丁祖昱:疫后上海置業(yè)邁向“重物業(yè)挑鄰里”的改善時代
中新經(jīng)緯4月22日電 題:疫后上海置業(yè)邁向“重物業(yè)挑鄰里”的改善時代
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官
上海自3月27日實行分區(qū)管控以來,截至目前已近一個月。突如其來的疫情再次打亂人們的生活節(jié)奏,在居住方面,原本被忽視的居住痛點、購房決策反思等逐步顯現(xiàn)。
對此,我們聯(lián)合克而瑞產(chǎn)品力研究中心對上海區(qū)域作了部分調研,結果顯示,與以往“買房看配套看地段”不同,空間、物業(yè)、鄰里成為上海購房者首要關心的三大問題。
“居家隔離不僅僅只是少一間房”
在疫情封控特殊時期進行調研,我們發(fā)現(xiàn)了當前上海居民居住方面的兩大痛點:其一,家庭成員居家辦公的訴求猛增,空間功能明顯不夠;其二,封控期間,每個家庭需要多囤一些備用物資,儲藏空間明顯不足。
從上海近三年商品住宅成交面積的套數(shù)分布看,兩大居住痛點已經(jīng)開始在消費者偏好層面顯現(xiàn)。
圖1:上海市場按面積和戶型的商品住宅成交結構(以套為單位統(tǒng)計)
數(shù)據(jù)來源:克而瑞研究中心
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2020年以來,90~110平方米的成交套數(shù)迅速增加,2022年第一季度占比接近半數(shù),其余面積成交占比則受到明顯擠壓。
按戶型分布看,2019年市場三居室成交占比達到50%,其次是兩居室戶型,占比22%;2020年以來,三居室成交占比逐漸擴大,2022年第一季度占比高達64%,兩居室戶型占比則持續(xù)下降至14%。
在一線城市上海,更多購房者將面積更小的三居室住宅作為購房目標。雖然小三居室的居住舒適性相對較差,但對購房者,其功能滿足要優(yōu)先于舒適性。
在室內(nèi)收納上,不少房企已形成從玄關、客餐廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間的整套收納系統(tǒng)。而在一些大面積住宅中,房企還會設有獨立儲藏間來增強住宅的收藏儲納空間,提升客戶居住品質和空間美觀度。
物業(yè)服務成為重要的購房決策因素
在上海這一波疫情中,物業(yè)服務的重要性展現(xiàn)的淋漓盡致。
上海封控期間,有的小區(qū)能及時、多次發(fā)放物資,有的小區(qū)卻一度物資緊缺,甚至有的小區(qū)僅一街之隔,表現(xiàn)卻大相徑庭。上海甚至一時流行起了“菜區(qū)房”的概念,發(fā)得快、菜品好的小區(qū),如對口一個“好學?!?,令人羨慕。
這次疫情成為一場大考,不同小區(qū)物業(yè)管理能力高下立見。小區(qū)物業(yè)水平不僅事關小區(qū)物業(yè)保值,同時也在很大程度上影響業(yè)主長久的居住體驗。
圖2:2022年春節(jié)置業(yè)客戶購房決策因素
數(shù)據(jù)來源:克而瑞研究中心·2022春節(jié)置業(yè)調研
據(jù)克而瑞研究中心“2022年春節(jié)置業(yè)客戶需求調研”顯示,25%的購房者優(yōu)先考慮社區(qū)環(huán)境與物業(yè)服務;對社區(qū)和物業(yè)等“室外配備”已經(jīng)比“室內(nèi)配備”(面積、精裝質量、風格)更受購房者重視。
在疫前時代,傳統(tǒng)物業(yè)服務以業(yè)主活動為主,主要依靠物業(yè)策劃組織能力。疫后時代,業(yè)主更看重物業(yè)管理水平和服務的細致程度。尤其是疫情期間,業(yè)主更關心在封控小區(qū)的核酸檢測中是否能有序組織,降低交叉感染風險;溝通交流是否耐心到位,切實為居民答疑解惑;對于有特殊需求的業(yè)主是否協(xié)助解決,提供資源渠道;對不配合的業(yè)主是否敢于進行科學、精準、有序的管理干預。
同時,如果小區(qū)物業(yè)服務智能化程度高,生活服務能線上一鍵觸達,反饋及時高效,那日常生活中也會給居民帶來極佳的居住體驗。
“鄰里和諧、業(yè)主價值觀相似”也在考量范圍
上海的這次封閉管控中,不同小區(qū)由于居住人群、物業(yè)管理服務等差異,造成社區(qū)組織團購速度、團購菜品檔次、品類,以及成團速度都有很大不同,這和整個社區(qū)形成的社群圈層、消費觀念,消費實力都有很大關系。
圖3:不同檔次項目的消費傾向
數(shù)據(jù)來源:克而瑞研究中心·2021年底調研
通過調研發(fā)現(xiàn),疫情期間“鄰里社群”在這次疫情時期撐起了互幫互助的“半邊天”,而相似的價值觀能為社區(qū)團購組織和防疫動員增添很多助力。
消費特征和生活方式相近的業(yè)主,更易共情,達成和諧互助關系,這在嚴控疫情的當下顯得尤為重要。據(jù)克而瑞研究中心2021年底的萬人調研數(shù)據(jù)顯示,不同檔次小區(qū)業(yè)主,在消費傾向上有差異。健康是所有業(yè)主放在第一位的共識,品質客戶則對價格敏感度更高,輕奢客戶更看重品牌,而高端客戶更重視性價比,品牌、價格都要兼顧。
上海封控至今,在調研中,不少人告訴我們,他們在自家小區(qū)住了這么多年,第一次和鄰居們有這樣深入的接觸、互動,大家現(xiàn)在變得親近了很多。
與其說是疫情改變了人們的置業(yè)看法,不如說是時代推動置業(yè)觀念更新迭代,疫情只是催化劑,推動“買房看配套看地段”的剛需時代逐步邁向“重物業(yè)挑鄰里”的改善時代。擁有良好物業(yè)、能和志趣相投的鄰里互相關照生活,成了目前購房者對居住提出的新要求。(中新經(jīng)緯APP)
本文由中新經(jīng)緯研究院選編,因選編產(chǎn)生的作品選編內(nèi)容涉及的觀點僅代表原作者,不代表中新經(jīng)緯觀點。
責任編輯:李惠聰
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