國(guó)有土地出讓收入征管將迎來(lái)重大調(diào)整。

2021年6月4日，我國(guó)財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)。

根據(jù)《通知》，自2022年1月1日起，將由地方自然資源部門(mén)征收的總規(guī)模超過(guò)8萬(wàn)億元的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入全部劃歸為稅務(wù)部門(mén)征收。該《通知》的發(fā)布，在業(yè)內(nèi)引起了對(duì)土地出讓金新規(guī)的廣泛討論與關(guān)注。

不過(guò)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，《通知》明確土地出讓金等征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門(mén)，并不涉及收入歸屬劃轉(zhuǎn)?，F(xiàn)有的法律法規(guī)也沒(méi)有調(diào)整土地出讓金收入歸屬劃轉(zhuǎn)，而目前來(lái)看土地出讓金分配機(jī)制也不變，仍是地方財(cái)政收入，因此不少專(zhuān)家認(rèn)為，土地出讓金新政對(duì)土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。

土地出讓收入征收調(diào)整

《通知》提出，將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收，并分兩個(gè)階段實(shí)施，先試點(diǎn)后再全面實(shí)現(xiàn)。

首先，在國(guó)內(nèi)部分地區(qū)為試點(diǎn)先行實(shí)施?！锻ㄖ凤@示，自2021年7月1日起，選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)以省(區(qū)、市)為單位開(kāi)展征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)，探索完善征繳流程、職責(zé)分工等，為全面推開(kāi)劃轉(zhuǎn)工作積累經(jīng)驗(yàn)。

隨后，土地出讓金新政將再全面進(jìn)行。根據(jù)《通知》，暫未開(kāi)展征管劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)要積極做好四項(xiàng)政府非稅收入征收劃轉(zhuǎn)準(zhǔn)備工作，自2022年1月1日起全面實(shí)施征管劃轉(zhuǎn)工作。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“并不是所有省份都在推行，而是有選擇性地進(jìn)行試點(diǎn)。同時(shí)，這也說(shuō)明今年下半年稅務(wù)部門(mén)征收土地出讓金的工作流程還會(huì)細(xì)化，后續(xù)將及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題。這也使得房企應(yīng)對(duì)此類(lèi)政策具有半年的緩沖期。”

“此次財(cái)政部發(fā)文，是基于財(cái)政稅收改革的角度進(jìn)行的，體現(xiàn)了財(cái)政稅收部門(mén)完善結(jié)構(gòu)布局和力量配置、構(gòu)建優(yōu)化高效統(tǒng)一的稅收征管體系的改革導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)如是表示。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)各級(jí)地方政府的土地出讓金收入高達(dá)8.4萬(wàn)億元，金額巨大。此次《通知》將其納入稅收監(jiān)管體系，將會(huì)使土地出讓收支得到高效有序的征繳和監(jiān)管。

非稅收入征管的改革內(nèi)容豐富，土地出讓金征收權(quán)的改革只是其中的一個(gè)細(xì)分內(nèi)容。早在2018年3月，中共中央印發(fā)的《深化黨和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革方案》指出“為降低征納成本，理順職責(zé)關(guān)系，提高征管效率，為納稅人提供更加優(yōu)質(zhì)高效便利服務(wù)，將省級(jí)和省級(jí)以下國(guó)稅地稅機(jī)構(gòu)合并，具體承擔(dān)所轄區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)稅收、非稅收入征管等職責(zé)” 。

2018年7月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)稅地稅征管體制改革方案》，要求“調(diào)整優(yōu)化稅務(wù)機(jī)構(gòu)職能和資源配置，增強(qiáng)政策透明度和執(zhí)法統(tǒng)一性，統(tǒng)一稅收、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、非稅收入征管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示：“‘改革國(guó)稅地稅征管體制’內(nèi)容主要包括兩大重點(diǎn)工作，第一、國(guó)稅地稅進(jìn)行合并;第二、推進(jìn)非稅收入征管的工作調(diào)整。主要體現(xiàn)為稅務(wù)局征繳非稅收入方面職權(quán)的增加。此次財(cái)政部關(guān)于土地出讓金征收權(quán)的調(diào)整和變更，即屬于此類(lèi)領(lǐng)域的改革。”

推動(dòng)稅制改革提高工作效率

那么，此次土地出讓金改革是在什么樣的背景下出臺(tái)的呢?

