華銀集團(tuán)在旗下淶水新城為兩天賣出260套房源開表彰大會的時候，公司另一個重點打造的產(chǎn)品——華銀天鵝湖國際生態(tài)城卻屢屢陷入延期交房的質(zhì)疑。不僅如此，該項目本身宣傳的包租返利、無預(yù)售證的前提下提前銷售等，同樣困擾著項目購房者。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至目前，不僅原預(yù)定于今年底交房的項目幾乎沒有動工，更重要的是，連開發(fā)商自己都承認(rèn)到現(xiàn)在為止賣出去的項目還沒有預(yù)售證。而此前開發(fā)商對購房業(yè)主承諾的“首付即房款”、無成本養(yǎng)老等，均化為一紙空談。

1 承諾 “首付即房款”

現(xiàn)實 房子沒網(wǎng)簽 還得補(bǔ)尾款

華銀天鵝湖國際生態(tài)城的開發(fā)商系河北華銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“華銀地產(chǎn)”)，隸屬于華銀基業(yè)集團(tuán)，官網(wǎng)顯示，該集團(tuán)以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心，創(chuàng)新型城市運(yùn)營為主業(yè)，投資資本運(yùn)營和互聯(lián)網(wǎng)金融、商業(yè)及酒店運(yùn)營管理、旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)。代表項目有占地65平方公里的華銀(天鵝湖)國際生態(tài)城和175平方公里的淶水新城等。

而華銀天鵝湖國際生態(tài)城在售組團(tuán)包括金海岸、金峪谷、西山廊橋，建筑形態(tài)包括別墅、洋房、公館等。其中，西山廊橋為華銀天鵝湖項目第三期，規(guī)劃建設(shè)A-D四大區(qū)，所售房源包括70年產(chǎn)權(quán)疊拼別墅及洋房產(chǎn)品。

“當(dāng)初還以為買養(yǎng)生寶產(chǎn)品是一個賺便宜的好事，沒想到到頭來竟然是一場大騙局，交房沒有盼頭兒!”12月初的北京，寒風(fēng)料峭，購房者魏女士向北京商報記者回憶了自己三年前購買華銀天鵝湖國際生態(tài)城的經(jīng)歷。

魏女士稱，養(yǎng)生寶是華銀天鵝湖國際生態(tài)城2014年首創(chuàng)“盈利型商品房”置業(yè)模式下養(yǎng)老投資三大產(chǎn)品之一，除了養(yǎng)生寶以外，還有安居寶、盈利寶兩種養(yǎng)老投資產(chǎn)品。魏女士提供的一本名為“華銀天鵝湖國際生態(tài)城養(yǎng)生財富寶典”的宣傳冊顯示，“盈利型商品房的創(chuàng)新模式是把升值收益讓利給消費(fèi)者而非開發(fā)商自己。以金融為杠桿，以養(yǎng)老經(jīng)營和旅游客棧經(jīng)營為盈利點，實現(xiàn)超低總價。6-9年(含交房期)協(xié)議經(jīng)營，對業(yè)主實現(xiàn)返利，無需再付按揭款。讓總價110萬元的房子，30萬元即可擁有”。華銀地產(chǎn)還稱，“這個模式一舉解決了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資和北京養(yǎng)老人口安置的雙重難題”。

據(jù)魏女士表述，受華銀地產(chǎn)養(yǎng)老定位產(chǎn)品的返利及增值宣傳吸引，以及考慮到自身的養(yǎng)老房需求，她于2015年底，選定了西山廊橋C區(qū)127平方米的洋房作為養(yǎng)老房，并與華銀地產(chǎn)簽訂了《商品房預(yù)定合同》以及相關(guān)精裝修協(xié)議，支付預(yù)付款33萬元(包含321256元房款以及8744元裝修費(fèi))。當(dāng)時開發(fā)商向魏女士承諾“首付款=總房款”，即只須在房屋建成后出讓六年的房屋使用權(quán)交由第三方經(jīng)營管理公司租賃運(yùn)營，便無需另行繳納剩余房款。

所謂返利包租，即房地產(chǎn)商在銷售商品房時與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

看似劃算的購房買賣，卻未能讓魏女士等一眾業(yè)主如意。魏女士回憶，按照約定，房屋本該在2017年12月31日正式交付，并于2018年底精裝修完畢，然而不僅截至2018年11月底C區(qū)幾無動工，更讓魏女士擔(dān)心的是，開發(fā)商在過去的三年里，一直未作網(wǎng)簽;此外，項目當(dāng)前施工現(xiàn)狀及規(guī)劃與開發(fā)商此前承諾也存在一定出入，開發(fā)商還于國慶前后告知業(yè)主須補(bǔ)交一定金額款項，并要以個人名義向銀行申請借貸以交齊剩余房款，后續(xù)貸款償還則由經(jīng)營者貼補(bǔ)，同時還將對購房者原購房進(jìn)行調(diào)房，如果不按要求操作便不能網(wǎng)簽。

