今年一季度上海物流地產(chǎn)租賃活動(dòng)保持平穩(wěn) 優(yōu)質(zhì)物業(yè)社區(qū)將受到更多關(guān)注
東方網(wǎng)記者柏可林4月14日?qǐng)?bào)道:在本輪疫情防控階段,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈何走勢(shì)?4月14日,仲量聯(lián)行發(fā)布2022年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望,研究顯示,在2022年開年整體保持強(qiáng)勁勢(shì)頭,但在三月份的疫情沖擊下,市場(chǎng)活動(dòng)按下“暫停鍵”,各物業(yè)類型受到不同程度影響。不過,物流地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍維持了強(qiáng)勁的租賃需求與租金增長(zhǎng)勢(shì)頭,投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓、生物醫(yī)藥和物流板塊依舊保持高度關(guān)注。
甲級(jí)辦公樓
2022年第一季度全市凈吸納量仍錄得29.5萬平方米,其中全市中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得4.4萬平方米,非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量達(dá)到25.2萬平方米。制造貿(mào)易和生命科學(xué)行業(yè)的企業(yè)表現(xiàn)活躍。與此同時(shí),部分內(nèi)資金融和專業(yè)服務(wù)公司也正積極尋求高品質(zhì)辦公樓內(nèi)的升級(jí)及擴(kuò)張機(jī)會(huì)。然而,疫情的爆發(fā)將影響租賃活動(dòng)以及地產(chǎn)決策,預(yù)計(jì)短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱。
在本輪疫情爆發(fā)前,租金持續(xù)增長(zhǎng)。由于業(yè)主心態(tài)持續(xù)向好,浦西中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%。在浦東中央商務(wù)區(qū),伴隨著市場(chǎng)復(fù)蘇,部分相對(duì)老舊樓宇的租賃活動(dòng)也較為活躍,帶動(dòng)浦東中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%。在非中央商務(wù)區(qū),多個(gè)板塊的復(fù)蘇帶動(dòng)平均租金環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。但在短期內(nèi)需求轉(zhuǎn)弱的影響下,預(yù)計(jì)租金表現(xiàn)也將面臨壓力。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)
一季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體需求延續(xù)了2021年的活躍態(tài)勢(shì),凈吸納量錄得8.2萬平方米。生命科學(xué)、集成電路以及高端制造等戰(zhàn)略性新興行業(yè)的需求在園區(qū)中保持活躍。
新增供應(yīng)方面,一季度僅一個(gè)項(xiàng)目竣工交付,總建筑面積錄得約5.1萬平方米。同時(shí),漕河涇等核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的即將竣工項(xiàng)目收到大量租賃問詢?;钴S的租賃需求繼續(xù)推動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率下降至10.4%。一季度整體租金小幅上升,環(huán)比增長(zhǎng)0.9%至4.6元每平方米每天。
零售物業(yè)
2022年前兩個(gè)月上海消費(fèi)需求和整體零售租賃活動(dòng)保持穩(wěn)定,但本輪疫情了市場(chǎng)正?;顒?dòng)。預(yù)計(jì)近期的疫情將繼續(xù)影響零售業(yè)務(wù),零售品牌的擴(kuò)張速度短期內(nèi)將放緩,但長(zhǎng)期擴(kuò)張計(jì)劃暫不會(huì)受到影響。
一季度核心商圈及非核心商圈沒有新增供應(yīng)交付,受疫情影響,一些原定于3月開業(yè)的項(xiàng)目面臨延期。由于大部分租賃交易已于2021年底完成,而2022年的新交易仍在談判中,因此一季度的租金并無明顯波動(dòng)。疫情影響之下,租賃勢(shì)頭正在放緩,預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。
物流地產(chǎn)
第一季度上海物流地產(chǎn)租賃活動(dòng)仍保持平穩(wěn),來自電商平臺(tái)的租賃需求也很活躍。本季度上海物流地產(chǎn)凈吸納量共錄得8.4萬平方米,整體非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的空置率也從9.7%下降至8.5%。
盡管需求持續(xù)增長(zhǎng),但一季度新增供應(yīng)有所放緩,未有新項(xiàng)目完工入市。然而,預(yù)計(jì)未來九個(gè)月仍有大量項(xiàng)目計(jì)劃交付,或?qū)⑼聘呤袌?chǎng)空置率。據(jù)統(tǒng)計(jì),年內(nèi)將有七個(gè)項(xiàng)目竣工交付,總建筑面積達(dá)80.3萬平方米。在穩(wěn)定需求的帶動(dòng)下,一季度市場(chǎng)整體租金繼續(xù)保持上漲。一季度,上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比上漲0.7%,達(dá)到1.54元每平方米每天。租金同比上漲3.8%,且大部分子市場(chǎng)的租金均出現(xiàn)上漲。
住宅市場(chǎng)
2022年開年上海住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭穩(wěn)健,但受到兩月春節(jié)假期及三月疫情影響,整體住宅成交活動(dòng)陷入滯緩。在一月份較高成交量的支撐下,一季度上海一手商品住宅整體成交量仍錄得267萬平方米,較上季度小幅上漲5.1%。
繼去年四季度大批量供應(yīng)釋放后,本季度整體市場(chǎng)供應(yīng)回歸至正常水平,但大部分供應(yīng)均在春節(jié)前入市。在持續(xù)的限價(jià)調(diào)控下,本季度一手高端住宅價(jià)格與上季度基本持平,單價(jià)維持在人民幣12.6萬元每平方米左右。
仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)上海的樓市調(diào)控政策仍將保持緊縮,但在信貸端放松信號(hào)明顯的利好下,首套房及改善型購(gòu)房需求有望釋放,而投資需求將繼續(xù)被抑制。在信貸放松的支撐下,在疫情得到有效控制后,預(yù)計(jì)上海二手房成交量及成交價(jià)格將有望繼續(xù)復(fù)蘇。但未來二手住宅項(xiàng)目表現(xiàn)將繼續(xù)分化,因?yàn)槿藗儠?huì)更傾向于升級(jí)購(gòu)買品質(zhì)更佳、物業(yè)管理更好的小區(qū),這些要素在本輪疫情中顯得尤為重要。
投資市場(chǎng)
在本輪疫情中,能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的物業(yè)及社區(qū)受到了租房者的追捧。隨之,擁有較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力并能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的長(zhǎng)租公寓板塊受到投資者的持續(xù)關(guān)注。
從行業(yè)來看,自2020年發(fā)生全球疫情以來,整個(gè)生物醫(yī)藥行業(yè)崛起并蓬勃發(fā)展,進(jìn)一步帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張需求,激發(fā)了投資者對(duì)生命科學(xué)園的積極布局態(tài)度。物流市場(chǎng)表現(xiàn)依舊強(qiáng)勁,倉(cāng)儲(chǔ)需求保持高增長(zhǎng)。盡管受疫情影響短期內(nèi)物流市場(chǎng)面臨一定壓力,物流項(xiàng)目的投資收益率有所縮減,但長(zhǎng)期而言,投資者仍將持續(xù)追捧物流投資機(jī)會(huì),預(yù)計(jì)2022年將有大量物流資產(chǎn)包的出售計(jì)劃。
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