作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

當(dāng)利潤(rùn)攤薄與回歸理性成為行業(yè)常態(tài)，“慢線思維”取代激進(jìn)的規(guī)模發(fā)展論，逐漸被房企認(rèn)同。

近日，合景泰富（01813.HK）公布2021年年報(bào)。年報(bào)顯示，2021年，合景泰富實(shí)現(xiàn)銷售金額1038億元，同比增長(zhǎng)0.2%；權(quán)益合并收入為442.8億元，同比減少3.9%；年內(nèi)核心利潤(rùn)39.79億元；核心毛利率及凈利潤(rùn)率分別為21.2%及10.7%。

雖然營(yíng)收出現(xiàn)下滑，但是在多家房企年報(bào)“難產(chǎn)”、銷售額銳減之時(shí)，合景泰富以“慢線”及多方投資的策略守住了規(guī)模的維穩(wěn)。

對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，合景泰富在年報(bào)中表示，未來(lái)將實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的土地儲(chǔ)備策略，聚焦多元賽道穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、產(chǎn)城、大健康等多元化業(yè)務(wù)協(xié)同共生，堅(jiān)持審慎穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平、把握數(shù)字化管理的新機(jī)遇，提升運(yùn)營(yíng)管理能力。

年報(bào)顯示，2022年合景泰富總可售貨值為人民幣1,600億元，其中，若按區(qū)域劃分，粵港澳大灣區(qū)占比70%，長(zhǎng)三角區(qū)域占比15%，若按城市等級(jí)劃分，一、二線城市占比95%。

"未來(lái)，合景泰富將繼續(xù)深耕大灣區(qū)、長(zhǎng)三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)，聚焦核心一二線城市。目前，兩個(gè)區(qū)域的土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備、可售資源占總可售資源的比例分別為65%及82%。"

降杠桿：全年累計(jì)兌付境內(nèi)債券本金143億元

當(dāng)房企“錢袋子”進(jìn)錢渠道被卡嚴(yán)，很多企業(yè)都在思考怎樣為“錢荒”尋找出路。

2021年合景泰富降通過(guò)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，下調(diào)融資成本，讓總借款規(guī)模逐漸下降，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定和充足。

年報(bào)顯示，合景泰富如期順利完成當(dāng)年境內(nèi)外債券到期及回售期的兌付，全年累計(jì)兌付境內(nèi)債券本金合計(jì)143億元，及境外含子公司及合作公司層面共7.5億美元債。從2022年償債表現(xiàn)來(lái)看，一季度如期兌付境內(nèi)債券本息累計(jì)17.651億元，及境外美元債2.5億美元。

此外，2021年，合景泰富將更多的關(guān)注點(diǎn)落在了可持續(xù)發(fā)展上。在董事會(huì)層面設(shè)立了ESG委員會(huì)，成立ESG工作小組，立志全面提升在可持續(xù)發(fā)展與ESG方面的實(shí)踐與披露。

事實(shí)上，ESG與綠債密切相關(guān)。2021年5月，合景泰富正式發(fā)布綠色融資框架，并成功發(fā)行首筆綠色美元債券。

合景泰富稱，未來(lái)集團(tuán)將繼續(xù)完善可持續(xù)發(fā)展相關(guān)政策，自上而下貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，以確保將ESG納入集團(tuán)發(fā)展策略及日常營(yíng)運(yùn)中。

年報(bào)顯示，于2021年12月31日，合景泰富現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額約人民幣294.48億元。

“多管齊下”：租金收入同比增長(zhǎng)31%

由快開發(fā)思維轉(zhuǎn)向慢經(jīng)營(yíng)思維，是時(shí)下房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)之舉。

根據(jù)最近胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2022胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》來(lái)看，排名靠前的香港房地產(chǎn)企業(yè)的模式均不是以開發(fā)銷售物業(yè)為主，而是傾向于慢線投資發(fā)展，更多依靠租賃和投資形成的現(xiàn)金奶牛。

就合景泰富的年報(bào)來(lái)看，多元化業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)確定性穩(wěn)增，經(jīng)營(yíng)航道的拓寬，一定程度上分?jǐn)偭撕暇疤└坏娘L(fēng)險(xiǎn)，而立足長(zhǎng)期主義的“慢線思維”也是合景泰富所看重的。

年報(bào)顯示，2021年合景泰富全年租金收入19億元，同比增長(zhǎng)31%，其中，酒店增長(zhǎng)47%，商場(chǎng)增長(zhǎng)27%，寫字樓增長(zhǎng)17%。合景泰富的投資物業(yè)已進(jìn)入收成期，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)迎來(lái)快速增長(zhǎng)。

目前，集團(tuán)在核心一、二線城市累計(jì)已開業(yè)45個(gè)投資性物業(yè)，包括10個(gè)商場(chǎng)、10個(gè)寫字樓和25個(gè)酒店，并成功打造了悠方、摩方、悠方天地三大購(gòu)物中心產(chǎn)品線。

