房企債券融資雖然自2017年末逐漸放松,但地產公司債大多采用“3+2”的期限結構設計
一方面,監(jiān)管機構先后表態(tài),2018年將繼續(xù)遏制房地產泡沫化,嚴肅查處各類違規(guī)房地產融資行為。另一方面,各地對房地產企業(yè)端的融資繼續(xù)呈收緊的態(tài)勢。
在各類融資渠道中,部分地區(qū)對房企授信標準有所收緊,有地方銀監(jiān)要求,房地產類只認“432”的項目標準,禁止投資房地產類公司應收賬款,但應付工程款,購買材料等應付賬款是可以的。
此外,房企債券融資雖然自2017年末逐漸放松,但地產公司債大多采用“3+2”的期限結構設計,這使得2015年、2016年的地產公司債發(fā)行高峰后,2018年將迎來集中回售期。
地產融資政策收緊
2月7日,21世紀經濟報道記者獲悉,有地方銀監(jiān)要求,不得向房地產類公司發(fā)放流動資金貸款,房地產類只認“432”的項目標準;禁止投資房地產類公司的應收賬款,但購買原材料、歸還融資等除外。目前,各地貸款執(zhí)行標準并不一致,但地產融資趨近仍是大趨勢,具體尺度由各地自行把握。
一位華南地區(qū)機構人士表示,目前包括對地產類項目的應收賬款融資,如購房按揭尾款等直接為房地產融資是不允許的。地產項目必須符合“432”條件。整體趨勢上,資金投向地產是嚴控的。不過,應付工程款,購買材料等應付賬款是可以的,因為這些是投向中小企業(yè)實業(yè)板塊。所謂“432”條件,是指房地產項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發(fā)資質等條件。
2018年以來,房企融資驟然收緊,各種通向地產融資的通道相繼被切斷,使得房地產企業(yè)端的融資難度進一步增加。
銀監(jiān)會日前召開的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出,將從兩方面入手:一是努力抑制居民杠桿率,重點是控制居民杠桿率的過快增長,打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為,嚴控個人貸款違規(guī)流入股市和房市;二是遏制房地產泡沫化,嚴肅查處各類違規(guī)房地產融資行為。
銀監(jiān)會提出,要治理直接或變相為房地產企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內外融資,或以自身信用提供支持或通道;向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產開發(fā)項目提供融資的行為。
梳理各地銀監(jiān)局2018年的工作重點,房地產是重要內容。廣東銀監(jiān)局提出,繼續(xù)遏制房地產泡沫化,從嚴查處違規(guī)融資行為。四川銀監(jiān)局提出,切實抑制房地產泡沫,嚴肅查處各類違規(guī)房地產融資行為。
上海銀監(jiān)局下發(fā)《關于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務的通知》要求,轄內商業(yè)銀行嚴格遵守房地產開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求,對“四證不全”房地產項目不得發(fā)放任何形式的貸款,并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目,不得用于變相置換土地出讓金,防范關聯企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金,確保貸款資金不被挪用。
地產債券融資逐步放開
不過,房地產公司債券融資逐步放開。
如,2月5日,金科股份(5.190,-0.13,-2.44%)發(fā)布公司債券募集說明書顯示,發(fā)行總規(guī)模不超過55億元公司債券,分為兩個品種。其中債券品種一基礎額度為5億元,可超額配售額度為不超過25億元;債券品種二基礎額度為5億元,可超額配售額度為不超過20億元。
自2016年10月上交所、深交所對房地產公司債券實行分類監(jiān)管以來,房企在交易所市場債券融資受到了嚴格控制。到2017年,房企從交易所融資規(guī)模大幅下降,但銀行間融資有所增長。根據Wind統計,2017年,交易所市場發(fā)行房企公司債555.84億元,較2016年劇烈下降91.55%;銀行間市場方面,地產公司發(fā)行中票1159.70億元,同比增加55.02%,發(fā)行短融310.60億元,同比增加68.80%。
房地產公司債券雖然有所放松,但該類融資一方面受限于監(jiān)管部門發(fā)行節(jié)奏管控和債市調整節(jié)奏。二是,2018年、2019年房地產公司債集中進入回售期。
根據海通證券(13.010,-0.01,-0.08%)的統計,通過分析2015年地產企業(yè)發(fā)行公司債的期限結構,約44%的地產公司債采用了3+2年期限結構,4%的采用3+3模式;2016年發(fā)行的地產公司債中,分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結構,這些結構的公司債都將在2018年進入回售期。
這意味著,2015-2016年發(fā)行出來的地產債,大部分要在3年及以上年份后到期,這一特殊的期限結構,使得2018和2019年成為地產公司債進入回售期的集中階段。其中,存續(xù)地產債中,2018年需償付規(guī)模為1613億,2019-2021年逐年增加,需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。
海通證券認為,當前債市收益率水平已遠高于2015-2016年,投資者選擇不回售的機會成本增加、對房地產企業(yè)信用風險的擔憂也有升溫,回售的比例有可能大幅提高,應警惕回售帶來的企業(yè)回售違約風險以及由此帶來的流動性風險。
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