在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步收緊的同時(shí)，與之深度關(guān)聯(lián)的金融業(yè)也在不斷加碼監(jiān)管力度。

據(jù)了解，近日，多地銀保監(jiān)局公布的罰單中涉及房地產(chǎn)金融違規(guī)事項(xiàng)。7月27日，上海銀保監(jiān)局披露17張罰單，涉及14家金融機(jī)構(gòu)，罰款金額合計(jì)920萬(wàn)元，其中銀行機(jī)構(gòu)合計(jì)被罰860萬(wàn)元，案由均與房地產(chǎn)貸款違法違規(guī)行為有關(guān)。同日，青島銀保監(jiān)局披露5張罰單，劍指銀行違反房地產(chǎn)行業(yè)政策。7月28日，上海銀保監(jiān)局再發(fā)11張罰單，其中7張涉及銀行房地產(chǎn)貸款違規(guī)。

此外，進(jìn)入年中銀行業(yè)評(píng)級(jí)報(bào)告密集披露期，據(jù)悉，多家銀行的評(píng)級(jí)報(bào)告中提到銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比較高，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)敞口較大，房地產(chǎn)貸款不良率待壓降、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理存一定壓力等。

7月27日，中誠(chéng)信國(guó)際將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。那么，在強(qiáng)監(jiān)管和信用評(píng)級(jí)下調(diào)的背景下，商業(yè)銀行如何加強(qiáng)涉房貸風(fēng)險(xiǎn)管理顯得更為重要。

從嚴(yán)政策持續(xù)加碼

7月27日-28日，各地銀保監(jiān)局公布的罰單中，被罰機(jī)構(gòu)違法違規(guī)案由主要包括：發(fā)放不符合條件的房地產(chǎn)并購(gòu)貸款、未根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度和資金需求發(fā)放貸款、向項(xiàng)目資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)提供融資、個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房或流入股市、部分流動(dòng)資金貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、以流動(dòng)資金貸款形式違規(guī)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、違反房地產(chǎn)行業(yè)政策等，且呈現(xiàn)銀行機(jī)構(gòu)和相關(guān)責(zé)任人“雙罰”趨勢(shì)。

今年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)貸款違規(guī)的罰單明顯增加。然而，密集罰單之下，仍有銀行出現(xiàn)違規(guī)涉房貸款，原因何在?“因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)在銀行中占比較高，且收益大。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，銀行應(yīng)逐步穩(wěn)妥降低房地產(chǎn)貸款占比。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示贊同。其認(rèn)為：“從整個(gè)銀行機(jī)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重還是相對(duì)較大的，規(guī)模大、資金大，又有比較好的抵押物，對(duì)銀行來(lái)講還是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因此盡管有政策調(diào)控和約束，也不排除個(gè)別銀行因?yàn)闆](méi)有更好的資產(chǎn)或其他原因，還是會(huì)將資金投向該領(lǐng)域。”

除直接向房企提供融資外，其他類(lèi)型貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域也是被監(jiān)管處罰的重要目標(biāo)。某國(guó)有大行風(fēng)險(xiǎn)管理部人士表示：“資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從銀行方面看有主觀和客觀兩種因素，一是主觀違規(guī)放貸，將理財(cái)或其他資管資金違規(guī)投向限制領(lǐng)域;二是正常放貸之后，資金監(jiān)控沒(méi)有到位，導(dǎo)致資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，常見(jiàn)于個(gè)人消費(fèi)貸款或經(jīng)營(yíng)性貸款。”

近期，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日趨嚴(yán)厲。7月23日，住建部等8部門(mén)發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》指出，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。日前，無(wú)錫等多個(gè)城市推出了二手住房成交參考價(jià)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。與此同時(shí)，上海確定了房貸利率上調(diào)的新規(guī)。

金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，我國(guó)監(jiān)管部門(mén)多次表示，房地產(chǎn)貸款具有“灰犀牛”特征。因此，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款調(diào)整也在積極進(jìn)行中。北京某國(guó)有大行人士表示：“目前正在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款集中度調(diào)整。”