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“該項(xiàng)《通知》政策出臺(tái)的原因包括以下兩點(diǎn)：一、長(zhǎng)期以來(lái)，土地出讓金收入都是作為地方政府財(cái)政的重要來(lái)源而存在的，地方財(cái)政對(duì)土地收入具有較強(qiáng)的依賴性，并由此產(chǎn)生很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。二、以前土地出讓金收入由地方自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)征收，具有不透明性和可操控性的特點(diǎn)，導(dǎo)致地方土地收入環(huán)節(jié)可能存在一些漏洞和不規(guī)范性。”

《通知》顯示，四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門(mén)征收后，以前年度和今后形成的應(yīng)繳未繳收入以及按規(guī)定分期繳納的收入，由稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征繳入庫(kù)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)配合做好相關(guān)信息傳遞和材料交接工作。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)庫(kù)集中收繳制度等規(guī)定，依法依規(guī)開(kāi)展收入征管工作，確保非稅收入及時(shí)足額繳入國(guó)庫(kù)。已繳入財(cái)政非稅專(zhuān)戶，但尚未劃繳國(guó)庫(kù)的有關(guān)資金，由財(cái)政部門(mén)按非稅收入收繳管理制度規(guī)定繳入國(guó)庫(kù)。

《通知》要求，稅務(wù)部門(mén)按照屬地原則征收四項(xiàng)政府非稅收入。具體征收機(jī)關(guān)由國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)局按照“便民、高效”原則確定。原由自然資源部(本級(jí))負(fù)責(zé)征收的礦產(chǎn)資源專(zhuān)項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金等非稅收入，征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)后的具體工作由國(guó)家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局承擔(dān)。

《通知》指出，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)商財(cái)政、自然資源、人民銀行等部門(mén)逐項(xiàng)確定職責(zé)劃轉(zhuǎn)后的征繳流程，實(shí)現(xiàn)辦事繳費(fèi)“一門(mén)、一站、一次”辦理，不斷提高征管效率，降低征管成本。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“土地出讓金原來(lái)是地方國(guó)土資源部在收取，現(xiàn)在換成稅務(wù)部門(mén)統(tǒng)一征收。意義在于，一方面，繼續(xù)推動(dòng)稅制改革提高工作效率。部門(mén)越多政府也有成本和開(kāi)銷(xiāo)，以前非稅收入多部門(mén)分散自行征收，統(tǒng)一征收后可以提高效率。另一方面，資金監(jiān)管。土地出讓金原是地方國(guó)土資源部收取，重點(diǎn)在于‘地方’，中央對(duì)土地出讓金的知曉程度相當(dāng)有限。尤其是最近幾年，土地銷(xiāo)售收入逐年走高，資金量太大。換成稅務(wù)部門(mén)后，‘稅’代表國(guó)家，而且國(guó)稅、地稅已經(jīng)完成合并，換而言之中央可以知曉土地出讓金的整體狀況。”

嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)此解讀為：“在此次財(cái)政部土地出讓金征收權(quán)改革過(guò)程中，需要注意變化與區(qū)別。改革前，我國(guó)土地出讓金的征收，執(zhí)行的是‘財(cái)政部門(mén)管理、自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)征收’的模式。而此次改革后，將調(diào)整為‘財(cái)政部門(mén)管理、稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征收’的模式。同時(shí)央行、自然資源部門(mén)和住房監(jiān)管部門(mén)等需要密切配合、做到信息溝通。從這一對(duì)比可以看出，土地出讓金的進(jìn)出最終還是由財(cái)政部門(mén)所把控的，這一點(diǎn)絲毫沒(méi)有變化。唯一變化的就是在征收實(shí)務(wù)工作中，稅務(wù)部門(mén)即各地稅務(wù)局承擔(dān)了相關(guān)的工作。”

