“地產(chǎn)二代”或?qū)⒂瓉硪晃?0后新接班人。

日前，美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司(下稱“美好置業(yè)”，000667.SZ)創(chuàng)始人的小女兒劉南希，在被提名為美好置業(yè)第九屆董事會(huì)董事候選人一個(gè)月之后，再通過間接增持的方式，持有的股份超過父親劉道明和其姐劉柳。

有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，劉南希此時(shí)上位任務(wù)艱巨。近期的美好置業(yè)經(jīng)歷了總裁離職、業(yè)績持續(xù)低迷、股價(jià)腰斬等情況，一旦正式上任，劉南希將如何帶領(lǐng)美好置業(yè)真實(shí)現(xiàn)真正“美好”的重任?

在去年扣非凈利暴跌800%的情況下，今年一季度，美好置業(yè)仍然增收不增利，看不到扭虧的跡象。在這樣的情況下，公司未來到底什么時(shí)候才能恢復(fù)“美好”?就相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系美好置業(yè)董事會(huì)辦公室，得到某種程度的解答。

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90后新接班人“現(xiàn)身”

日前，美好置業(yè)發(fā)布一則股權(quán)變更公告稱，近日收到控股股東美好未來企業(yè)管理集團(tuán)有限公司(下稱“美好集團(tuán)”)《關(guān)于美好未來企業(yè)管理集團(tuán)有限公司股東變更的通知》，美好集團(tuán)原股東付文高、劉運(yùn)梅與劉南希簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，由劉南希受讓付文高、劉運(yùn)梅所持有的美好集團(tuán)合計(jì)40%股權(quán)。

美好置業(yè)表示，本次變更不存在導(dǎo)致公司控股股東及實(shí)際控制人變更的情況，美好集團(tuán)仍然為公司控股股東，劉道明先生仍然為公司實(shí)際控制人。本次變更后，劉南希女士通過持有美好集團(tuán)40%股權(quán)間接增持本公司股東權(quán)益比例達(dá)到6.47%。

公開資料顯示，劉道明為美好置業(yè)董事長，與劉柳、劉南希為父女關(guān)系。截至公告日，劉道明直接持有美好置業(yè)股份1686.51萬股，占公司總股份比例的0.66%;其配偶王萍直接持有美好置業(yè)股份1166萬股，占公司總股份比例的0.46%;其女兒劉柳直接持有美好置業(yè)股份976.73萬股，占公司總股份比例的0.40%;其女兒劉南希直接持有美好置業(yè)股份942.7萬股，占公司總股份比例的0.37%。

據(jù)了解，劉南希1993年出生，武漢理工大學(xué)工商管理專業(yè)，2019年5月至2019年12月，曾擔(dān)任美好置業(yè)產(chǎn)業(yè)總公司計(jì)劃運(yùn)營部產(chǎn)業(yè)發(fā)展總監(jiān);2020年5月至2021年2月，任公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)總公司總經(jīng)理助理;2021年3月至今，任美好置業(yè)控股子公司美好建筑裝配科技有限公司董事長。

目前，盡管公司還沒正式宣布劉南希上任，但從當(dāng)前美好置業(yè)董事席位能看出來，劉道明培養(yǎng)接班人的意圖很明顯。

針對劉南希上任的相關(guān)事宜，《投資者網(wǎng)》詢問美好置業(yè)，公司方面并未正面回應(yīng)。

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持續(xù)性低迷的業(yè)績

近年來，地產(chǎn)圈“創(chuàng)一代”的大佬們紛紛退休，由“地產(chǎn)二代”來繼承已成為常態(tài)。但當(dāng)前，對于美好置業(yè)來說，最大的難題就是持續(xù)性低迷的公司業(yè)績。

作為一家老牌的上市房企，美好置業(yè)曾有過一段美好時(shí)光。公司在2016年憑借城中村改造業(yè)務(wù)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在當(dāng)年創(chuàng)造歷史最高，達(dá)50.62億元，且土地儲(chǔ)備也創(chuàng)歷史峰值，達(dá)258.13萬平米。

但隨著美好置業(yè)多元化轉(zhuǎn)型，公司扣非凈利開始陷入很長一段時(shí)間的低迷。具體來看，2017年至2020年期間，公司的營業(yè)收入分別為44億元、25億元、36億元和42億元，同比下滑15%、下滑43%、增長45%、增長15%;扣非歸母凈利潤分別為6.8億元、2.4億元、0.6億元和虧損4.6億元，同比增長5%、下降64%、75%和861%。

到了今年一季度，公司的營業(yè)收入為 2.86 億元，同比大增327%;但凈利虧損 1.32 億元，同比下跌 45%，仍看不到扭虧跡象。

對此，美好置業(yè)相關(guān)人士稱：“公司 2021 年一季度沒有房產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到竣工交付時(shí)點(diǎn)，營業(yè)收入主要為以前年度已交付房地產(chǎn)項(xiàng)目的存量資產(chǎn)銷售，以及設(shè)計(jì)、混凝土預(yù)制構(gòu)件及施工總承包收入，產(chǎn)生毛利 0.3 億;本期多個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目新開盤，導(dǎo)致本期費(fèi)用增加，同時(shí)本期預(yù)收款也相應(yīng)增加 15 億，將在以后期間結(jié)轉(zhuǎn)收入。上年同期受疫情影響，公司多個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，業(yè)務(wù)未能正常展開。”

截至2020年末，美好置業(yè)負(fù)債總額為 214.7 億元，資產(chǎn)負(fù)債率升至 75.8%，擁有貨幣資金 24.15 億元，短期借款 2.01 億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 35.86億元，現(xiàn)金短債比約 0.64。在三道紅線高壓下，房企融資受限，美好置業(yè)資金鏈承壓。

