4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀2022年3月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)表示，3月份房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，各線城市同比下降或漲幅回落。2022年3月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，同比下降城市個(gè)數(shù)增加；各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

具體來(lái)看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落，其中北京二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲70城，深圳的新房漲價(jià)、二手房降價(jià)。

北京二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲70城

環(huán)比來(lái)看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落，二三線城市環(huán)比持平或降幅收窄。3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有38個(gè)和45個(gè)，比上月分別減少2個(gè)和12個(gè)。

先來(lái)看看北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中深圳漲幅最高，環(huán)比上漲0.8%，北京、上海分別上漲0.4%、0.3%，廣州下降0.1%。

另外，一線城市的二手住宅價(jià)格方面，北京二手房?jī)r(jià)格漲幅居前，環(huán)比上漲1.2%；上海和廣州分別上漲0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。整體來(lái)看，一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同。二手住宅環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

3月份新房?jī)r(jià)格降溫最明顯的城市是湛江市，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，另外秦皇島、丹東、岳陽(yáng)、大連、鄭州等地的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降明顯。3月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降明顯的城市是貴陽(yáng)、哈爾濱、沈陽(yáng)、南寧、徐州等地。

深圳新房漲價(jià)、二手房降價(jià)

同比來(lái)看，一二線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落或轉(zhuǎn)降，三線城市同比降幅擴(kuò)大。3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有29個(gè)和47個(gè)，比上月分別增加5個(gè)和8個(gè)。

3月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.3%和2.8%，漲幅比上月分別回落0.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市中，北京、深圳、上海、廣州的新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.7%、4.5%、4.1%、3%。二手住宅價(jià)格方面，北京、上海、廣州同比上漲7.2%、4.6%、2.7%，深圳同比下降3.3%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降0.6%和1.9%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.5和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市新房成交量顯著回落

除了房?jī)r(jià)變動(dòng)情況外，我們?cè)賮?lái)看看近期房地產(chǎn)成交情況。克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，2022年第15周，全國(guó)新房供應(yīng)穩(wěn)增，但成交顯著回落。一線城市成交指數(shù)為49.49，環(huán)比下降35.93點(diǎn)；二線城市成交指數(shù)為39.85，環(huán)比下降34.65點(diǎn)；三四線城市成交指數(shù)為56.89，環(huán)比下降34.77點(diǎn)。

一線城市方面，北京、上海、廣州、深圳新房成交均顯著回落，尤其是上海，受到疫情影響，成交創(chuàng)年內(nèi)周度新低，環(huán)比下跌77%。

二線城市中，除大連由于低基數(shù)成交環(huán)比翻番以外，其他所有監(jiān)測(cè)二線城市成交均有所回落，其中武漢、蘇州、寧波等環(huán)比腰斬，杭州、重慶等成交規(guī)模降至10萬(wàn)平方米以下，處在歷史低位水平。三四線城市，韶關(guān)成交表現(xiàn)亮眼，環(huán)比增長(zhǎng)178%，揚(yáng)州成交低位回升，增長(zhǎng)68%，其他城市成交表現(xiàn)均不及上周，尤其是江門、鎮(zhèn)江、南通等跌幅居前。

政策暖風(fēng)頻吹

年內(nèi)近70城放松調(diào)控

地方層面，近期福州、蘭州、秦皇島、衢州等多個(gè)城市限購(gòu)松綁。衢州、秦皇島取消限購(gòu)，福州放寬限購(gòu)，無(wú)本地戶口無(wú)需提供社保證明也可以購(gòu)買1套五城區(qū)房屋，蘭州放寬限購(gòu)，生育兩孩以上家庭、老人投靠家庭允許在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)1套房。蘭州松綁限貸，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，福州、麗水放寬公積金貸款，福州可提取公積金用于支付首付款，麗水貸款最高限額提高至70萬(wàn)元。衢州取消限售。

4月11日，蘇州和南京房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心確認(rèn)，蘇州對(duì)限售和限購(gòu)、南京對(duì)溧水和六合限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。

對(duì)此，中信建投(行情601066,診股)指出，最近一段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)很多大中小城市已經(jīng)吹響了房地產(chǎn)政策寬松的號(hào)角，內(nèi)容主要包括放松限貸、限購(gòu)，降低首付、放寬首付比、增加公積金貸款額度、降低房貸利率和發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，其主要目的還是在于呵護(hù)房地產(chǎn)下游消費(fèi)者的置業(yè)信心，刺激低迷的房地產(chǎn)銷售，讓一些承受流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)壓力的房企獲得緩釋。這個(gè)做法是過(guò)去的三輪房地產(chǎn)下行周期中政策對(duì)沖的慣用手法，只是本輪下行比之前更快更猛，疫情沖擊之下居民收入和加杠桿能力承壓，未來(lái)政策放松力度需要更為顯著才能收獲更好的效果。

短期來(lái)看，房地產(chǎn)開工和施工等建安投資增速高企的特征或?qū)⒀永m(xù)。年內(nèi)來(lái)看，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的觸底反彈將是今年地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的一大重要指標(biāo)。另外從行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的藍(lán)圖基本確定，行業(yè)集中度的提升也會(huì)是今年的重要特征。

當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)需求端刺激政策雖層出不窮，但供給側(cè)的刺激政策相對(duì)保持克制，中信建投認(rèn)為接下來(lái)一個(gè)階段，寬信用的支持主要也將流向房地產(chǎn)并購(gòu)貸款以及優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求，供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力才能快速引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)筑底回升。

東吳證券(行情601555,診股)表示，3月以來(lái)地產(chǎn)放松力度進(jìn)一步增強(qiáng)，從之前的降利率、放寬公積金轉(zhuǎn)向放松限購(gòu)限售。3月初政府工作報(bào)告提到的房地產(chǎn)探索新模式，推動(dòng)租賃房、長(zhǎng)租房為指導(dǎo)，近期住建部、財(cái)政部、央行、銀保監(jiān)會(huì)等出臺(tái)的會(huì)議紀(jì)要和相關(guān)文件都指出在當(dāng)前復(fù)雜形勢(shì)下，政策應(yīng)當(dāng)釋放足夠利好信息。房地產(chǎn)政策會(huì)在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求下，走向?qū)捤伞?/P>

2022年政策暖風(fēng)頻吹，全國(guó)有近70城放松調(diào)控。前期主要以三四線城市為主，現(xiàn)已經(jīng)擴(kuò)大至二線城市，且政策放松力度進(jìn)一步增強(qiáng)。東吳證券認(rèn)為新一輪更深入的全國(guó)樓市放松已開啟，預(yù)計(jì)有更多市場(chǎng)低迷城市加大松綁力度。此外，當(dāng)前需求端政策調(diào)整較頻繁，考慮到房地產(chǎn)形勢(shì)依舊不容樂觀，諸多房企面臨流動(dòng)性缺口，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)需穩(wěn)地產(chǎn)，未來(lái)或出臺(tái)供給端改善政策。

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