關(guān)注!樓市正在發(fā)生四大變化
2022年以來,中央多次強調(diào)支持合理住房需求釋放,各部委亦積極表態(tài)釋放維穩(wěn)信號,各地政府落實因城施策,供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大,如優(yōu)化限購、降低首付比例、優(yōu)化限售、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率等,但部分地區(qū)疫情反復(fù),政策調(diào)控效果并未明顯顯現(xiàn),購房者置業(yè)情緒尚未得到實質(zhì)修復(fù),市場活躍度仍不足。
值得關(guān)注的是,在房地產(chǎn)市場整體處于深度調(diào)整階段的當(dāng)下,宏觀政策、調(diào)控政策環(huán)境改善空間進(jìn)一步打開,部分熱點城市市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象,近期樓市正在發(fā)生一些積極變化!
變化一:樓市因城施策主線下,政策力度繼續(xù)加大
從宏觀環(huán)境上看,經(jīng)濟新的下行壓力加劇,“穩(wěn)增長”政策仍有進(jìn)一步發(fā)力空間。
2022年一季度,我國GDP增長4.8%,宏觀經(jīng)濟整體平穩(wěn)運行,但受國際地緣政治變化、美聯(lián)儲加息通道開啟、國內(nèi)多地疫情反復(fù)等因素影響,內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜多變,不穩(wěn)定不確定性加大,我國經(jīng)濟下行壓力進(jìn)一步加劇。3月,社會消費品零售總額同比下降3.5%,房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降2.4%,微觀主體經(jīng)營、居民就業(yè)等均面臨較大壓力。
在“穩(wěn)增長”目標(biāo)下,中央強調(diào)“政策舉措要靠前發(fā)力、適時加力,已出臺的要盡快落實到位,明確擬推出的盡量提前,同時研究準(zhǔn)備新的預(yù)案”。4月15日,央行全面“降準(zhǔn)”;18日,央行、外匯局發(fā)布金融紓困23條舉措,加大對實體經(jīng)濟的支持力度,對沖不確定性因素帶來的影響。短期來看,宏觀政策仍有進(jìn)一步發(fā)力空間。
房地產(chǎn)調(diào)控方面,“穩(wěn)樓市”政策不斷落地,因城施策主線下,各地優(yōu)化調(diào)整政策的力度加大。
根據(jù)中指監(jiān)測,今年截至4月24日,全國已有近90城(不含網(wǎng)傳城市)出臺房地產(chǎn)政策百余條,主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。
表:2022年以來各地因城施策具體舉措(部分)
4月以來,各地優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策整體呈現(xiàn)三大特點:
一是政策的落地節(jié)奏加快。4月截至24日,50余城(城市與一季度有重復(fù))出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超70條,明顯高于前三個月。
圖:2022年以來各地優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策的頻次(4月截至24日)
二是政策向限購、限貸、限售等方向延伸,優(yōu)化調(diào)整力度加大。3月1日鄭州優(yōu)化限購、限貸等政策,并重啟貨幣化安置后,4月以來,多地跟進(jìn)調(diào)整相關(guān)政策,截至24日,已有超30城政策涉及限購、限貸、限售、限價等內(nèi)容,而以往各地政策更多地聚焦在發(fā)放購房補貼、調(diào)整公積金貸款政策等方面。
三是城市向熱點一二線城市擴圍。4月,上海、蘇州、南京、寧波等城市或降低購房門檻,或降低限售年限,熱點一二線城市調(diào)控政策優(yōu)化,向市場釋放了積極信號。
4月18日,央行釋放個人住房商業(yè)貸款政策利好,提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,更好滿足購房者合理住房需求”,預(yù)計接下來將有更多城市下調(diào)商貸首付比例和房貸利率,優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn),多數(shù)城市的首套房貸利率有望降至基準(zhǔn)線4.6%,二套降至5.2%。
變化二:置業(yè)需求仍在,計劃半年內(nèi)購房的人群占比持續(xù)提升
2022年以來,房地產(chǎn)市場整體低溫運行,根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù),2月購房者置業(yè)意愿有所回升,3月受部分地區(qū)疫情反復(fù)影響,置業(yè)意愿出現(xiàn)小幅下滑,市場觀望情緒依然較高,置業(yè)意愿處于底部波動狀態(tài)。其中一線及長三角城市群購房意愿相對較強。
圖:2021年3月以來置業(yè)調(diào)查受訪者計劃購房時間分布
從置業(yè)計劃上看,2022年以來購房者置業(yè)計劃逐步提前,2月計劃半年內(nèi)購房的占比提升至19%,3月繼續(xù)增加至21%;而計劃1年以上時間購房占比呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢,由此可見,購房置業(yè)需求并未消失,隨著信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下,購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn),這部分需求有望逐步釋放。
