對(duì)于“五線城市”銅陵來(lái)說(shuō)，碧桂園是繼恒大后第二家進(jìn)入該市的房企巨頭——上一次恒大進(jìn)入銅陵，正逢樓市調(diào)控的關(guān)鍵年2010年，此后7年間，鮮有全國(guó)大型房企涉足。

“不想”或“不愿”來(lái)的大房企，再次來(lái)了五線城市。接下來(lái)的2018年，銅陵的樓市會(huì)發(fā)生什么?

“一百萬(wàn)買(mǎi)別墅”

記者在恒大售樓部看到，大年初三，售樓部現(xiàn)場(chǎng)大概有30多位客戶(hù)，多數(shù)是全家人來(lái)看房。目前恒大推出的精裝修房源標(biāo)價(jià)多在8000~9000元/平方米左右，雖不知“標(biāo)價(jià)”從何而來(lái)，但疊加“8.8折”的折扣，9.8折的按揭折扣和“直減3萬(wàn)”的新春“返鄉(xiāng)置業(yè)”優(yōu)惠后，折后均價(jià)約在7500元/平方米。一套130平方米左右的精裝修高層，總價(jià)也僅在100萬(wàn)左右，首付在2~3成。

距離恒大不到3公里的碧桂園項(xiàng)目，放風(fēng)價(jià)是高層精裝修8000元/平方米，目前首開(kāi)600套，聽(tīng)說(shuō)有500套獲得認(rèn)籌。龍頭房企的進(jìn)入帶來(lái)了更豐富優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，也推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

在銅陵人的記憶里，房?jī)r(jià)并非只漲不跌，但對(duì)政策的反應(yīng)有滯后性。記者身邊有不少的親友在2013年前后進(jìn)入樓市，以8000元左右的價(jià)格買(mǎi)房，至今仍“被套”的并不少見(jiàn)。春節(jié)期間去探訪的幾個(gè)大型樓盤(pán)，也反映了銅陵樓市的幾番起落。

比如定位別墅的“文一·十里春風(fēng)”項(xiàng)目，脫胎于2013年銅陵本地房企“雙龍旅游置業(yè)公司”投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的“御龍灣”項(xiàng)目，該項(xiàng)目列入當(dāng)時(shí)的“861”計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之一。但在開(kāi)工不到2年后的2015年停工，因諸多債務(wù)紛爭(zhēng)，被司法機(jī)關(guān)對(duì)其名下的國(guó)有土地使用權(quán)及在建工程強(qiáng)制查封、扣押、凍結(jié)，遭遇司法拍賣(mài)。

此前文一集團(tuán)通過(guò)受讓方式獲得了銅陵上市公司中發(fā)科技(現(xiàn)文一科技)的控股權(quán)，在當(dāng)?shù)氐恼探缈磥?lái)，“十里春風(fēng)”項(xiàng)目體現(xiàn)了政府對(duì)文一集團(tuán)為“文一科技”付出的認(rèn)可。到今年2月，當(dāng)?shù)匾?guī)劃局批準(zhǔn)了“十里春風(fēng)”新規(guī)劃：除了住宅用地外，還有社區(qū)醫(yī)院和養(yǎng)老康健中心等。

根據(jù)介紹，十里春風(fēng)項(xiàng)目位于銅陵某風(fēng)景區(qū)內(nèi)，依山傍水，物業(yè)類(lèi)型以160平方米~200平方米的三層聯(lián)排別墅為主。“定價(jià)在5800~6800元/平方米，加上贈(zèng)送面積，200平方米的別墅套內(nèi)使用面積有240平方米，不包含前后院子。

也就是說(shuō)，最低93萬(wàn)，最多140萬(wàn)，就可以獲得風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅。但無(wú)論是商場(chǎng)展廳還是售樓部，來(lái)參觀了解的意向客戶(hù)都不多。