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限

根據(jù)2006年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

此次《通知》的發(fā)布，包含了國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等相關(guān)情況，也引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的熱烈討論。不過(guò)，銀河證券報(bào)告稱(chēng)：“該政策對(duì)土地出讓金的影響主要是征管工作職能的劃轉(zhuǎn)，不變資金的分配格局，不宜過(guò)度解讀。”

根據(jù)文件第八條：“除本通知規(guī)定外，四項(xiàng)政府非稅收入的征收范圍、對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”。

銀河證券據(jù)此認(rèn)為：“對(duì)于土地出讓金，文件隱含的意思是，土地出讓金的歸屬不變，仍全額納入地方政府性基金預(yù)算管理，且通過(guò)地方政府性基金預(yù)算安排支出，但是一個(gè)直接影響是土地出讓金的收支會(huì)變得更加規(guī)范和嚴(yán)格。”

盧文曦持有相同的觀點(diǎn)：“該政策并不是說(shuō)土地出讓金就全部劃歸中央了，地方?jīng)]有使用權(quán)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，只是換個(gè)部門(mén)收錢(qián)。但是，今后發(fā)展空間非常大。比如，現(xiàn)在對(duì)地方土地出讓金的收支情況得以了解，第一先監(jiān)管，第二步可以逐步調(diào)整地方和中央分成比例等等，減少地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。”

陳霄則認(rèn)為，本次政策的出臺(tái)對(duì)于地方政府以及房地產(chǎn)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)的意義，他表示：“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的征收部門(mén)發(fā)生了改變，由原來(lái)的自然資源部門(mén)征收轉(zhuǎn)為稅務(wù)部門(mén)征收，但是值得注意的是，從本質(zhì)上來(lái)看，收入的歸屬仍然是屬于地方，由地方政府支配。從當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)多項(xiàng)非稅收入已經(jīng)逐漸劃歸稅務(wù)部門(mén)征收，這種劃轉(zhuǎn)方式是推進(jìn)我國(guó)稅費(fèi)改革的重要舉措，有利于形成全國(guó)統(tǒng)一管理的稅務(wù)平臺(tái)，提高征收效率，規(guī)范征收流程。”

與此同時(shí)，陳霄表示：“從短期來(lái)看，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房?jī)r(jià)水平的影響并不顯著，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有利于逐漸引導(dǎo)地方政府?dāng)[脫對(duì)土地收入的依賴性，促使政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加合理合規(guī)。保證中央能夠更加準(zhǔn)確透明地了解地方土地出讓收入情況，加強(qiáng)對(duì)地方財(cái)政的指導(dǎo)，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。”

“對(duì)于房企而言，也會(huì)促使房企在土地出讓金繳納上更加規(guī)范和謹(jǐn)慎，未來(lái)在這方面的可操控性降低。”陳霄補(bǔ)充道。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示：“由于土地市場(chǎng)的復(fù)雜性和各地土地出讓金征收的不透明，過(guò)去存在土地出讓金進(jìn)入國(guó)庫(kù)的過(guò)程被人為干預(yù)的情況。這和土地的供應(yīng)、監(jiān)管環(huán)境有關(guān)，各地自然資源管理部門(mén)一方面供地，一方面又收取資金，自然容易引起資金監(jiān)管的問(wèn)題。”

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“土地出讓金征收權(quán)的變更，規(guī)范了土地出讓金征收的過(guò)程，嚴(yán)肅了土地出讓金相關(guān)的財(cái)經(jīng)紀(jì)律和會(huì)計(jì)紀(jì)律。同時(shí)，也使得過(guò)去各類(lèi)不規(guī)范的征收情況減少，進(jìn)而減少了相關(guān)的腐敗問(wèn)題和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，這也將促進(jìn)‘土地財(cái)政’生態(tài)圈的健康發(fā)展。”(思維財(cái)經(jīng)出品)

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