作者 |筱納

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2021年可謂房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻，房企彷徨，不確定事件陡增。2022年，隨著行業(yè)底層邏輯和運(yùn)行規(guī)則的重塑，房企的戰(zhàn)略也出現(xiàn)了分化。

萬(wàn)科直接跳過(guò)“青銅時(shí)代”，喊出“黑鐵時(shí)代”。而這一年與萬(wàn)科爭(zhēng)奪A股房地產(chǎn)市值“老大”的保利發(fā)展，也開(kāi)始輸出自己的聲音，稱現(xiàn)在進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)峰值右肩的“減量時(shí)代”，不過(guò)與萬(wàn)科“背水一戰(zhàn)”不同，保利選擇了逆勢(shì)擴(kuò)張。

闊別TOP3行列已久，這似乎成了央企一哥保利的“心病”。定下“重返前三”目標(biāo)的鐵娘子宋廣菊去年已經(jīng)退休，新一任董事長(zhǎng)劉平最近在內(nèi)部會(huì)議上，又定下了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)。

距離前三，保利現(xiàn)在確實(shí)只有一步之遙。4月18日，保利發(fā)展公布2021年年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2850.24億元，銷售規(guī)模為行業(yè)前四。在今年房企年報(bào)普遍“難產(chǎn)”的時(shí)刻，保利交出了一份好學(xué)生的穩(wěn)妥試卷，甚至還有業(yè)內(nèi)消息稱，保利的人后悔數(shù)據(jù)“太好了”這樣的凡爾賽說(shuō)法。

正在撕掉“保守”標(biāo)簽的保利，一系列舉動(dòng)顯示出寒冬時(shí)期對(duì)于規(guī)模的渴求和迫切，然而保利還面臨著不小的挑戰(zhàn)。2021年，保利凈利潤(rùn)同比下降7.14%，歸母凈利潤(rùn)同比下降5.39%，這是保利上市15年以來(lái)首次下滑。

如今左手融資，右手拿地，逆勢(shì)加杠桿的保利卻說(shuō)，外界認(rèn)為的“進(jìn)三爭(zhēng)一”實(shí)際是一場(chǎng)誤會(huì)？

穩(wěn)增長(zhǎng)里的下滑隱憂

今年房企的年報(bào)普遍不太好看，根據(jù)目前已公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)1000億的房企有12家，頭部房企中超半數(shù)凈利潤(rùn)下滑。

保利營(yíng)業(yè)收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%，在銷售方面，實(shí)現(xiàn)簽約金額為5349.29億元，同比增長(zhǎng)6.38%。

而在雙雙增長(zhǎng)外，保利凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)同時(shí)下滑，這也是保利上市以來(lái)的首次。2021年保利凈利潤(rùn)371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤(rùn)273.88億元，同比下降5.39%。對(duì)此，保利表示，主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降影響。

地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下行，保利也沒(méi)例外。2021年保利全年毛利率為26.80%，同比下降5.79%。保利表示，與行業(yè)下行趨勢(shì)一致，未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

此前業(yè)內(nèi)有消息稱，房企財(cái)報(bào)一片慘淡，保利內(nèi)部人士后悔自己數(shù)據(jù)“太好了”。不過(guò)從現(xiàn)在來(lái)看，其他房企既不增收也不增利，保利增收不增利似乎顯得不錯(cuò)，然而凈利潤(rùn)下降、毛利率承壓，依舊是保利擺脫不了的隱憂。

1857億：保利的拿地邏輯

逆勢(shì)擴(kuò)張是近幾年保利給外界的印象，尤其在土儲(chǔ)方面。去年保利全年拓展項(xiàng)目145個(gè)，比2020年只少了1個(gè)。2021年，保利拿地金額為1857 億元， 同比下降21%，此前3年分別是2353億、1555億元、1927億元。

2021年，重點(diǎn)城市土地出讓節(jié)奏發(fā)生變化。保利稱在競(jìng)爭(zhēng)激烈的首批供地中，不追高、不盲從，而在二三批供地?zé)岫认陆禃r(shí)，加大投資力度。從分布來(lái)看，去年保利在珠三角、長(zhǎng)三角拓展金額占比合計(jì)為54%，較2020年提升7%。

拿地關(guān)乎房企的存亡。浙商證券發(fā)布研報(bào)表示，保利銷售規(guī)模逆勢(shì)增長(zhǎng)，城市深耕效果顯著；投拓力度名列前茅，精準(zhǔn)捕捉拿地窗口。

保利的拿地邏輯在4月初《保利2021-2022年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》中就有體現(xiàn)。保利調(diào)研發(fā)現(xiàn)，城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期?；久婧玫拇笾谐鞘?，人口、產(chǎn)業(yè)集聚，城市生命周期向上，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于成長(zhǎng)期。

