中新經(jīng)緯3月23日電 (薛宇飛)21日，祥生控股(集團(tuán))有限公司(下稱祥生控股)在港交所發(fā)布公告稱，公司并未于屆滿前支付一筆美元票據(jù)的利息1200萬(wàn)美元。這宣告著這家上市僅一年多的房企，首次公開承認(rèn)違約。

進(jìn)入2022年，祥生控股通過出售項(xiàng)目股權(quán)等方式開展自救，并于1月完成另一筆即將到期的美元優(yōu)先票據(jù)的交換。但隨著3月21日公告的發(fā)出，意味著其自救行動(dòng)未能成功。近來(lái)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)頻吹，但不少房企仍如祥生控股一樣，資金壓力未能明顯緩解，違約情況仍在上演。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房企整體信用風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)向還需一些條件與時(shí)間。

票據(jù)利息未能支付

根據(jù)祥生控股21日的公告，該筆美元優(yōu)先票據(jù)項(xiàng)下金額為1200萬(wàn)美元的利息，于2022年2月28日到期應(yīng)付。根據(jù)優(yōu)先票據(jù)條款，祥生控股有30天的寬限期支付利息。但受宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及金融環(huán)境、多輪疫情等多種不利因素影響，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性問題，未于屆滿前支付該筆利息。

據(jù)此前公告，這筆共計(jì)2億美元的優(yōu)先票據(jù)于2021年8月18日發(fā)行，期限為兩年，年利率為12厘，須每半年支付一次利息。也就是說，2022年2月28日是該票據(jù)首次支付利息的時(shí)間點(diǎn)。

根據(jù)約定，票據(jù)載有若干慣常的違約事件，包括拖欠支付票據(jù)到期支付的本金或任何溢價(jià)、持續(xù)拖欠支付利息連續(xù)30天、違反契諾、無(wú)力償還及發(fā)生契約中訂明的其他違約事件。倘若該票據(jù)發(fā)生違約事件并持續(xù)發(fā)生，則契約受托人或持有票據(jù)至少25%的持有人可宣布票據(jù)本金及任何應(yīng)計(jì)而未付利息及溢價(jià)(如有)即時(shí)到期及應(yīng)付。

祥生控股在公告中稱，公司將積極與債券持有人進(jìn)行對(duì)話，以尋求實(shí)施多種方式解決當(dāng)前流動(dòng)性問題，努力達(dá)成一致的解決方案。到21日晚，祥生控股再次公告稱，由于公司尚未從受托人或從持有票據(jù)本金總額至少25%的持有人收到因相關(guān)款項(xiàng)未獲支付而加快支付本金的任何通知，相關(guān)款項(xiàng)未獲支付并無(wú)觸發(fā)任何交叉違約。

其實(shí)，在今年1月18日，祥生控股已就2022年1月23日到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，與相關(guān)機(jī)構(gòu)達(dá)成交換要約。但顯然，這種運(yùn)氣沒有繼續(xù)延續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，祥生系合計(jì)有4只美元債仍處于存續(xù)階段，余額約6.21億美元，其中3只美元債將于一年內(nèi)到期，合計(jì)約4.21億美元。也就是說，僅美元債一項(xiàng)，祥生就有幾十億元人民幣的償債壓力。

短期償債仍存缺口

在此次因利息未支付而違約之前，祥生控股就已經(jīng)歷評(píng)級(jí)下調(diào)、股價(jià)大跌、銷售下降等考驗(yàn)，債務(wù)問題也暴露在外。

從2021年9月開始，祥生控股的股價(jià)開始波動(dòng)下降，到當(dāng)年11月15日，股價(jià)突然閃崩，股價(jià)當(dāng)日收跌超16%，11月17日、18日，又分別收跌13.75%、53.91%。當(dāng)時(shí)，祥生控股表示，公司現(xiàn)有債務(wù)并無(wú)出現(xiàn)任何違約且控股股東并未質(zhì)押任何股份。

祥生控股股價(jià)突然崩盤，與房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境持續(xù)惡化、評(píng)級(jí)下調(diào)不無(wú)關(guān)系。此前，穆迪宣布，確認(rèn)祥生控股家族企業(yè)評(píng)級(jí)“B2”，確認(rèn)其發(fā)行的債券高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)“B3”，評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。標(biāo)普將祥生控股的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，將其美元票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”。

標(biāo)普當(dāng)時(shí)認(rèn)為，祥生控股2021年第三季度的權(quán)益合約銷售額環(huán)比下降60%至145.97億元人民幣，造成這種情況的原因是該公司土儲(chǔ)主要分布在長(zhǎng)三角地區(qū)的低等級(jí)城市。從2021年12月至今，祥生控股股票的收盤價(jià)持續(xù)低于1港元/股，淪為“仙股”。

祥生控股有息負(fù)債情況。來(lái)源：祥生控股2021年半年報(bào)

盡管2021全年祥生控股的銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)2.78%，但評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)及祥生的財(cái)務(wù)狀況仍顯露出擔(dān)憂。據(jù)祥生控股2021年半年報(bào)，截至2021年6月30日，公司有息負(fù)債達(dá)462.11億元人民幣，同比增長(zhǎng)27.4%，其中，計(jì)息銀行及其他借款約為410.38億元，優(yōu)先票據(jù)約46.53億元，公司債券約5.20億元。