“當(dāng)時銷售人員告訴我，房屋正式建成后不久就能拿到房本，六年租賃運(yùn)營結(jié)束后我們業(yè)主就可以自由入住，并沒有提過后續(xù)還需要業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)錢?，F(xiàn)在房屋未建、網(wǎng)簽無期，如果我按照開發(fā)商要求做貸款補(bǔ)交剩余房款，就相當(dāng)于開發(fā)商拿到了房屋全款，而我的房子呢，現(xiàn)在除了地皮什么都看不到!”魏女士如是說道。

2 承諾 包租返利

現(xiàn)實 涉嫌違規(guī)預(yù)售

北京商報記者跟隨魏女士來到了華銀天鵝湖項目位于海淀區(qū)京都信苑飯店的招待中心。恰逢周日，上午9時，一輛載有20余人的看房班車由招待中心發(fā)出，駛向85公里外的河北淶水縣天鵝湖國際生態(tài)城。華銀天鵝湖項目招待中心每周三、六、日設(shè)有固定看房班車，只要提前一天預(yù)約，客戶就可免費(fèi)乘車前往項目處實地看房。

據(jù)了解，購買養(yǎng)生寶的業(yè)主并不在少數(shù)，多數(shù)業(yè)主手中僅持有《商品房預(yù)售合同》、相關(guān)精裝修協(xié)議以及預(yù)付款收據(jù)，此外再無任何書面材料證明開發(fā)商的返租承諾，另有一部分業(yè)主甚至連商品房預(yù)售合同都沒有。

“當(dāng)時覺得靠譜，付款后也沒過多放在心上。一是養(yǎng)老房不著急入住，二是想著華銀天鵝湖項目這么大產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商也不能輕易卷款逃跑。”

值得注意的是，在西山廊橋多區(qū)遲遲未動工建設(shè)、網(wǎng)簽日期無承諾之下，項目多區(qū)涉嫌違規(guī)預(yù)售的問題也浮出水面。

到達(dá)河北淶水縣華銀天鵝湖售樓處后，北京商報記者了解到，當(dāng)前可售房源為A區(qū)疊拼別墅以及B區(qū)洋房，C、D區(qū)房源暫不推薦，至于西山廊橋養(yǎng)生寶產(chǎn)品售后6-8年包租則是2017年以前的置業(yè)模式，今年的付款形式只有一次性全款支付或是“30%首付+銀行借貸”兩種。此外，記者還從銷售人員處了解到，西山廊橋B區(qū)實際上并無預(yù)售許可證，要等到2018年底或是2019年初才能獲得，不過銷售人員表示B區(qū)預(yù)售證只是暫緩發(fā)放，原因是受到了河北省停工令的影響，不過預(yù)售許可只是時間問題，購房者可以放心選購房屋。

魏女士向北京商報記者透露，自己在今年10月曾就西山廊橋是否具有銷售資質(zhì)問題致電淶水房管部門，當(dāng)日負(fù)責(zé)電話接待的工作人員表示，西山廊橋除了A區(qū)已取得預(yù)售許可證外，其余B、C、D三區(qū)均無預(yù)售許可，不具備銷售條件。然而，直至2018年12月還未取得預(yù)售許可證的西山廊橋，卻于2015年將C區(qū)以及D區(qū)房源出售給了客戶。

北京商報記者就項目預(yù)售和網(wǎng)簽等問題，致電淶水房管部門，截至發(fā)稿前，未獲回復(fù)。

“越了解這個項目，越感覺自己上當(dāng)受騙了。之前和我說房屋建成后不久就能拿房本，現(xiàn)在看來都是唬人的空話。沒有預(yù)售證，何時能網(wǎng)簽?不作網(wǎng)簽，哪來房本?”魏女士自言，每當(dāng)想到自己購置的養(yǎng)老房便“又急又氣”。

值得一提的是，除2014-2017年的西山廊橋養(yǎng)生寶產(chǎn)品支持售后包租模式外，當(dāng)前華銀天鵝湖項目另一在售組團(tuán)——金海岸公館，也在2018年初開始了售后包租，并向購房者承諾按年返利。根據(jù)銷售人員描述，購房者在購買公館類型房屋時，同樣可以選擇一次性全款付清或30%首付+銀行借貸，首付后購房人須進(jìn)行十年期借貸，貸款審批通過后次月，開發(fā)商會在業(yè)主每月還款前將等額款項打至購房人賬戶，直至十年后貸款還清。此外，開發(fā)商還承諾按照房款的5%的對購房者實行十年返利。

3 承諾 房貸由開發(fā)商等額貼補(bǔ)

