寶華，江蘇省句容市下屬小鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厝俗猿斑@里是“十線小城”;而有意思的是，數(shù)十家地產(chǎn)開發(fā)商卻又屯兵于此，一座又一座新樓在這里崛地而起，給小鎮(zhèn)居民一種身處大都市的夢(mèng)幻感。

事實(shí)上，因毗鄰南京，又在積極打造寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化的先行示范區(qū)，地產(chǎn)開發(fā)商們儼然已將寶華視作一只“潛力股”。此外，相比居高不下的南京房?jī)r(jià)，寶華鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)可謂是“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介人士向記者介紹稱，在這里，你只需花上兩三百萬元，便能在南京城旁購置一套聯(lián)排別墅，“有時(shí)候我都想給自己買一套。”

在此背景下，2017年，泰禾集團(tuán)(000732，SZ)通過股權(quán)收購，強(qiáng)勢(shì)拿下了寶華鎮(zhèn)鹿山水庫附近的13幅地塊，擬規(guī)劃別墅及住宅項(xiàng)目。然而，在近日的公告中，泰禾集團(tuán)卻表示將通過司法途徑“放棄”這些地塊。帶著疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入該項(xiàng)目實(shí)地，一探究竟。

泰禾看中項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/p>

2月13日，春雨蒙蒙，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海出發(fā)，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，來到了句容市寶華鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)似乎還未從過年的氛圍中醒來，記者在鎮(zhèn)上行走時(shí)注意到，陰云密布下，細(xì)雨中的小鎮(zhèn)顯得頗為冷清，緊挨著寶華鎮(zhèn)的國道上不時(shí)有車輛呼嘯而過，發(fā)出尖銳的鳴笛聲。

隨后，記者沿著連接句容、寶華、南京的“西部干線”驅(qū)車向前，行至道路中段拐向一條不起眼的小路——新妮路，繼續(xù)向前走約300米后，眼前一大片開闊土地，便是泰禾集團(tuán)2017年斥巨資拿下的主要地塊。

時(shí)間回溯至2017年9月14日，泰禾集團(tuán)當(dāng)日發(fā)布公告稱，擬通過全資子公司江蘇泰禾錦城置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱錦城置業(yè))斥資31.79億元受讓沃得國際控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱沃得國際)等4名轉(zhuǎn)讓方(以下簡(jiǎn)稱江蘇沃得)持有的江蘇沃得寶華休閑度假開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱沃得寶華)100%股權(quán)，由此獲得沃得寶華的核心資產(chǎn)——句容市下蜀鎮(zhèn)及寶華鎮(zhèn)內(nèi)鹿山水庫附近13幅地塊國有用地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱鹿山項(xiàng)目)。

上述公告還顯示，錦城置業(yè)需向沃得寶華提供6.24億元借款，專項(xiàng)用于沃得寶華償還原股東及關(guān)聯(lián)公司、公司認(rèn)可的其他第三方的相關(guān)債務(wù)。

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，沃得寶華成立于2009年10月份，主要資產(chǎn)為鹿山項(xiàng)目的13個(gè)地塊，為2010年到2013年期間陸續(xù)獲得，總代價(jià)為4.8億元。換句話說，泰禾集團(tuán)不僅對(duì)鹿山項(xiàng)目高溢價(jià)進(jìn)行收購，并且還自掏腰包間接幫助沃得寶華原股東還債，那么泰禾集團(tuán)又是如何考慮這筆交易的呢?

事實(shí)上，當(dāng)時(shí)泰禾集團(tuán)對(duì)這片土地信心滿滿。公司稱，項(xiàng)目地塊毗鄰南京棲霞區(qū)仙林湖，屬于南京1小時(shí)都市圈優(yōu)質(zhì)的住宅項(xiàng)目。另外，南京城市級(jí)別的提升也將為項(xiàng)目區(qū)域帶來新的發(fā)展機(jī)遇，未來發(fā)展?jié)摿^大。

2019年2月13日，記者在鹿山項(xiàng)目地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在鹿山水庫旁邊，確實(shí)有一幢銀色玻璃建筑，該建筑正大門上方的牌匾上標(biāo)注著“泰禾鹿山院子”，但是大門緊閉，從大門往里看，里面的裝修風(fēng)格與售樓處相似。

需要注意的是，玻璃建筑四周的土地有被人工翻動(dòng)過的痕跡，且在不遠(yuǎn)處?？恐鴰纵v卡車和推土車，另有兩個(gè)低矮的建筑已施工至一半。此外，周圍再無其他建筑。

有意思的是，同樣是在2017年7月，泰禾集團(tuán)還通過錦鴻置業(yè)以6.25億元受讓句容濠峰置業(yè)有限公司49%股權(quán)，進(jìn)而拿下寶華鎮(zhèn)的4幅地塊，并且在2018年7月，由句容濠峰置業(yè)有限公司在寶華地塊開發(fā)的泰禾金尊府便開盤出售，當(dāng)時(shí)開盤價(jià)格一度達(dá)到1.7萬元/平方米。那么與之相比，為何鹿山項(xiàng)目進(jìn)度會(huì)如此緩慢呢?

