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歷時(shí)4天的上海第二輪集中土拍終于收官！

據(jù)了解，本輪土拍共推出12個(gè)區(qū)域總計(jì)34宗（含2宗城中村改造項(xiàng)目用地）地塊，總出讓面積109.3萬(wàn)平方米，起始總價(jià)681.7億元。截止7月28日，34宗地塊全部成交，其中12宗底價(jià)成交，13宗達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，總成交金額約780億元。

從拿地房企看，央國(guó)企仍是主力，“抱團(tuán)取暖”成主要方式。其中，保利聯(lián)合(行情002037,診股)體拿地?cái)?shù)量最多，共斬獲5宗地，斥資總金額超178億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于本輪上海在地塊質(zhì)量上有所提升，因此平均成交樓面價(jià)和平均溢價(jià)率較今年首輪土拍有所提升。本輪土地平順成交也顯示出上海樓市的質(zhì)地和韌性，給7、8月份淡季增添一些信心。預(yù)計(jì)受此提振，后續(xù)市場(chǎng)成交會(huì)持續(xù)向好運(yùn)行。

上海第二輪土拍攬金780億

據(jù)了解，上海第二輪土拍首日，共有17宗地（含2宗城中村改造項(xiàng)目用地）完成出讓，其中有11宗地因僅一家企業(yè)參拍而底價(jià)成交，其余6宗地有多名競(jìng)買(mǎi)人，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，其中4宗拍至中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，當(dāng)日總攬金約420億元。

其中，最受關(guān)注的長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)地塊，共吸引了6家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。最終，上海城投以27.63億元拿下該地塊，溢價(jià)率高達(dá)9.67%，成交樓面價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元/平方米。該地塊成為土拍首日溢價(jià)率和樓面價(jià)最高的地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到了16.3萬(wàn)元/平方米。

另外，浦東新區(qū)兩宗地塊溢價(jià)率分列第二、第三，其中，陸家嘴(行情600663,診股)以47.7億元競(jìng)得川沙新鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率為9.44%，成交樓面價(jià)3.75萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.4萬(wàn)元/平方米；華發(fā)以44.89億元競(jìng)得的唐鎮(zhèn)中心地塊，溢價(jià)率為9.36%，成交樓面價(jià)4.07萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)7.06萬(wàn)元/平方米。

底價(jià)成交的9宗地塊中，保利+越秀聯(lián)合體拿下的楊浦區(qū)地塊成交價(jià)最高，為47.75億元，成交樓面價(jià)5.62萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)11.5萬(wàn)元/平方米。這也是首日總價(jià)最高的地塊。

土拍第二天，6宗地塊全部溢價(jià)成交，總成交金額約108億元。其中，嘉定區(qū)5宗地均拍至中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段。

其中，溢價(jià)率和總價(jià)最高的是嘉定區(qū)嘉定新城地塊，被保利+越秀聯(lián)合體以47.43億元競(jìng)得，溢價(jià)率9.81%，成交樓面價(jià)2.58萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)4.98萬(wàn)元/平方米。

土拍第三天，6宗地塊全部溢價(jià)成交，總成交金額約128億元。其中，青浦區(qū)2宗拍至中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段。

其中，溢價(jià)率和總價(jià)最高的是青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)地塊，被招商蛇口(行情001979,診股)+南昌市政聯(lián)合體以44.84億元拿下，溢價(jià)率9.00%，成交樓面價(jià)3.42萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.4萬(wàn)元/平方米。

土拍第四天，共成交5宗地，總成交金額約124億元。其中，有2宗閔行區(qū)地塊拍至中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段。其中，華發(fā)拿下三宗地，保利+聯(lián)發(fā)聯(lián)合體拿下1宗地，招商+象嶼聯(lián)合體拿下1宗。

央國(guó)企仍是拿地主體

從本輪拿地企業(yè)來(lái)看，仍以央國(guó)企為主。

證券時(shí)報(bào)？券商中國(guó)記者統(tǒng)計(jì)，保利聯(lián)合體拿地?cái)?shù)量最多，共斬獲5宗地，斥資總金額超178億元；招商蛇口除了與保利聯(lián)合拿了一塊地外，還分別與象嶼、南昌市政組成聯(lián)合體拿下3宗地；華發(fā)除了獨(dú)自拿下3宗地外，還與建發(fā)組成聯(lián)合體拿下1宗地，斥資總額超115億元。