上述相關(guān)人士對此解釋稱：“自 2018 年-2020 年，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率一直在 70%以下，凈負(fù)債率也從未超過 100%，均控制在紅線闕值 以內(nèi)，僅現(xiàn)金短債比在 2020 年超出闕值 。按照監(jiān)管政策規(guī)定，一項(xiàng)指標(biāo)超出閾值，則落入‘黃色檔’，有息負(fù)債規(guī)模年增速需控制在 10%以內(nèi)，按照 2020年末有息負(fù)債規(guī)模 70 億計(jì)算，年有息負(fù)債增加額需控制在 7 億以內(nèi)。”

此外，美好置業(yè)的“其他應(yīng)收款”也常年居高。具體來看，2013 年至 2021 年一季度，公司的其他應(yīng)收款分別為 0.75 億元、2.71億元、2.27 億元、8.65 億元、17.5 億元、20.37 億元、21.59 億元、31.21 億元和24.95 億元。

公司的其他應(yīng)收款主要針對哪些款項(xiàng)?為何這一財(cái)務(wù)指標(biāo)在近些年出現(xiàn)飆升的情況?倘若此類賬務(wù)出現(xiàn)壞賬，公司又有怎樣的壞賬風(fēng)險(xiǎn)措施?

美好置業(yè)相關(guān)人士表示，“其他應(yīng)收款”主要包括拆遷安置代墊款、土地競拍保證金和股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等，近年增加與公司一級開發(fā)業(yè)務(wù)的開展、土地收儲(chǔ)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)等因素相關(guān)。在內(nèi)部控制上，公司已建立應(yīng)收款項(xiàng)管理機(jī)制，按工作重心的不同，對各職能部門進(jìn)行分工，明確應(yīng)收款項(xiàng)回收任務(wù)，確保應(yīng)收款項(xiàng)的回收。在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，于每個(gè)報(bào)告期末，公司已根據(jù)各項(xiàng)其他應(yīng)收款的信用風(fēng)險(xiǎn)特征，劃分為不同組合，采用預(yù)期信用損失法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

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越虧越大的“裝配”業(yè)務(wù)

美好置業(yè)為何如此?這與其多元化的發(fā)展戰(zhàn)略有著密不可分的關(guān)系。2013年開始，公司從房地產(chǎn)領(lǐng)域向裝配式建筑業(yè)務(wù)試水，2017年又向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

其中，裝配式建筑是美好置業(yè)押注最多的業(yè)務(wù)。并將其列為公司未來的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，并且該業(yè)務(wù)也在去年獲得多家機(jī)構(gòu)的調(diào)研。

所謂的裝配式建筑是指將建筑的部分構(gòu)件在工廠進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)和批量預(yù)制后，運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場后 進(jìn)行吊裝與連接而成的建筑，從而實(shí)現(xiàn)建筑過程從"建造"到"制造"的轉(zhuǎn)變。通俗來講，裝配式建筑技術(shù)讓建房子變得像“搭積木”一樣。

與傳統(tǒng)現(xiàn)澆式建筑作業(yè)相比，裝配式建筑在節(jié)約人力、縮短工期、環(huán)境友好、提高施工質(zhì)量和效率等方面都有明顯改善。國務(wù)院及住建部提出，2020年全國裝配式建筑占新建建筑比例達(dá)到15%以上，其中重點(diǎn)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到20%以上。2025年?duì)幦∽龅饺珖b配式建筑占新建建筑比例達(dá)到 30%以上。

可引人注意的是，這些年來該業(yè)務(wù)的虧損額越來越大，其營業(yè)收入從2017年的3.34 億元增至2020年的10.65億元。與此同時(shí)，凈利潤的虧損額度也從 1352.84 萬元暴增至 10.29 億元。據(jù)了解，2020年上半年，公司完成裝配式建筑業(yè)務(wù)簽約訂單額 18.5 億元(內(nèi)部項(xiàng)目 15.11億元)，僅完成了全年目標(biāo)的 24.34%。

如此耗時(shí)大力發(fā)展的業(yè)務(wù)，幾年下來，全靠內(nèi)部項(xiàng)目來填充，這是否說明公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃有待調(diào)整?如此只靠內(nèi)部消化，公司的這一業(yè)務(wù)何時(shí)才能真正的 走出去闖出一片天?如果這一業(yè)務(wù)持續(xù)虧損下去，未來公司又將做怎樣的調(diào)整?

針對靠內(nèi)部消化這一事宜，美好置業(yè)并未正面解答，而是稱，政府近年來積極提倡裝配式建筑在國內(nèi)的發(fā)展，但從政策推動(dòng)到市場推動(dòng)需要一定時(shí)間。由于目前裝配式建筑成本造價(jià)仍高于傳統(tǒng)現(xiàn)澆模式，裝配式建筑的優(yōu)勢特點(diǎn)并未充分發(fā)揮，裝配式建筑的大面積推廣主要還是依賴于政府優(yōu)惠政策支持。

“如長三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)推進(jìn)力度較大，開發(fā)商運(yùn)用裝配式建筑的積極性就很高。若地方政府支持配套政策落地不及預(yù)期，將導(dǎo)致裝配式建筑的推廣緩慢。此外，用戶對裝配式建筑產(chǎn)品仍缺乏了解，開發(fā)商對裝配式建筑體系的優(yōu)勢尚處于認(rèn)知階段。”美好置業(yè)相關(guān)人士說。

如今，美好置業(yè)控股子公司美好建筑裝配科技有限公司董事長已由劉南希擔(dān)任，不知道此后的裝配式建筑業(yè)務(wù)能否在劉南希的帶領(lǐng)下迎來新的局面?《投資者網(wǎng)》將會(huì)持續(xù)關(guān)注。(思維財(cái)經(jīng)出品)

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