祥生控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余情況。來(lái)源：祥生控股2021年半年報(bào)

“V觀財(cái)報(bào)”查詢發(fā)現(xiàn)，截至2021年6月30日，祥生控股僅“計(jì)息銀行及其他借款”一項(xiàng)中，一年內(nèi)需要償還的有約174.86億元人民幣，雖然現(xiàn)金及銀行結(jié)余(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金、預(yù)售物業(yè)所得現(xiàn)金、定期存款及已抵押存款)合計(jì)高達(dá)約273.19億元，但“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物”僅為約76.24億元，這也意味著公司的短期償債缺口較大。即使加上78.60億元的“定期存款”，仍不能完全覆蓋短期債務(wù)，何況，還有前述折合約幾十億元人民幣的美元票據(jù)將在一年內(nèi)到期。

今年1月底，穆迪將祥生控股的公司家族評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa2”。穆迪在報(bào)告中稱，截至2021年6月30日，祥生控股無(wú)限制用途現(xiàn)金為155億元人民幣(剔除質(zhì)押存款和房地產(chǎn)預(yù)售收益)，不足以覆蓋公司報(bào)告的222億元的短期債務(wù)。此外，不清楚祥生控股是否能將這些全部現(xiàn)金資源用來(lái)償還債務(wù)，因?yàn)檫@些現(xiàn)金中的一部分被保留在項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)公司的層面。

信用風(fēng)險(xiǎn)拐點(diǎn)何時(shí)至

從2021年底至今，房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)吹動(dòng)，包括并購(gòu)貸出爐、優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債、多地購(gòu)房首付比例下調(diào)、住房按揭貸款加速投放等，持續(xù)向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。多重政策利好下，雖然市場(chǎng)成交有所改觀，但企業(yè)層面的壓力未明顯好轉(zhuǎn)。

克而瑞研究中心稱，根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年100家典型房企的到期債券金額超過6000億元人民幣，雖較2021年降低了約20%，但在去杠桿的趨勢(shì)下，壓力仍然較大。2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元。

“在當(dāng)前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環(huán)融資相對(duì)較難，需動(dòng)用自有資金進(jìn)行償債，這對(duì)部分本就流動(dòng)性緊繃的企業(yè)來(lái)說則是雪上加霜，或?qū)⑦M(jìn)一步引發(fā)更多房企違約?！鄙鲜鲅芯恐行恼J(rèn)為。

國(guó)海證券(行情000750,診股)分析道，地產(chǎn)周期的轉(zhuǎn)向不是一蹴而就，在地產(chǎn)回暖的整個(gè)鏈條中，可以先后觀察到“四個(gè)底部”，即政策底、銷售底、拿地底、開工底。觀察本輪地產(chǎn)周期，當(dāng)下正處于從“政策底”到“銷售底”的這一關(guān)鍵階段，若“因城施策”式的地產(chǎn)托底政策持續(xù)推出，疊加中央釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”的積極信號(hào)，不能排除在2022年第二季度見到“銷售底”的可能性。由于“銷售底”是地產(chǎn)回暖周期中第一個(gè)得到數(shù)據(jù)驗(yàn)證的拐點(diǎn)，屆時(shí)“房地產(chǎn)周期回暖”大概率將會(huì)成為一段時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)交易主線。

國(guó)海證券進(jìn)一步稱，在地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)方面，根據(jù)對(duì)地產(chǎn)回暖鏈條的分析，樂觀情況下即使“銷售底”于二季度出現(xiàn)，從銷售改善到地產(chǎn)投資增速上行，仍需要至少3個(gè)季度的時(shí)間，2022年內(nèi)可能很難看到地產(chǎn)投資增速的趨勢(shì)性回升。

信達(dá)證券表示，房企整體的信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向收斂階段可能仍需一些條件。需要觀察到政策對(duì)于相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)化解方案確立，對(duì)于部分風(fēng)險(xiǎn)較大的企業(yè)或提供明確的支持，或是一些大規(guī)模的并購(gòu)措施落地，幫助房地產(chǎn)企業(yè)度過自身償債的高峰期，并迎來(lái)地產(chǎn)基本面的明顯改善，這可能仍然需要一定的時(shí)間，預(yù)計(jì)最早會(huì)在2022年下半年才能逐步看到。

目前，出險(xiǎn)房企仍以自救為主。2022年以來(lái)，祥生控股三次披露轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)，合計(jì)交易金額超過10億元人民幣。祥生控股方面還回復(fù)“V觀財(cái)報(bào)”稱，從近期的數(shù)據(jù)來(lái)看，公司的基本面沒有改變，在長(zhǎng)三角區(qū)域，尤其是浙江省擁有強(qiáng)勁的區(qū)域深耕實(shí)力，首要任務(wù)是加快推動(dòng)各項(xiàng)措施解決好當(dāng)前流動(dòng)性困難。

祥生控股表示，接下來(lái)將積極把握銷售窗口，優(yōu)化線上銷售平臺(tái)，努力化解疫情背景下的銷售難題。同時(shí)公司也將逐步盤點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)，針對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或項(xiàng)目主動(dòng)尋找合作方，盤活資源，提升可支配的在手資金，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。(中新經(jīng)緯APP)

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