項(xiàng)目土地尚未達(dá)到開發(fā)條件?

實(shí)際上在2019年2月11日，泰禾集團(tuán)就通過公告透露了鹿山項(xiàng)目的最新情況。泰禾集團(tuán)稱，江蘇沃得存在多項(xiàng)嚴(yán)重違約的情形，使錦城置業(yè)至今無法對(duì)標(biāo)的物業(yè)進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。

那么上述情況是否意味著鹿山項(xiàng)目至今尚未取得“施工許可證呢”?2月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴句容市。句容市行政審批局的一位主任向記者表示，所有的施工許可證在“江蘇省建筑市場(chǎng)監(jiān)管與誠信信息一體化平臺(tái)”的網(wǎng)站上都可以查詢，相關(guān)的信息是公開的。

而記者在該網(wǎng)站上卻未能查詢到“鹿山項(xiàng)目”的施工許可證。此后，記者聯(lián)系到了一位知情人士，其表示是因?yàn)榻K沃得及他們的實(shí)控人王偉耀違反承諾，存在著多項(xiàng)嚴(yán)重違約行為，導(dǎo)致公司至今無法對(duì)標(biāo)的物業(yè)進(jìn)行開發(fā)。

上述知情人士表示，江蘇沃得違反的承諾包括：未達(dá)成臨時(shí)道路可用并滿足建設(shè)需求，未取得林業(yè)部門出具的標(biāo)的物業(yè)上林地的砍伐指標(biāo)、未完成砍伐工作。另外，還包括未協(xié)助將市政配套管網(wǎng)綜合鋪設(shè)至標(biāo)的物業(yè)紅線，未協(xié)助取得規(guī)劃許可證和施工許可證等。

在此背景下，泰禾集團(tuán)在上述公告中稱，已將江蘇沃得及王偉耀訴至江蘇省高級(jí)人民法院，訴求判令解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)要求返還已支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等。

需要注意的是，江蘇沃得之沃得重工(中國)有限公司、江蘇沃得工程機(jī)械銷售有限公司、江蘇沃得起重機(jī)有限公司目前也已將錦城置業(yè)和泰禾集團(tuán)訴至江蘇省高級(jí)人民法院，訴訟理由是，截至今年1月14日，錦城置業(yè)尚有4.58億元二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款未向原告支付。

截至公告披露時(shí)，錦城置業(yè)已支付共計(jì)25.65億元的交易對(duì)價(jià)款，包含向出讓方支付的19.6億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)款及向沃得寶華提供的6.05億元股東借款。換句話說，目前泰禾集團(tuán)仍然有12.19億元股權(quán)交易款未支付給江蘇沃得，還需要為項(xiàng)目公司代償1895.12萬元的債務(wù)。

不考慮借款所需支付的利息，泰禾集團(tuán)還需向江蘇沃得支付6.14億元。而此次江蘇沃得的訴訟請(qǐng)求則是，要求錦城置業(yè)向沃得重工(中國)有限公司、江蘇沃得工程機(jī)械銷售有限公司、江蘇沃得起重機(jī)有限公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及違約金合計(jì)5.26億元等。

針對(duì)泰禾集團(tuán)提出的訴求，上海文飛永律師事務(wù)所合伙人高飛律師向記者表示，合同解除有兩種：一種是約定解除;一種是法定解除。因此首先要根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的解除條件來判斷，如果沒有約定，則看是否能夠適用法定解除。

“根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)來看，上市公司收購時(shí)，都會(huì)對(duì)目標(biāo)公司開展盡職調(diào)查，對(duì)于瑕疵事項(xiàng)會(huì)設(shè)定違約責(zé)任，這個(gè)就要具體看交易雙方各自承擔(dān)的責(zé)任是怎樣了。”高飛稱。

針對(duì)此事，2月15日記者聯(lián)系了上述起訴方，三家公司的聯(lián)系方式相同，當(dāng)記者表明采訪意圖后，公司工作人員表示，這里是財(cái)務(wù)部，無法接受采訪。