在出租率方面，成都摩方開業(yè)1周年，出租率即超96%。2021年，廣州譽(yù)山悠方天地2期迎來(lái)開業(yè)，2021年，合景泰富寫字樓整體出租率為88%，

2021年，合景泰富新增開業(yè)2座寫字樓，一座是位于廣州生物島的科盛廣場(chǎng)，項(xiàng)目將引入生物醫(yī)藥類企業(yè)；一座是位于廣州科學(xué)城的科賢中心。

“2022年，合景泰富將在全國(guó)超一線城市北京、廣州、上海等籌開標(biāo)桿寫字樓，包括北京通州的合景國(guó)際金融廣場(chǎng)、廣州科創(chuàng)中心、上海合景生命科谷。重慶悠方、廣州知識(shí)城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地也將陸續(xù)開業(yè)?！?/p>

合景泰富在年報(bào)中表示，2022年將推出多個(gè)臻系列高端豪宅項(xiàng)目，包括廣州臻溋?名鑄、廣州臻頤府等項(xiàng)目。

除了在業(yè)務(wù)條線上實(shí)現(xiàn)多管齊下，在空間布局領(lǐng)域，合景泰富也在奉行此種邏輯。

2021年合景泰富銷售金額為人民幣1,038億元，同比增長(zhǎng)0.2%，預(yù)售面積544萬(wàn)平方米，預(yù)售均價(jià)約為人民幣19,100元/平方米。

其中， 粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域占比74%，其中大灣區(qū)占比46%，長(zhǎng)三角28%；一、二線城市占比91%；住宅占比88%，商業(yè)占比12%， 銷售前五大城市公司分別為廣州、蘇州、深圳、佛山和杭州，占比達(dá)60%。

多模式投拓： 2021年新增3個(gè)舊改項(xiàng)目

土地儲(chǔ)備是房企的重要“生命線”。供地“兩集中”及“三道紅線”等政策的推出，讓房企拿地面臨壓力。此時(shí)，土地的選擇及用途確定對(duì)于房企發(fā)展而言，至關(guān)重要。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，合景泰富擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1552萬(wàn)平方米，總建筑面積約2174萬(wàn)平方米。合景泰富總土地儲(chǔ)備約2550萬(wàn)平方米集團(tuán)，深耕高能級(jí)城市，其中，一二線土儲(chǔ)占比為95%；聚焦大灣區(qū)核心城市，占比達(dá)70%。

2021年，合景泰富堅(jiān)持土地投拓審慎原則，通過(guò)產(chǎn)業(yè)勾地、收并購(gòu)等多元化模式拿地，繼續(xù)補(bǔ)充一線及強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

年報(bào)顯示，2021年合景泰富新增6個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)總建筑面積141萬(wàn)平方米，總土地成本共計(jì)人民幣56億元。新增土地權(quán)益比達(dá)72%，新增土地并表比例達(dá)75%。

在城市更新方面，2021年，合景泰富與廣州城市更新集團(tuán)等國(guó)企達(dá)成戰(zhàn)略合作，深耕大灣區(qū)舊改，在廣州、佛山、深圳和東莞的核心區(qū)域平穩(wěn)有序推進(jìn)城市更新，補(bǔ)充豐厚的可售資源。2021年，合景泰富新增中標(biāo)3個(gè)舊村改造項(xiàng)目。

截至目前，合景泰富已成功中標(biāo)4個(gè)舊村改造項(xiàng)目的合作主體資格，分別是廣州市天河區(qū)吉山村、廣州市增城區(qū)石下村、廣州市黃埔區(qū)雙沙村及廣州市黃埔區(qū)南崗村。其中，合景泰富（主）聯(lián)合體于2021年4月30日以96.51%的高票競(jìng)得廣州市黃埔區(qū)雙沙小區(qū)舊改合作企業(yè)。

對(duì)于未來(lái)的布局，合景泰富稱，將繼續(xù)綜合運(yùn)用招拍掛、合作開發(fā)、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)引入、城市更新等多種模式獲取新項(xiàng)目，多元化拿地夯實(shí)土儲(chǔ)。

在區(qū)域布局上，合景泰富將深耕高能級(jí)城市，聚焦粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域，以重點(diǎn)城市點(diǎn)狀分布，布局以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海區(qū)域，及以成都、重慶、南寧為主的中西部核心城市。

年報(bào)顯示，截至2021年12月31日止，合景泰富旗下共擁有178個(gè)項(xiàng)目，分布于中國(guó)內(nèi)地和香港共44個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1,552萬(wàn)平方米，總建筑面積約2,174萬(wàn)平方米，權(quán)益比約為71%。

關(guān)鍵詞： 可售貨值1600億元 合景泰富以慢線思維對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)|財(cái)報(bào)