金融界3月31日消息 貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長約7%，其中2、3月連續(xù)環(huán)比回升，3月環(huán)比增速超過40%，3月成交量恢復(fù)至去年7月的水平。同比來看，2022年一季度二手房成交量較去年同期高點(diǎn)下降約四成，較2020年同期增長約七成。

價(jià)格整體止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月貝殼50城二手房價(jià)格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來連續(xù)環(huán)比下跌的走勢；3月環(huán)比微跌0.1%。

市場呈現(xiàn)不均衡復(fù)蘇的態(tài)勢

從季度成交量來看，50城中約七成的城市一季度二手房成交量環(huán)比增長，長三角城市群內(nèi)除上海受疫情影響而下降外，多數(shù)城市普遍環(huán)比增長，其中紹興、寧波、合肥、南通等城市季度環(huán)比增速超過40%。成都、重慶季度成交均環(huán)比增長20%左右?；浉郯拇鬄硡^(qū)城市群中，廣州、佛山環(huán)比增長，環(huán)深城市多環(huán)比下降，深圳受疫情影響降幅較大。城市價(jià)格方面，一季度北京、上海保持平穩(wěn)上漲，二三線城市中長春、哈爾濱、蘭州等北方城市房價(jià)仍未走出下跌區(qū)間。

住房信貸大幅降息疊加地方支持性政策增多是支持市場復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。

一方面，央行降準(zhǔn)、降息，房貸利率持續(xù)下降。3月貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較去年12月累計(jì)回調(diào)30個(gè)、31個(gè)基點(diǎn)，其中3月環(huán)比回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來月度最大降幅；銀行放款持續(xù)提速，3月103城平均放款周期在1個(gè)月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個(gè)月，19城放款周期低于20天，其中長三角城市占13城。

另一方面，地方支持性政策力度增大、密度提高，并由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市傳導(dǎo)。一季度地方政策側(cè)重對(duì)需求端的支持，由降低房貸利率、提供購房補(bǔ)貼、降低落戶門檻、提高公積金貸款額度上限、降低公積金首付比例到取消“認(rèn)房認(rèn)貸”支持改善性購房、降低交易稅費(fèi)、取消限售；調(diào)控政策放松的城市由三四線城市向鄭州、哈爾濱等二線省會(huì)城市傳導(dǎo)。調(diào)控政策放松對(duì)促進(jìn)市場成交發(fā)揮積極作用，以鄭州為例，3月1日“鄭十九條”出臺(tái)后，市場成交明顯回升，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月鄭州二手房成交量超過2月的2倍。

預(yù)計(jì)二季度成交量繼續(xù)回升，價(jià)格震蕩橫盤

信貸環(huán)境及調(diào)控政策將進(jìn)一步寬松。3月16日金融委會(huì)議提出“切實(shí)振作一季度經(jīng)濟(jì)，貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施?！?同日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、財(cái)政部等部委也相繼積極表態(tài)維穩(wěn)。預(yù)計(jì)年內(nèi)貨幣政策保持穩(wěn)健寬松，住房信貸仍有降息空間且額度有保障，針對(duì)企業(yè)融資的支持性政策進(jìn)一步細(xì)化，針對(duì)需求的支持性政策進(jìn)一步加碼且城市能級(jí)逐步提高。

供需活躍度提高帶動(dòng)后期成交量增長。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年3月貝殼50城帶看客戶量、新增掛牌房源量環(huán)比增長均超三成。預(yù)計(jì)二季度二手房成交量繼續(xù)恢復(fù)性增長，月度同比有望年中轉(zhuǎn)正。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前市場面臨預(yù)期較弱的問題，市場修復(fù)過程將被延長，未來市場修復(fù)需要更精準(zhǔn)的政策呵護(hù)。雖然二手房成交量有所恢復(fù)，但絕對(duì)水平仍處于相對(duì)低位。當(dāng)前二手業(yè)主預(yù)期較弱，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，貝殼50城二手房景氣指數(shù)在2月恢復(fù)至20以上，3月回調(diào)至18，超七成的城市景氣指數(shù)在20以內(nèi)，特別是長春、哈爾濱及石家莊、青島、太原等北方城市市場景氣指數(shù)持續(xù)低于15，市場預(yù)期低迷。此外新房市場銷售沒有明顯起色，房企拿地積極性尚未恢復(fù)。3月新一輪的疫情帶來局部地區(qū)管控也給市場帶來更多不確定性。這將延長市場修復(fù)過程，短期內(nèi)價(jià)格可能呈現(xiàn)波動(dòng)性橫盤狀態(tài)。未來市場預(yù)期的修復(fù)需要更精準(zhǔn)的政策呵護(hù)。

指標(biāo)說明

[1] 貝殼50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、綿陽、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺(tái)、中山、珠海。

[2]貝殼二手房房價(jià)指數(shù)是在城市選擇固定樣本小區(qū)，以貝殼真實(shí)的二手房成交數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，利用重復(fù)交易法，反映城市房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢。

[3]主流房貸利率指統(tǒng)計(jì)期內(nèi)房貸成交最集中的利率點(diǎn)位。

[4]放款周期指簽訂二手房貸款合同到最終放款的自然日數(shù)。

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