寶華房?jī)r(jià)曾在2017年沖上萬

從地理位置上看，句容與南京尤其是與仙林板塊，在地理位置上是無縫對(duì)接，特別是在句容下屬的寶華鎮(zhèn)，就有D5、159、191三路公交車，途經(jīng)寶華鎮(zhèn)駛向南京。在這樣的天然優(yōu)勢(shì)下，近幾年，就有不少品牌房企紛紛在寶華鎮(zhèn)拿地。

記者在寶華鎮(zhèn)內(nèi)行走時(shí)看到，鎮(zhèn)內(nèi)的樓盤看上去成色較新，可以看得出是新建成不久。同時(shí)，另有不少樓盤正在建設(shè)中。更有意思的是，在寶華鎮(zhèn)行駛或停留的私家車輛多為蘇A牌照，蘇L本地牌照則相對(duì)較少，讓人恍惚有一種置身南京的感覺。

在寶華“天正·理想城”樓盤的兩側(cè)，密密麻麻地聚集著14家房產(chǎn)中介，相比于購房客，他們更能首先感受到寶華樓市的風(fēng)吹草動(dòng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后以購房客的身份咨詢了當(dāng)?shù)囟嗉曳慨a(chǎn)中介人士，他們的普遍觀點(diǎn)是，相較于前幾年，目前寶華房?jī)r(jià)相對(duì)較低。

一位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士向記者表示，寶華樓市行情較好的時(shí)候是2017年左右。根據(jù)句容市第一房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年寶華鎮(zhèn)上市新房源為956674.29平方米，占句容總上市量的33%;寶華鎮(zhèn)成交商品房5618套，成交面積587020.5平方米。

而在價(jià)格方面，句容2017年普通住宅成交均價(jià)從年初的8971.2元/平方米，上漲至12月份的11126.8元/平方米，寶華鎮(zhèn)更是因?yàn)榈锰飒?dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，當(dāng)年房?jī)r(jià)飆升至均價(jià)1.5萬元/平方米以上。

為了抑制過快上漲的房?jī)r(jià)，句容市于2017年3月20日出臺(tái)調(diào)控政策，其中提到，非本市戶籍人口在句容市區(qū)、寶華鎮(zhèn)購買商品住房的，以家庭為單位，限購一套。

限購阻擋了一部分買房人的腳步，同時(shí)也一定程度上澆滅了寶華房?jī)r(jià)快速上漲的火焰，2018年寶華房?jī)r(jià)幾乎跌入低谷，從此前直沖2萬元的均價(jià)，到目前1萬元出頭的價(jià)格。在這種情況下，一些開發(fā)商也通過精裝改毛坯等手段降價(jià)去化。

記者了解到，目前寶華的樓市均價(jià)維持在1.2萬元/平方米、1.3萬元/平方米左右。

2019年2月17日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，限購是市場(chǎng)的調(diào)整，房?jī)r(jià)上漲過快的時(shí)候確實(shí)會(huì)有一些調(diào)整的做法，從實(shí)際情況來講，當(dāng)前寶華整體上還是存在后勁發(fā)展的動(dòng)力，尤其是揚(yáng)州鎮(zhèn)江等一些軌道交通、高鐵規(guī)劃等將來經(jīng)過寶華，會(huì)使這個(gè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。

盡管目前寶華的限購政策依然未松動(dòng)，但是上述中介機(jī)構(gòu)人士向記者表示，若是投資的話，目前是價(jià)格最好的時(shí)期，“2018年已經(jīng)接近低谷了，2019年不會(huì)再跌了。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)2019年，寶華主要受南京主城改善需求重新釋放影響，南京主城3萬元/平方米內(nèi)的新房基本絕跡，4萬元/平方米的改善價(jià)格體系卻沒有建立起來。因此，寶華今年整體行情依然要觀察南京主城房?jī)r(jià)中位數(shù)，引發(fā)二次需求外溢與城市擴(kuò)容。

此外，對(duì)于近年一些持續(xù)把重心下沉至三四線城市的房企而言，嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)提醒稱，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的三四線城市的后勁還是存在的，當(dāng)然也要警惕庫存比較多的風(fēng)險(xiǎn)，而有些三四線城市是透支的，價(jià)格漲到一定程度后，市場(chǎng)需求起不來，同時(shí)二手房、存量房潛在供應(yīng)比較多，這也會(huì)影響市場(chǎng)情況，也是需要注意的。（記者 吳凡）

關(guān)鍵詞： 泰禾集團(tuán) 江蘇寶華 項(xiàng)目地塊