“工資是工人勞動(dòng)的報(bào)酬,利潤(rùn)則是資本家節(jié)欲 的報(bào)酬。”

英國(guó)著名古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家納索威廉西尼爾在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)大綱》中提出節(jié)欲論，拋開其在書中關(guān)于勞動(dòng)、生產(chǎn)資料及生產(chǎn)費(fèi)用的討論不談，僅從字面來(lái)說(shuō)，這段話或許可以用于形容美的置業(yè)控股有限公司(簡(jiǎn)稱“美的置業(yè)”，03990.HK)的近況。

僅就2021年觀察，美的置業(yè)在拿地方面有些“縱欲”了。

近五個(gè)月頻頻高溢價(jià)拿地，是否物有所值?

1月25日，美的置業(yè)競(jìng)價(jià)69輪，以總價(jià)31.18億元競(jìng)得浙江金華義烏北苑街道國(guó)貿(mào)大道與機(jī)場(chǎng)路交叉口北側(cè)地塊一，25009元/平方米的樓面價(jià)代表著77.34%的溢價(jià)率。

義烏市近年房?jī)r(jià)一路飆升，已吸引眾多房企注意。一位金華地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)人員向《投資者網(wǎng)》表示，早于2020年9月，同屬義烏北苑街道的湖塘西地塊，便以樓面價(jià)31026元/平方米、14.89%的溢價(jià)率成交。在今年義烏“限地價(jià)、競(jìng)配建”后，4月30日同屬北苑街道的春晗路與賓王路交叉口西南側(cè)地塊成交，雖成交樓面價(jià)為27559元/平方米，但溢價(jià)率僅35.9%。

雖然義烏市成為房企必爭(zhēng)之地，成交樓面價(jià)也屢屢“驚動(dòng)”市場(chǎng)，但美的置業(yè)77.34%的溢價(jià)率是否物有所值，還需待時(shí)間檢驗(yàn)。

3月3日，美的置業(yè)以3.03億元競(jìng)得廣東惠州編號(hào)惠公易土博羅[2021]007號(hào)1宗商住用地，地塊位于博羅縣龍溪街道結(jié)窩村委會(huì)下徑與橋下地段，樓面價(jià)約3535元/平方米，溢價(jià)率53%。

東莞限購(gòu)等政策之后，與東莞“一橋之隔”的惠州市博羅縣迎來(lái)房?jī)r(jià)紅利。但博羅縣的“東莞效應(yīng)”似乎只照顧到了博羅縣西南部，即靠近東莞市的石灣鎮(zhèn)。

在石灣鎮(zhèn)一宗地塊以一倍以上的溢價(jià)率成為惠州新地王的同時(shí)，向東僅約20公里的長(zhǎng)寧鎮(zhèn)卻屢屢以底價(jià)成交，甚至僅在數(shù)月前，長(zhǎng)寧鎮(zhèn)1宗61畝商住地因于2020年10月流拍，再次掛牌，樓面起價(jià)下降約9%至2401元/平方米。而美的置業(yè)競(jìng)得的龍溪街道結(jié)窩村委會(huì)地塊，則更是在石灣鎮(zhèn)以東約30公里的車程。

4月19日，美的置業(yè)以78.67%的溢價(jià)率摘得江蘇徐州彭祖大道北、徐賈快速路西商住用地。歷經(jīng)792輪競(jìng)拍，美的置業(yè)35.52億元拿下當(dāng)日“標(biāo)王”，樓面價(jià)約9366元/平方米。

該地塊之所以受到十余家房企近800輪的爭(zhēng)奪，主要原因之一是該地為近年徐州市難得的大面積土地，建筑面積接近38萬(wàn)平方米。據(jù)悉，該地塊5347.74元/平方米的起拍樓面價(jià)比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)任地王成交樓面價(jià)還要高：前任地王成交樓面地價(jià)才4478元/平方米。

次日，公司又以24.54億元競(jìng)得浙江省紹興市鏡湖新區(qū)高鐵北站D2地塊，成交樓面價(jià)17669元/平方米，溢價(jià)率21.85%。4月26日，廣州首批集中供地中，2021NJY-2南沙區(qū)橫瀝島中軸涌以南地塊被美的置業(yè)以17.89億競(jìng)得，溢價(jià)率2.9%。

4月30日，寧波慈溪市采取“限地價(jià)，競(jìng)配建”形式出讓土地，美的置業(yè)以10.24億元的上限價(jià)格摘得新潮塘4#地塊，樓面價(jià)11167元/平方米，溢價(jià)率29.79%。競(jìng)配建住宅面積16000平方米，占建筑面積約17.45%。

