新鄉(xiāng)市公鐵物流園 我買商鋪時的入口和通道去哪了?
投資3年的商鋪蓋好了,市民高潔(化名)高高興興地前去收房,可是到了實地卻發(fā)現(xiàn),自己投資的商鋪附近的一個入口和兩個通道怎么也找不到了,原先規(guī)劃的入口和通道變成了商鋪。面對原先挑選的四通八達(dá)的旺鋪變成了“三不靠”商鋪,高潔不禁問道:
這半年,市民高潔(化名)一直在與新鄉(xiāng)市公鐵物流園進(jìn)行交涉,投資3年的商鋪蓋好了,高潔高高興興地前去收房,可是到了實地卻發(fā)現(xiàn),自己投資的商鋪附近的一個入口和兩個通道怎么也找不到了,原先規(guī)劃入口和通道變成了商鋪。面對原先挑選四通八達(dá)的旺鋪變成了“三不靠”商鋪,退房吧?太虧!不退房吧?也虧!高潔陷入了進(jìn)退兩難的境地。近日,她打電話向本報記者進(jìn)行求助。
業(yè)主:買房近3年,交房時發(fā)現(xiàn)商鋪附近的入口和通道不見了
高潔說,2015年9月,鑒于對大東區(qū)的信心他全款(417400元,有手寫收款收據(jù))購買了新鄉(xiāng)市公鐵物流園A-1-7#101和102兩套商鋪,共計120平方米。2018年7月高潔本來懷著無比喜悅的心情準(zhǔn)備驗收房,發(fā)現(xiàn)該公司沒有告知他的情況下,商鋪附近的通道和入口都沒有了,都變成了臨街商鋪。
據(jù)了解,在購買這兩套商鋪的時候,根據(jù)該公司提供的房屋建筑平面圖,考慮到商鋪金角銀線四通八達(dá)的位置,高潔特意在一房一價的情況下高價購買了平面圖上標(biāo)志的A-1-7#101和102(圖②)。宣傳圖、銷售人員都能明確標(biāo)識出高潔購買的房子北面有一個通道,西面有一個主干道同寬的入口,鑒于此他才在可選擇其他位置的情況下付了全款。
在準(zhǔn)備收房的時候,發(fā)現(xiàn)該公司在沒有告知他的情況下,商鋪附近的通道和入口都沒有了,都變成了臨街商鋪。事情發(fā)生后高潔反復(fù)找該公司溝通,要求新鄉(xiāng)市公鐵物流園能像宣傳材料標(biāo)識的一樣,復(fù)原他房屋的位置,還他一個公道;后來雙方經(jīng)過協(xié)商,高潔愿意接受調(diào)整房屋,但經(jīng)協(xié)商后又面臨著120平方米換取70平方米,還要補(bǔ)高達(dá)20萬的差價。高潔認(rèn)為引發(fā)此問題的原因不在于他,按照責(zé)任劃分他也不應(yīng)該承擔(dān),他不能接受如此高額的差價。交涉了幾次無果后,高潔向本報記者反映了此事。
2月12日下午2時左右,記者來到位于經(jīng)六路南段的新鄉(xiāng)市公鐵物流園,在其接待中心的沙盤(圖①),記者看到A-1-7#101和102附近沒有之前北面標(biāo)明的通道、西面標(biāo)明的主干道同寬的入口,接待人員表示此沙盤與實際吻合,目前,該公司還有部分臨街商鋪,純一層價格為11000元/平方米左右。
2月15日下午3時左右,記者再次來到新鄉(xiāng)市公鐵物流園,在一名銷售人員的指引下來到接待中心3樓,一名邊姓領(lǐng)導(dǎo)接待了記者,對于記者所講述高潔投訴的事由,邊姓領(lǐng)導(dǎo)稱:他不清楚該事情,不能馬上回復(fù),記者可以將聯(lián)系方式留給他,等他了解清楚情況后再和記者聯(lián)系。
2月19日下午3:30分左右,新鄉(xiāng)公鐵物流園開發(fā)商河南現(xiàn)代商貿(mào)物流城有限公司送來回復(fù)函?;貜?fù)函稱該項目園區(qū)規(guī)劃及建筑方案自通過2013年過規(guī)劃委員會第二次、第七次會議決議后,一直按照規(guī)劃審批建設(shè)項目,園區(qū)總平面圖、建筑方案、施工圖均在規(guī)劃局、建設(shè)局、房管局備案,從未發(fā)生任何變動。平面圖、施工圖有明確標(biāo)識,并未在該客戶所購房源北側(cè)設(shè)立通道。案場顯示的沙盤示意圖也顯示沒有通道。至于高潔提供的銷售平面圖,該公司認(rèn)為不是該公司所購房源的宣傳圖。
律師:開發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計變更告知義務(wù),應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
開發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計變更告知義務(wù)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。如果改變規(guī)劃出現(xiàn)當(dāng)事入約定的影響商品房質(zhì)量或者適用功能時,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知買受人,否則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)違約責(zé)任。開發(fā)商在變更規(guī)劃后,不在規(guī)定的時間書面通知業(yè)主,致使其違約行為不能得到及時制止,其損失應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商自己承擔(dān)。
開發(fā)商擅自調(diào)整規(guī)劃,改變用地性質(zhì)和房屋用途,致使規(guī)劃范圍內(nèi)的小區(qū)容積率、綠化率、大區(qū)公建和小區(qū)配套設(shè)施發(fā)生變化的行為,對業(yè)主來說,造成了合同的根本違約,開發(fā)商應(yīng)對其違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第十二條:當(dāng)事人訂立合同,采取要約、承諾方式;第十五條:“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約。”及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事入違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任之規(guī)定。本案中,業(yè)主與開發(fā)商是商品房買賣合同關(guān)系,雙方的買賣行為除應(yīng)受《士地法》《房地產(chǎn)管理》約束外,還應(yīng)受《民法通則》《合同法》和最高人民法院的相關(guān)司法解釋的約束。開發(fā)商根據(jù)《土地法》《城市規(guī)劃法》《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用權(quán)證》后,其對所取得的國有土地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)必須依據(jù)規(guī)劃、設(shè)計要求實施開發(fā)建設(shè)。如果開發(fā)商依經(jīng)批準(zhǔn)的新城小區(qū)規(guī)劃總平面圖,取得了相應(yīng)的建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可和商品房預(yù)售許可,并為了實現(xiàn)銷售依其制作的任何宣傳資料、售樓書等向社會不特定對象發(fā)出要約時,該要約行為對開發(fā)商就具有約束力,一旦有不特定的法人、自然人根據(jù)其要約與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同時,即構(gòu)成承諾,宣傳資料、售樓書等均構(gòu)成合同的附件,未經(jīng)買賣雙方許可,任何一方都不得擅自變更,否則,將對另一方造成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
高潔提供的商鋪平面圖是真是假?新鄉(xiāng)公鐵物流園是否存在虛假宣傳?本報將持續(xù)關(guān)注。(記者 王秀玲)
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