今年1月1日起，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)正式實(shí)施，該《通知》要求建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。

按房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%;中資中型銀行分別是27.5%和20%;中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是22.5%和17.5%;縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是17.5%和12.5%;村鎮(zhèn)銀行分別是12.5%和7.5%。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度管理的推出，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求，將有助于降低銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口，以及調(diào)整銀行中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略和信貸結(jié)構(gòu)。

在多項(xiàng)政策調(diào)控之下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款投放出現(xiàn)明顯變化。7月14日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞公開(kāi)表示，房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，繼續(xù)低于全部貸款增速。

風(fēng)險(xiǎn)敞口仍值得關(guān)注

7月27日，中誠(chéng)信國(guó)際公告稱(chēng)，對(duì)未來(lái)6-12個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)總體信用基本面進(jìn)行了評(píng)估，決定將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。中誠(chéng)信國(guó)際預(yù)計(jì)，下半年商品房銷(xiāo)售金額增速將較上半年有所放緩，且房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度將持續(xù)強(qiáng)化，信貸環(huán)境偏緊及投資者信心不足將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)的再融資壓力，融資環(huán)境的收縮亦將使得債務(wù)集中到期壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的可能性增加。

同時(shí)，今年6月以來(lái)，銀行機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)報(bào)告陸續(xù)披露，近兩個(gè)月以來(lái)，多家銀行評(píng)級(jí)報(bào)告中提到房地產(chǎn)貸款占比較高，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)敞口較大，房地產(chǎn)貸款不良率待壓降、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理存一定壓力等。

前述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“風(fēng)險(xiǎn)敞口大說(shuō)明銀行房地產(chǎn)貸款金額和占比高，房地產(chǎn)客戶(hù)參差不齊，抑或抵質(zhì)押擔(dān)保措施不完備。”

落實(shí)房地產(chǎn)政策調(diào)控，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)是縮小風(fēng)險(xiǎn)敞口的必要措施。某股份行總行人士表示，其所在的銀行大概有以下幾點(diǎn)措施：“一是嚴(yán)格控制準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，比如四證的情況、資質(zhì)、保證金等;二是名單制管理，全國(guó)的房產(chǎn)企業(yè)必須在總行名單內(nèi)才可以合作;三是區(qū)域管理，比如屬地化原則，不能跨區(qū)域授信，只能在經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)轄區(qū)內(nèi)的城區(qū)或者縣域;有的管的更嚴(yán)的甚至?xí)苯右笾荒茏鍪袇^(qū)業(yè)務(wù)等。”

某股份行華北地區(qū)分行信貸人士表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批嚴(yán)格，近期其所在的銀行基本沒(méi)有發(fā)放開(kāi)發(fā)貸，“除非項(xiàng)目非常好，且在準(zhǔn)入名單范圍內(nèi)”。

不過(guò)，據(jù)了解，部分銀行對(duì)涉及房地產(chǎn)貸款營(yíng)銷(xiāo)仍比較積極，其中某城商行管理人士表示，其所在的銀行此前房地產(chǎn)貸款規(guī)模不大，不良貸款基數(shù)也較小，而房地產(chǎn)貸款中，特別是住房按揭貸款，是銀行相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因此，在貸款投放中還有一定比例。不過(guò)，其坦言，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，不良貸款規(guī)模也會(huì)上升，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)管控需跟得上。

在銀行的審慎投放之下，房地產(chǎn)企業(yè)融資也發(fā)生了變化。一位地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人士認(rèn)為：“目前的融資渠道主要包括銀行、信托、保險(xiǎn)、私募、發(fā)債、資產(chǎn)證券化、金控平臺(tái)、擔(dān)保公司、股權(quán)擔(dān)保、境外融資等等。隨著近年來(lái)銀行貸款收緊后，目前開(kāi)發(fā)商往私募、金控平臺(tái)等高成本的資金渠道靠攏較多。”

關(guān)鍵詞： 信貸結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)貸款營(yíng)銷(xiāo)