現(xiàn)實 業(yè)主擔(dān)憂沒了房子又背貸款

盡管項目未能按照此前與業(yè)主方面的口頭承諾如期建設(shè)，不過華銀地產(chǎn)對業(yè)主的催繳房款以及催促辦貸顯然并未停下動作。

據(jù)業(yè)主反映，開發(fā)商聲稱，養(yǎng)生寶產(chǎn)品業(yè)主若想網(wǎng)簽?zāi)梅?，必須補(bǔ)交一定金額款項以達(dá)到首付30%的貸款標(biāo)準(zhǔn)，然后向涿州華夏銀行或建設(shè)銀行申請十年期住房貸款。開發(fā)商稱，在個人貸款申請?zhí)峤徊@通過后，業(yè)主無需為還貸憂心，每月房貸則由開發(fā)商等額貼補(bǔ)。此外銷售人員透露，西山廊橋B區(qū)預(yù)計明年1月拿到預(yù)售證，等到樓面拔高，銀行就會放貸。之所以選擇十年期貸款，是因為考慮到業(yè)主所購存在兩年交房期以及八年租賃運(yùn)營期。

不過多位業(yè)主向北京商報記者坦言，對于開發(fā)商承諾的“貸款等額貼補(bǔ)”并不相信。“預(yù)付款付了三年多，開發(fā)商承諾的交房沒有兌現(xiàn)。現(xiàn)在又說購房人貸款由開發(fā)商等額貼補(bǔ)，這個承諾萬一也沒兌現(xiàn)呢，那我們不就像長租公寓的人一樣，房子沒落著，背了一身貸款。”

除對開發(fā)商失去信心這一因素影響了業(yè)主的借貸選擇外，事實上，貸款年齡資質(zhì)不滿足，也成為制約一部分業(yè)主借貸的另一因素。在養(yǎng)生寶業(yè)主中，不乏一些已經(jīng)退休或即將退休為自己購置養(yǎng)老房的大齡業(yè)主。

據(jù)了解，銀行在為借款人評估還款年限時，是以其年齡作為基礎(chǔ)的。年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則越短。通常情況下，“貸款人年齡+貸款年限不超過65年”，就是銀行能夠為其辦理的貸款期限。就十年期貸款而言，已經(jīng)有一部分養(yǎng)生寶業(yè)主面臨年齡超過貸款要求以及可申請貸款年限不足十年的尷尬境況。

對此，已經(jīng)退休幾年的魏女士告訴北京商報記者，開發(fā)商對于她這種超齡不能貸款的業(yè)主提出的解決方案為對房屋進(jìn)行更名，即用自己兒女名義進(jìn)行貸款。“那不就是相當(dāng)于我的孩子背負(fù)了銀行負(fù)債，以后他在買房時候就不是首套比例了。所以，我不會去做更名。”

4 承諾 退房回款期一年

現(xiàn)實 銷售人員承認(rèn)開發(fā)商挪用資金拿地

事實上，房屋預(yù)訂多年卻遲遲未建的現(xiàn)狀，已經(jīng)使得西山廊橋B、C、D三區(qū)購房業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)了改變：一部分業(yè)主在“貸款網(wǎng)簽或退房索賠”的雙選題抉擇上保持觀望，并未作出明確表態(tài);不過以魏女士為代表的更多業(yè)主，則表示在重新審視過這筆房產(chǎn)交易后，決心退房索要賠償。

另一吳姓業(yè)主表示，按開發(fā)商要求，他于9月提交了退房申請，但截至12月2日，仍未收到華銀地產(chǎn)回復(fù)。此外開發(fā)商銷售人員在回應(yīng)一些業(yè)主時表示，就算退房也只是退還預(yù)付款，且將在一年后返還。延期返款的原因是“開發(fā)商手頭沒錢，此前拿了海南以及白洋淀的地塊”。

“33萬元的預(yù)付款讓開發(fā)商白白用了三年，我的房子連個影子都沒有，到現(xiàn)在還只是空地。我的訴求就是退房加賠償。”魏女士稱，如果開發(fā)商不積極對待自己的退房訴求，她將與華銀地產(chǎn)“對簿公堂”。

實際上，為解決房產(chǎn)爭端，西山廊橋部分業(yè)主已經(jīng)將起訴華銀地產(chǎn)提上了日程。據(jù)魏女士透露，已有兩戶業(yè)主向法院遞交了上訴申請。

“從開發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)交首付款并進(jìn)行十年期借貸的表現(xiàn)來看，開發(fā)商意在一次性地吸納更多資金，這也說明企業(yè)資金存在缺口。”在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，不管是養(yǎng)生寶此前的“首付款=總房款”的售后包租，還是金海岸公館當(dāng)前推行的“售后包租+5%年返利”，說到底就是開發(fā)商想加快資金回籠，以實現(xiàn)滾動開發(fā)。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌更是進(jìn)一步指出，如果開發(fā)商的售后包租明顯以融資為目的，而非為了銷售房屋，則可能會被認(rèn)定為非法吸收公眾存款，承擔(dān)一定刑事責(zé)任。郭韌補(bǔ)充說，《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，開發(fā)商不得返本銷售或者變相返本銷售商品房，上述開發(fā)商的售后包租及承諾返利行為違反了該條規(guī)定，很可能要面臨行政處罰。針對上述業(yè)主們反饋的問題，北京商報記者致電華銀方面，截至發(fā)稿前，未有回復(fù)。（記者 崔啟斌 榮蕾）

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