房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨更友善的政策環(huán)境，哈爾濱模式可能復(fù)制。我們認(rèn)為，高信用公司具備投資機(jī)會(huì)。我們推薦保利發(fā)展(行情600048,診股)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)、綠城中國(guó)、美的置業(yè)、招商蛇口(行情001979,診股)、萬(wàn)科A(行情000002,診股)和華潤(rùn)置地。此外我們認(rèn)為，中低信用公司即使不發(fā)生債務(wù)違約、展期，也可能面臨縮表和業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期，建議投資者謹(jǐn)慎看待。

▍哈爾濱廢止2018年調(diào)控政策。

3月23日，哈爾濱公示擬廢止2018年調(diào)控政策。該政策針對(duì)土地供給，區(qū)域限售，提高公積金貸款條件，提高按揭貸款首付和利率等作出多條規(guī)定。廢止這一政策，將意味著哈爾濱不會(huì)增加土地供給，不會(huì)對(duì)公積金貸款使用進(jìn)行額外限制，不會(huì)限制新房流通轉(zhuǎn)讓，不會(huì)對(duì)二套房買家規(guī)定高于全國(guó)最低首付和利率要求的懲罰性措施。這充分體現(xiàn)了哈爾濱當(dāng)?shù)叵Ｍ碳し康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求的態(tài)度。

▍哈爾濱房?jī)r(jià)下跌明顯，供給壓力大。

自2021年9月份銷售達(dá)到階段性高點(diǎn)后，哈爾濱銷售金額及面積絕對(duì)值持續(xù)下滑至2022年2月。區(qū)域房?jī)r(jià)持續(xù)下降，供給相對(duì)偏大。我們認(rèn)為，這是本次政策出臺(tái)的背景。

▍政策具備可復(fù)制性。

2018年，不少地方都出臺(tái)了一系列的調(diào)控組合拳，目前看絕大多數(shù)地方的這一批組合拳都可能已經(jīng)不合時(shí)宜，具備退出的條件。相比新出臺(tái)政策而言，退出一批政策的輿論影響可能更小，而效果可能更顯著。

▍交付、壞賬、拿地、產(chǎn)業(yè)鏈就業(yè)等問(wèn)題相互關(guān)聯(lián)，政策托底刻不容緩。

我們認(rèn)為，一旦陷入信用的惡性循環(huán)，消費(fèi)者對(duì)交付的質(zhì)疑，債權(quán)人對(duì)還款的信心，都會(huì)呈現(xiàn)螺旋下降趨勢(shì)。而這種情況下，必要的開(kāi)發(fā)投資，拿地都無(wú)從談起。要走出這個(gè)負(fù)循環(huán)，關(guān)鍵是要托底銷售。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

政策不及預(yù)期，行業(yè)銷售繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)無(wú)法借新還舊，被迫縮表，或債務(wù)展期的風(fēng)險(xiǎn)。

▍投資建議：

房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更友善的政策環(huán)境，高信用公司具備投資機(jī)會(huì)。我們推薦保利發(fā)展、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、美的置業(yè)、招商蛇口、萬(wàn)科A和華潤(rùn)置地。此外我們認(rèn)為，中低信用公司即使不發(fā)生債務(wù)違約、展期，也可能面臨縮表和業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期，建議投資者謹(jǐn)慎看待。

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