釜山區(qū)塊鏈周演講:區(qū)塊鏈?zhǔn)?..
據(jù)韓國(guó)媒體全球經(jīng)濟(jì)新聞10月27日?qǐng)?bào)道,波場(chǎng)TRON創(chuàng)始人孫宇晨線上出... -
世界即時(shí)看!挺進(jìn)深地挖掘油氣潛能(新知)
【現(xiàn)象】今年6月,西南油氣田雙魚001—H6井鉆井深度達(dá)9010米,創(chuàng)造... -
三季度就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定
核心閱讀 人社部日前發(fā)布的三季度就業(yè)數(shù)據(jù)顯示:就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)... -
為村民鋪就“幸福路”(新視點(diǎn))
金秋時(shí)節(jié),來(lái)到河北省邯鄲市峰峰礦區(qū)彭城鎮(zhèn)藺家莊村,桃園里的桃子...