另外，陸家嘴集團(tuán)79.35億斬獲2宗地，金茂35.29拿下1宗地，上海城投以27.63拿下1宗地。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，央國(guó)企中，保利、招商、華發(fā)深耕上海意圖明顯，本次收獲頗豐。部分地塊由地方國(guó)資底價(jià)摘得。民企布局上海熱情也并未減退，積極參拍多宗地塊，而且值得注意的是，本次參拍的民企多以中小型房企為主，同時(shí)多為今年首次在上海參拍。

“保利、招商、華發(fā)拿下13宗地塊，占到了總數(shù)的四成?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦說(shuō)，保利、招商、華發(fā)等都是最近幾年內(nèi)持續(xù)拿地、加緊擴(kuò)張的企業(yè)，這次都拿到了多幅地塊。從他們的拿地手法來(lái)看，強(qiáng)大是必要后盾。

盧文曦說(shuō)，首先，“廣撒網(wǎng)”是明顯的手段，除了拿到的地塊外，他們還參與了其他多塊土地的競(jìng)拍。參與的前提是交保證金，一口氣參與那么多地塊要資金做后盾。其次，上海拍地規(guī)則特殊，要“猜”平均價(jià)不容易，此次競(jìng)拍中有多幅地塊最后是以總價(jià)10萬(wàn)之差決出勝負(fù)。多拍、多參與，總會(huì)提升報(bào)價(jià)水平，可以說(shuō)是“在游泳中提升游泳水平”。此外，雖說(shuō)國(guó)企央企資金實(shí)力強(qiáng)，但也禁不起那么多地塊而且是好地塊的吸引，只能采取合作抱團(tuán)的方式，比如招商、保利等都采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式。

張凱也表示，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，在與首批次間隔時(shí)間較短、企業(yè)資金壓力較大的情況下，本次聯(lián)合拿地的情況明顯增多。

此次土拍還出現(xiàn)了幾個(gè)“新面孔”，比如大眾、南昌市政等。盧文曦指出，這些房企或是首次進(jìn)入上海，或是以前有相關(guān)業(yè)務(wù)，但因量實(shí)在太小，面對(duì)眾多大房企，沒(méi)有太多獲勝的機(jī)會(huì)，所以參與度減少?，F(xiàn)在這些房企又找到了機(jī)會(huì)，這也是市場(chǎng)在回溫的表現(xiàn)。

盧文曦還指出，本輪土地質(zhì)地比第一輪有所提高，市區(qū)不少“壓箱底”的好地都拿出來(lái)了。比如，位于西郊公園和西郊賓館之間被市場(chǎng)高度關(guān)注的長(zhǎng)寧新涇鎮(zhèn)地塊，技術(shù)指標(biāo)好，可以做聯(lián)排、疊加之類(lèi)的別墅產(chǎn)品，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)16.3萬(wàn)元/平方米，目前上海最高紀(jì)錄是16.4萬(wàn)元/平方米，這說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同。還有一些熱門(mén)板塊，比如嘉定馬陸地塊、青浦徐涇地塊等，雖然是郊區(qū)，但區(qū)域內(nèi)的房屋銷(xiāo)售都沒(méi)有壓力，開(kāi)盤(pán)一個(gè)賣(mài)光一個(gè)，開(kāi)發(fā)商只要安心做好產(chǎn)品就行。

張凱進(jìn)一步表示，由于本次上海在地塊質(zhì)量上有所提升，故平均成交樓面價(jià)為33224元/平方米，較今年首輪的19707元/平方米增長(zhǎng)近68.6%，平均溢價(jià)率為4.49%，較今年首批次3.32%有所提升。

從上海第二輪土拍結(jié)果來(lái)看，熱度與第一批相當(dāng)。盧文曦認(rèn)為，市場(chǎng)出現(xiàn)分化是正常的，不能以過(guò)往市場(chǎng)火熱時(shí)期“拍一塊火一塊”為標(biāo)準(zhǔn)，這次出現(xiàn)多幅地塊以底價(jià)成交都是正常現(xiàn)象。目前的狀態(tài)可能就是比較理想的格局，側(cè)面反映出市場(chǎng)正處于合理平穩(wěn)狀態(tài)，既不是太冷，也沒(méi)到熱的程度，大家都會(huì)理性思考。地方政府通過(guò)合理舉措能維持土地市場(chǎng)溫度，進(jìn)而可以穩(wěn)樓市。

“本輪土地平順成交也顯示出上海樓市的質(zhì)地和韌性，給7、8月份淡季增添一些信心。預(yù)計(jì)受此提振，后續(xù)市場(chǎng)成交會(huì)持續(xù)向好運(yùn)行?！北R文曦說(shuō)。

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