5月8日，溫州市級(jí)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目：洞頭區(qū)，美的置業(yè)18.07億元的封頂價(jià)格拿下溫州市半島一期E-08-03、E-12-01地塊，樓面價(jià)5719元/平方米，溢價(jià)率29.82%，競(jìng)報(bào)安置性商品房面積5200平方米。

據(jù)《投資者網(wǎng)》不完全統(tǒng)計(jì)，于2021年不到五個(gè)月的時(shí)間，美的置業(yè)已至少花費(fèi)約140.27億元擴(kuò)充土儲(chǔ)，這相當(dāng)于公司2020年前六個(gè)月營(yíng)收的67%。在公司2020年凈負(fù)債率連續(xù)四年下降，且降幅接近10個(gè)百分點(diǎn)的趨勢(shì)下，拿地如此兇猛的美的置業(yè)還有“余糧”嗎?

針對(duì)美的置業(yè)拿地考量及今年發(fā)展方面等問(wèn)題，《投資者網(wǎng)》致函公司公共關(guān)系品牌部門，但未收到相關(guān)回應(yīng)。

現(xiàn)金余額成未知數(shù)，“守不住”的毛利率下行

在大手筆拿地的同時(shí)，美的置業(yè)或許已經(jīng)感受到盈利的壓力。根據(jù)公司2020年年報(bào)，期內(nèi)營(yíng)收524.84億元，同比增幅超過(guò)27%，而毛利卻下降10.37%至116.58億元，整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)更是僅有65.32億元，同比下滑17.35%。期內(nèi)毛利率約22.2%，較2019年同期下降約9.4個(gè)百分點(diǎn)，公司稱主要原因?yàn)殇N售成本的上升帶動(dòng)所致。

在美的置業(yè)2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示：“三道紅線”是非常好的政策，讓公司控制好自身的“油門”。目前在三道紅線監(jiān)管下，公司只有資產(chǎn)負(fù)債率不達(dá)標(biāo)。公司計(jì)劃在2023年能夠全部達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)綠檔。

換句話說(shuō)，美的置業(yè)整體負(fù)債水平只會(huì)寬松，而不會(huì)更緊。即使公司2020年平均融資成本僅約5.33%，新增貸款加權(quán)平均實(shí)際利率更是僅有4.91%，但美的置業(yè)將于何種程度運(yùn)用低融資成本的優(yōu)勢(shì)，還是未知數(shù)。

2020年，美的置業(yè)通過(guò)新增長(zhǎng)期借款歸還存量短期借款，使公司期內(nèi)銀行借款及債券融資占比達(dá)到83%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比21%。對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《投資者網(wǎng)》表示：“企業(yè)適當(dāng)爭(zhēng)取長(zhǎng)期資金，延長(zhǎng)還款期限，能適當(dāng)緩解短期資金流動(dòng)緊張的問(wèn)題。但是用長(zhǎng)期借款逐步替代短期負(fù)債，一方面由于長(zhǎng)期借款限制條款較多，可能會(huì)限制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，加之房產(chǎn)企業(yè)回籠資金周期較長(zhǎng)，一定時(shí)間內(nèi)仍然不能有效緩解流動(dòng)資金緊張的壓力;另一方面，長(zhǎng)期借款需要定期償還利息費(fèi)用，若公司盈利較差時(shí)，定期的利息償還能力較弱，長(zhǎng)期借款的資質(zhì)受限，資金的流動(dòng)性壓力也可能將會(huì)增大。”

梁楠進(jìn)一步稱：“長(zhǎng)期借款融資相對(duì)于短期借款來(lái)說(shuō)，雖然能適當(dāng)加快融資速度，延長(zhǎng)還款期限，但由于長(zhǎng)期借款的限制條款較多，可能會(huì)限制企業(yè)的融資活動(dòng)和投資活動(dòng)，另外融資金額有限，融資成本較高，比重較高一定程度上增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也增加了企業(yè)付本還息的壓力。總體來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)將資金投資到收益較高的項(xiàng)目中，提高公司經(jīng)營(yíng)的收益率，權(quán)衡資產(chǎn)的收益性和流動(dòng)性兩方面來(lái)選擇合適的融資方式。”

截至2020年12月31日，在美的置業(yè)586.4億元的借款中，短期借款約122.55億元，長(zhǎng)期借款達(dá)到463.85億元。與公司122.55億元的短期借款相比，185.95億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物可謂充足，但在2021年前五個(gè)月已經(jīng)豪擲140億元之后，美的置業(yè)手里還有多少錢，還需等待后續(xù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露。(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 美的置業(yè) 毛利率 高溢價(jià)拿地 現(xiàn)金余額