保利表示要聚焦區(qū)域的有效市場(chǎng)，有效需求邊界在退縮。以往，限購(gòu)、限貸政策梯度差下需求外溢，市場(chǎng)邊界甚至跨越行政邊界；如今，限價(jià)政策壓縮城市價(jià)格梯度，市場(chǎng)調(diào)整下需求回流高價(jià)值區(qū)，有效市場(chǎng)邊界內(nèi)的板塊需求平穩(wěn)，而邊界外的板塊需求退潮，導(dǎo)致過(guò)往飽受紅利的“外溢板塊”，如今反轉(zhuǎn)為需求被倒抽的“被虹吸板塊”。比如萬(wàn)科就曾經(jīng)“踩雷”，2020年年報(bào)萬(wàn)科計(jì)提各項(xiàng)減值83.64億元，其中存貨產(chǎn)生的損失19.81億元，主要是環(huán)京區(qū)域的項(xiàng)目。

根據(jù)克爾瑞《2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》榜單，2021年保利排行第二，新增土地貨值3995.1億，萬(wàn)科排名第三，兩者相差54.8億。2022年，保利拿地勢(shì)頭未減，第一季度新拓項(xiàng)目總地價(jià)達(dá)到341億。

減量時(shí)代：“進(jìn)三爭(zhēng)一”是場(chǎng)誤會(huì)？

逆勢(shì)擴(kuò)張，保利的財(cái)務(wù)指標(biāo)依舊穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，保利2021年回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，在手貨幣資金1713.84億元。憑借央企背書，保利去年平均融資成本為4.46%，發(fā)行公司債87億元、中期票據(jù)100億元.

三道紅線方面，保利維持“綠檔”。截至2021年末，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，同比增長(zhǎng)14%；凈負(fù)債率為55%，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為68%，現(xiàn)金短債比2.65倍。此外，保利表示公司債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，有息負(fù)債以銀行貸款為主，占比約77%，一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息總量的19%，兌付壓力較小。

重返top3已經(jīng)成了保利的魔咒，而今年，隨著恒大的退出，保利排名第四，距離前三目標(biāo)越來(lái)越近，因而劉平提出了“進(jìn)三爭(zhēng)一”。

而在4月19日投資者會(huì)上，劉平再提減量時(shí)代，稱不再追求單純規(guī)模。劉平表示，整個(gè)行業(yè)在整體規(guī)模都進(jìn)入了減量的時(shí)代，但是減量只是相對(duì)于以前歷史的峰值，市場(chǎng)仍然巨大，原來(lái)的三高發(fā)展方式，以規(guī)模論英雄的發(fā)展模式，將逐步退出歷史舞臺(tái)。

年初保利在會(huì)議上提到的“進(jìn)三爭(zhēng)一”，劉平特別作了解釋，“進(jìn)三爭(zhēng)一”是達(dá)到三個(gè)一流，第一是要有一流的核心競(jìng)爭(zhēng)力，第二是要有一流的行業(yè)引領(lǐng)力，第三個(gè)一流是要有一流的企業(yè)影響力。

保利似乎正在有意消解公眾印象中他們“重返前三”的執(zhí)念，劉平稱沒(méi)有直接回答一定在規(guī)模上排在多少，行業(yè)有些企業(yè)退出，沒(méi)有一個(gè)季度不在調(diào)整，保利不把排名作為經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，同時(shí)表示，企業(yè)就像跑馬拉松，短時(shí)間的一二三有時(shí)候按照自己節(jié)奏就水到渠成。維持市場(chǎng)份額，量力而行，是保利追求的目標(biāo)。

2022年對(duì)于保利發(fā)展來(lái)說(shuō)是個(gè)特殊年份，今年保利成立30周年，也是公司改制20周年紀(jì)念。保利作為央企改革老兵，繼續(xù)在組織架構(gòu)上“動(dòng)刀”。比如今年保利成立了兩個(gè)共享中心，堅(jiān)持扁平高效的組織架構(gòu)，在核心區(qū)域繼續(xù)實(shí)施子公司組織裂變；比如在人才選拔上，年初一口氣提拔了11位80后總經(jīng)理，大力任用年輕干部。

三十而立，不知在央企國(guó)企優(yōu)勢(shì)凸顯時(shí)期，保利發(fā)展能否真正實(shí)現(xiàn)字面意義上的“進(jìn)三爭(zhēng)一”。

關(guān)鍵詞： 保利的減量時(shí)代與進(jìn)三爭(zhēng)一虛實(shí)