另外,從房價預(yù)期上看,2022年以來受訪者房價下跌預(yù)期呈現(xiàn)波動下滑態(tài)勢,房價穩(wěn)定預(yù)期逐步增強,2月受訪者預(yù)期房價穩(wěn)定占比為48%,環(huán)比提升5個百分點,3月占比繼續(xù)增加至54%,房價預(yù)期呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢,房價的逐漸企穩(wěn)有利于市場情緒修復(fù)。
變化三:整體市場波動調(diào)整,預(yù)期仍弱,城市分化是必然,個別城市市場有所修復(fù)
圖:2022年以來重點60城商品住宅周度成交面積及同比走勢
根據(jù)中指數(shù)據(jù),2022年2月底、3月底,重點60城商品住宅周度成交規(guī)模出現(xiàn)兩次企穩(wěn)跡象,但受多地疫情反復(fù)、各地政策力度不及預(yù)期等因素影響,市場企穩(wěn)態(tài)勢未能延續(xù),購房者置業(yè)情緒未得到實質(zhì)性改善。同時,因疫情反復(fù),部分地區(qū)經(jīng)濟承壓,居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱,也對樓市預(yù)期造成一定影響。第16周重點城市交易面積環(huán)比雖有回升,但絕對規(guī)模仍處較低位,疫情的多點散發(fā)仍拖累購房需求釋放。
分化會是未來市場的主旋律。從政策效果來看,部分地區(qū)雖然放松了限制性政策,但短期市場效果有限,與此同時,個別熱點城市市場情緒有所修復(fù),新房、二手房成交規(guī)模整體呈回升態(tài)勢,房價穩(wěn)中有漲。
圖:2021年以來北京新建住宅成交面積、二手住宅成交套數(shù)周度走勢線
數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS(點擊試用)
如北京,3月以來,北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數(shù)整體均呈現(xiàn)上行態(tài)勢,其中新房成交面積逐漸接近去年同期水平;二手住宅3月成交超1.6萬套,為2021年下半年以來月度最高值。
圖:2017年以來北京新建住宅和二手住宅價格環(huán)比走勢
從價格端來看,根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),今年以來北京的新建住宅價格整體表現(xiàn)平穩(wěn),二手住宅價格環(huán)比漲幅略有擴大,3月二手住宅價格環(huán)比上漲0.62%,為近半年的最高水平。
除了北京之外,杭州、合肥、蘇州等城市均出現(xiàn)一定的企穩(wěn)跡象,但當(dāng)前部分城市仍面臨較大疫情防控壓力,市場恢復(fù)節(jié)奏或被打亂。
變化四:重點城市新開盤項目去化略有改善,優(yōu)質(zhì)項目受青睞
圖:2022年以來重點9城新開盤推出套數(shù)及去化率(開盤當(dāng)天認(rèn)購比例)
根據(jù)中指重點監(jiān)測的9個城市新開盤數(shù)據(jù),3月以來,周度新開盤項目去化率整體呈現(xiàn)波動上行態(tài)勢,第16周(4月11日-17日)開盤去化率接近50%,較上周提升6個百分點。其中,杭州、成都平均去化率超60%,部分項目如杭州的萬科湖印光年府、濱江海潮望月城等項目中簽率普遍在30%以內(nèi),當(dāng)天認(rèn)購率超90%;成都的凱德世紀(jì)名邸、保利中環(huán)廣場等項目去化率亦在90%以上。
當(dāng)前,隨著政策環(huán)境的進(jìn)一步改善,重點城市優(yōu)質(zhì)項目或高性價比項目受到購房者青睞,開盤去化相對較好。
短期制約房地產(chǎn)市場恢復(fù)的主要因素
綜合來看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體仍處于深度調(diào)整期,但局部地區(qū)短期呈現(xiàn)積極信號,政策端優(yōu)化空間增加、個別熱點城市市場企穩(wěn)恢復(fù)、房企融資端略有改善等,而市場短期的積極信號能否持續(xù)或以點帶面形成合力,仍存在較大不確定性。除了居民收入不及預(yù)期的影響外,疫情、政策等方面仍是影響市場恢復(fù)節(jié)奏的主要因素。
一是在多地疫情反復(fù)、防控舉措嚴(yán)格影響下,購房需求釋放受阻,疫情反復(fù)地區(qū)的市場恢復(fù)節(jié)奏存在較大不確定性。
數(shù)據(jù)來源:國家和省市衛(wèi)健委,公開渠道
二是中央表態(tài)后,各地因城施策空間已經(jīng)打開,但具體政策的落實或仍需時間。此外,部分城市政府換屆,新一屆領(lǐng)導(dǎo)人在政策落地上或更加謹(jǐn)慎,亦增加了政策落地新的變數(shù)。
三是當(dāng)前企業(yè)推盤意愿不足,部分熱點城市新增供應(yīng)不及預(yù)期,導(dǎo)致購房需求釋放動力偏弱,這部分城市需求釋放節(jié)奏亦與供給端改善的節(jié)奏密切相關(guān)。
結(jié)語
短期來看,購房需求并未消失,但短期需求端觀望情緒較重,預(yù)計隨著政策逐漸落地,購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn),而市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控、各地政策的執(zhí)行力度等。面對當(dāng)前疫情多點散發(fā)帶來的不確定性,亟需中央落地供需兩端配套扶持政策、各地積極落實因城施策予以對沖,需求端,全面支持合理住房需求釋放,加大信貸支持力度,降首付、降房貸利率等,各地適度優(yōu)化調(diào)整限購、限售、限價等政策,促進(jìn)銷售回暖。企業(yè)端,加大房企紓困力度,幫扶有價值的企業(yè)度過難關(guān),為價值企業(yè)債務(wù)展期提供適當(dāng)支持,支持民營房企債券融資等,穩(wěn)定市場預(yù)期。
在此背景下,熱點一二線城市在強基本面支撐下,市場有望率先啟動恢復(fù)行情,房企應(yīng)加大對城市市場周期及政策變化研究力度,加強競品監(jiān)控,制定差異化營銷策略,把握市場機會。
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