出于好奇，我去了“十里春風(fēng)”現(xiàn)場(chǎng)：“村村通”公路暢行無(wú)憂，項(xiàng)目對(duì)面是連綿的村莊院落和農(nóng)地，風(fēng)景優(yōu)美但人煙稀少，并無(wú)其他公共設(shè)施配套，間或有木質(zhì)農(nóng)家樂(lè)廣告牌進(jìn)入視線。一位提前下班的售樓部工作人員請(qǐng)我離開(kāi)時(shí)捎他一程：“公交很難等”。

剛需仍是主力

回顧“十里春風(fēng)”(御龍灣)項(xiàng)目上次停工的時(shí)候，正是銅陵房地產(chǎn)上一輪“高潮“到“谷底”的艱難時(shí)刻。2014年5月，銅陵市政府率先宣布當(dāng)月起公積金貸款額度提高20%，首付比例下調(diào)至20%，購(gòu)買(mǎi)家庭首套普通住房按房?jī)r(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。此舉當(dāng)時(shí)掀起熱議，被認(rèn)為是打響了地方政府“救市”的第一槍。2014年下半年，銅陵的房地產(chǎn)市場(chǎng)滑向價(jià)量齊跌的谷底。

2017年開(kāi)始有了明顯復(fù)蘇。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理處官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2017年，銅陵樓市住宅類(lèi)商品房成交均價(jià)在5530.5元/平方米左右，較2016年4550元/平方米的均價(jià)上漲21.54%。

誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)銅陵的房子，以至于2017年均價(jià)抬升了20%?從記者觀察到的情況看，主要分為以下幾類(lèi)：一是希望改善戶(hù)型和學(xué)區(qū)的中青年夫妻，以及為了孫輩上學(xué)在子女家附近買(mǎi)房方便照顧孩子的老年人;二是正值婚齡的剛需青年，一般都需要在市區(qū)或縣城買(mǎi)房置業(yè);三是以資產(chǎn)保值為目標(biāo)的中產(chǎn)，但由于多數(shù)人都籌劃為子女在其他一二線城市置業(yè)，真正出手的不算多。

有多位置業(yè)顧問(wèn)告訴我，今年稍顯不同的一個(gè)情況是：由于一二線城市的房?jī)r(jià)飆升及戶(hù)籍社保限購(gòu)政策，今年返鄉(xiāng)的“回流”年青人比往年要多。“銅陵不限貸，外地戶(hù)籍不限購(gòu)，合肥現(xiàn)在房?jī)r(jià)都兩萬(wàn)了，有很多合肥的，甚至從合肥周邊縣城來(lái)這買(mǎi)房投資”。

銅陵的樓市有其特殊性和普遍性：一方面，城市的人均GDP在安徽省內(nèi)居前，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好;但也面臨著作為“中國(guó)古銅都”資源枯竭型城市的艱難轉(zhuǎn)型。另一方面，近些年城市拆遷改造，銅陵率先進(jìn)行的貨幣化安置也使得當(dāng)?shù)睾芏喑擎?zhèn)居民擁有了兩套以上的房子或相應(yīng)補(bǔ)償金。出售回遷房去買(mǎi)商品房的情況也不少見(jiàn)。

銅陵只是一例。目前銅陵核心學(xué)區(qū)房一手房房?jī)r(jià)突破1.5萬(wàn)元。2月20日的地方新聞顯示，安徽其他三四線城市中，滁州房?jī)r(jià)突破1.3萬(wàn)元，蚌埠突破1.4萬(wàn)元，蕪湖1.2萬(wàn)元，合肥周邊的肥東縣，部分房?jī)r(jià)已破1.6萬(wàn)元/平方米。

城市的街道縱橫交錯(cuò)，但“買(mǎi)不買(mǎi)房”，“什么時(shí)候買(mǎi)房”，卻永遠(yuǎn)是年輕人徘徊著的十字路口。也許，不止急切購(gòu)房的市民有些徘徊觀望，或許連樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商自己心里也并非勝券在握。