焦點財經(jīng)訊深度調(diào)整中的房地產(chǎn)行業(yè)，運行邏輯已發(fā)生根本改變。“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼，探索建立新的發(fā)展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鰲房地產(chǎn)論壇如約而至。這場以“創(chuàng)造未來 尋求破解之道”為主題的行業(yè)盛會，匯聚了來自房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、地產(chǎn)上下游各業(yè)態(tài)的商業(yè)精英和專家學(xué)者，以期共同明辨行業(yè)更加清晰的未來。

周期變局之下，不同的企業(yè)，有不同的特點、產(chǎn)品和模式，也有不同的選擇和道路。8月9日，博鰲地產(chǎn)發(fā)展大會的主題討論以“我們的道路”為主題，浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云、建銀國際金融有限公司副總經(jīng)理兼全球并購業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理徐建紅、金地集團開發(fā)管理公司總經(jīng)理蔡戈鳴、恒太商業(yè)管理集團副總裁傅前山、搜狐焦點財經(jīng)主編王敬賓、主編筆記總編輯馮毅成展開了探討。

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蔡云：未來需要深耕存量市場

蔡云表示，開發(fā)企業(yè)高歌猛進了二十多年，大量被動或主動的一些存量資產(chǎn)是現(xiàn)在仍然忽視的一個問題，實際上，這對于開發(fā)企業(yè)在資產(chǎn)負債方面是很沉重的一塊。

談及存量市場，蔡云說，在未來，存量市場可能正是我們開發(fā)企業(yè)需要深耕的，需要靜下心來去運營它，產(chǎn)生更高的價值，同時去擁抱資產(chǎn)。由于運營使產(chǎn)生的收益率高于平常收益率以后，商業(yè)地產(chǎn)這條路就走通了，這肯定是最大的機會。

“希望開發(fā)企業(yè)在反思存量的時候抓住管理運營的機會，獲取新一輪的勝利?！?/p>

蔡戈鳴：這次行業(yè)調(diào)控本質(zhì)上是在去產(chǎn)能

蔡戈鳴則認為，行業(yè)這次調(diào)控，從操作層面看是在去杠桿，但本質(zhì)上是在去產(chǎn)能。規(guī)模的縮量，融資方式的變革，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整等新的挑戰(zhàn)和課題都是地產(chǎn)行業(yè)在去產(chǎn)能的陣痛過程中必然要去面對的。

他指出，行業(yè)接下來可能需要去順應(yīng)存量和增量并重的變化，可能需要比過往更加關(guān)注存量市場開發(fā)的價值和經(jīng)營價值的挖掘。

蔡戈鳴說："我們理解的存量可以包括存量物業(yè)的再開發(fā)，也可以包括租售并舉，也包括階段性不良項目的機會，這些都是存量跟增量并舉的。"

另外一個方面是行業(yè)的分化，包括地域分化，也包括企業(yè)個體的分化，還有整個行業(yè)專業(yè)分工的分化。蔡戈鳴認為，大家會在細分領(lǐng)域做深做精，在細分領(lǐng)域找到第二賽道或者第二增長曲線。

徐建紅：新賽道會有更好的金融產(chǎn)品來解決投融資需求

徐建紅則從金融機構(gòu)的視角出發(fā)，他提到，作為金融機構(gòu)，很開心能看到有業(yè)內(nèi)人士認為整個地產(chǎn)行業(yè)仍有很大的發(fā)展空間，并要堅守這個十萬億級的賽道，提升自我、擁抱變化，提供好房子、好服務(wù)。“我們的策略也是一致的?！?/p>

徐建紅指出，整個行業(yè)出清的時候，也是調(diào)整金融產(chǎn)品的時候。地產(chǎn)行業(yè)里面一些新的賽道，包括其中的一些好產(chǎn)品、好業(yè)務(wù)，一定會有更好的金融產(chǎn)品來匹配，來解決它的投融資需求。

傅前山：商業(yè)物業(yè)是一個變形器

傅前山在討論中提到，很多開發(fā)商由于商業(yè)物業(yè)是一個不良資產(chǎn)，造成流動性不足。他認為，現(xiàn)在的開發(fā)商一定要非常重視規(guī)劃設(shè)計，特別是商用物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計，而且要請專業(yè)運營團隊去把關(guān)。

在他看來，商業(yè)物業(yè)其實是一個變形器。它有可能是一個比較良性的資產(chǎn)，同時又可能是一個建筑垃圾，什么東西都做不了，最終還會變成運營的壓力，還要投成本進去。因此，規(guī)劃設(shè)計省的每一分錢，在后期可能會100倍、1000倍、1萬倍把它花出去。所以，一定要重視商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，不要把它變成存量資產(chǎn)。

關(guān)鍵詞： 博鰲地產(chǎn)發(fā)展大會丨周期變局之下 我們的道路