【全球獨家】淡化胡同標簽,京城佳業(yè)難解低凈利率
文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮
京城佳業(yè)(02210.HK)的名字乍一看不像是做物管的,既沒有現(xiàn)如今大受追捧的“智慧”元素,也沒有體現(xiàn)“物業(yè)”二字。
但是憑借獨特的胡同業(yè)態(tài),京城佳業(yè)順利闖關,成為第50家在港交所掛牌的物企。
【資料圖】
突擊上市,后勁卻稍顯不足。復盤京城佳業(yè)上市近九個月時間的資本表現(xiàn),股價下挫、成交量長期冷淡;盈利情況也延續(xù)了上一年的整體走勢,營收增長而凈利率低位潛行。
8月5日,京城佳業(yè)公布了部分2022年中期財報內(nèi)容。公告顯示:京城佳業(yè)營業(yè)收入約6.66億元,凈利潤約5309.72萬元,凈利率7.97%。
京城佳業(yè)吃到了胡同物業(yè)的紅利,但一招鮮吃遍天卻有些困難。據(jù)最新透露的凈利情況,其盈利依舊處于低位,7.97%的凈利率與2021年港股物企平均13.76%的凈利率水平相比,低出5.79個百分點。
資本層面,京城佳業(yè)的股價變動停留在7月26日,近期換手率為“0”。
今年5月,京城佳業(yè)拉來旅文集團做外援,在海南成立合資公司從事政府物業(yè)服務。其他業(yè)態(tài)也在外拓,收購了卓聯(lián)物業(yè)60%股份,加碼商管業(yè)態(tài)。
淡化“胡同標簽”,布局海南,京城佳業(yè)能否走出“低速困局”?
挑選國資伙伴
海風吹去幾分燥熱,咸濕的空氣彌漫在海灘。7月20日,一身干練著裝的京城佳業(yè)董事長張偉澤現(xiàn)身三亞。
與三亞旅文集團商業(yè)運營管理有限公司(簡稱“旅文集團”)共同成立的佳業(yè)旅文(海南)城市服務有限責任公司(簡稱“佳業(yè)旅文”),是本次考察的重點。
“深耕三亞市場,擴大京城佳業(yè)在海南的知名度和品牌影響力?!睆垈裳院喴赓W道明目的。
與旅文集團的合作還要追溯到兩個多月以前。
5月11日,京城佳業(yè)發(fā)布公告稱,公司與旅文集團訂立發(fā)起人協(xié)議。
根據(jù)發(fā)起人協(xié)議,京城佳業(yè)將與旅文集團成立合資公司,合資公司主要將于海南省三亞市從事政府物業(yè)服務以及其他物業(yè)管理延伸服務等業(yè)務。
次日,公告內(nèi)容已經(jīng)落地。佳業(yè)旅文注冊資本1000萬元,其大股東為京城佳業(yè),持股51%,余下49%股份由旅文集團持有。
旅文集團為獨立第三方,是一家由三亞旅游文化投資集團有限公司全資持有的公司,其最終實益擁有人為三亞市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。
京城佳業(yè)稱,通過成立合資公司,公司將擴大京外市場規(guī)模,進一步拓展全國服務版圖,有利于公司經(jīng)營收入和品牌。
從京城佳業(yè)的服務版圖不難發(fā)現(xiàn),從北至南,其業(yè)務濃度有所減弱。據(jù)2021年財報,其在海南尚未有業(yè)務落地。
與國資背景的企業(yè)談合作,京城佳業(yè)諳熟于心,旅文集團如此,更早之前收購北投集團旗下商業(yè)物業(yè)也是如此。
京城佳業(yè)內(nèi)部,住宅和非住宅的規(guī)模相差近40個百分點,但是對物業(yè)管理服務的貢獻度相差不到一成,換言之其非住宅業(yè)務的收入水平更高。
4月29日,京城佳業(yè)收購了卓聯(lián)物業(yè)60%股份,后者原本的大股東是北京市國資委旗下的北投集團。
卓聯(lián)物業(yè)主營商業(yè)物業(yè),但這并非京城佳業(yè)的傳統(tǒng)強項,該業(yè)態(tài)面積僅約130萬方,占總在管面積的4%。
京城佳業(yè)上市的時間并不長,但僅公告的兩筆外拓,合作伙伴都是與其有著相同背景的國資企業(yè)。
低速困境
胡同、北京、國資……京城佳業(yè)身上的記憶點并不少,但這些特點往往是把雙刃劍。
偏保守的國資物企,往往會陷入成長性差、盈利能力較低、發(fā)展速度遲緩的窘境,想要沖破枷鎖激發(fā)活力并不容易。
已經(jīng)過去的2021年業(yè)績,京城佳業(yè)多項數(shù)據(jù)排在上市物企末端,規(guī)模漲幅、營收漲幅、凈利率和毛利率等關鍵業(yè)績指標均低于上市物企平均值。
去年末,京城佳業(yè)總收入12.25億元,同比增長12.29%;總在管面積約3160萬平方米,同比略微上浮8.8%。
截至2021年12月31日,京城佳業(yè)合約管理面積約為3408萬平方米,其中2021年新增約312萬平方米,同比增長10.1%;其中大部分為關聯(lián)方輸送,獨立第三方僅新增69.7萬平方米。
同期,京兆佳業(yè)在管面積約為3160萬平方米,較上一年同期增長8.8%。而其來自第三方項目的在管面積約為1290萬平方米,占比40.8%,余下近六成為關聯(lián)方輸送。
除了規(guī)模增速較低,京城佳業(yè)的毛利率水平也不算高。截至去年末,其整體毛利約為2.73億元,毛利率22.3%,低于上市物企平均30%的毛利率水平。
京城佳業(yè)整體毛利率水平較低,與其增值服務發(fā)展成色不足有關。一般而言,社區(qū)增值服務往往是物企拉高整體毛利率的一把利器,然而京城佳業(yè)的社區(qū)增值服務毛利率水平僅有16.3%,在所有上市物企中吊車尾。而非業(yè)主增值服務36.5%毛利率相對可觀,業(yè)務體量占比卻并不高,營收1.45億元,在總收入中占比11.8%。
凈利率雖然多年來穩(wěn)定增長,但基數(shù)小、漲幅低,2022年上半年也僅有7.97%。2018年-2021年,其凈利率分別為4.51%、4.89%、6.3%、6.87%。
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