《港灣商業(yè)觀察》喻夢(mèng)婷

3月10日，惠譽(yù)將時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK）的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR）從"BB-"下調(diào)至"B+"，展望為"負(fù)面"，同時(shí)還將高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從"BB-"下調(diào)至"B+"。

惠譽(yù)表示，評(píng)級(jí)被下調(diào)反映了時(shí)代中國(guó)控股由于2021年下半年現(xiàn)金回款有所放緩以及進(jìn)入資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)有限而導(dǎo)致其財(cái)務(wù)靈活性有所減弱。

"負(fù)面的展望反映了惠譽(yù)認(rèn)為其在2023年到期的資本市場(chǎng)再融資能力的不確定性，因?yàn)樵摴救匀粺o(wú)法進(jìn)入離岸債券市場(chǎng)。時(shí)代中國(guó)控股的境內(nèi)控股公司層面似乎有足夠的現(xiàn)金來(lái)償還其在2022年剩余時(shí)間到期的大部分債券。"

01

連續(xù)被下調(diào)評(píng)級(jí)，銷(xiāo)售額下滑降低流動(dòng)性

惠譽(yù)預(yù)期，時(shí)代中國(guó)控股在境內(nèi)的控股公司有足夠的現(xiàn)金來(lái)償還于4月份到期的3.42億美元未償付債券，以及在2022年下半年到期或可回售的27億元人民幣的大部分境內(nèi)債券。時(shí)代中國(guó)控股在2023年也有大量到期的資本市場(chǎng)債券（有51億元人民幣的離岸債券和69億元人民幣的境內(nèi)債券到期或可回售）。

惠譽(yù)還指出，時(shí)代中國(guó)控股的合同銷(xiāo)售額在2021年8月開(kāi)始同比下降，與行業(yè)趨勢(shì)相似。該公司在2021年的總銷(xiāo)售額下降了5%，達(dá)956億元人民幣，而在2022年1-2月間的銷(xiāo)售額下降20%。除房產(chǎn)銷(xiāo)售外，時(shí)代中國(guó)控股的一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還可能產(chǎn)生一些現(xiàn)金流入，為地方政府退還前幾年完成地塊轉(zhuǎn)化的款項(xiàng)。

這是時(shí)代中國(guó)控股一個(gè)月之內(nèi)第二次被下調(diào)評(píng)級(jí)，且都是國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

2月17日，穆迪將時(shí)代中國(guó)控股的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“Ba3”下調(diào)至“B1”，將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”。展望仍為“負(fù)面”。

穆迪表示，“評(píng)級(jí)下調(diào)反映了時(shí)代中國(guó)控股的流動(dòng)性緩沖能力下降，原因是融資渠道收窄，以及城市再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（URPs）的現(xiàn)金支出持續(xù)增加?！?

穆迪指出，時(shí)代中國(guó)控股的合同銷(xiāo)售額將下降，并進(jìn)一步對(duì)其關(guān)鍵信用指標(biāo)構(gòu)成壓力，這將不再對(duì)其原來(lái)“Ba3”的公司家族評(píng)級(jí)提供支撐。

“由于可售資源減少和購(gòu)房者情緒下降，時(shí)代中國(guó)控股的合同銷(xiāo)額將在未來(lái)6-12個(gè)月下降。合同銷(xiāo)售額的下降將削弱時(shí)代中國(guó)的財(cái)務(wù)狀況，降低運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，進(jìn)而降低其流動(dòng)性。時(shí)代中國(guó)2021年的合同銷(xiāo)售額比前一年下降了5%?！?

穆迪詳細(xì)指出，截至2021年底，時(shí)代中國(guó)控股的現(xiàn)金余額顯著下降，原因是其在城市再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面的持續(xù)支出，以及從房地產(chǎn)銷(xiāo)售中回收現(xiàn)金的速度放緩，導(dǎo)致流動(dòng)性緩沖減少。到2021年底，時(shí)代中國(guó)控股的無(wú)限制現(xiàn)金/短期債務(wù)覆蓋率之比將從2021年6月底的2.0倍降至1.5倍以下。“其部分現(xiàn)金留存在項(xiàng)目層面，無(wú)法在需要時(shí)及時(shí)調(diào)集用于償還公司債務(wù)?！?

穆迪談到，以EBIT/利息覆蓋率衡量，時(shí)代中國(guó)控股的利息覆蓋率將從截至2021年6月前12個(gè)月的2.5倍降至未來(lái)12-18個(gè)月的2.1 -2.2倍。比率的下降是受到收入確認(rèn)放緩和利潤(rùn)率下降的影響，因?yàn)樵摴究赡軙?huì)通過(guò)折扣價(jià)來(lái)加速銷(xiāo)售。

結(jié)合穆迪與惠譽(yù)的評(píng)級(jí)觀點(diǎn)不難看出，其核心都指出了關(guān)鍵因素：銷(xiāo)售額下滑，以及再融資風(fēng)險(xiǎn)加大。

02

從月銷(xiāo)售百億到20億，即便回購(gòu)債務(wù)仍然踩線

今年前兩個(gè)月，時(shí)代中國(guó)控股實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷(xiāo)售（連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售）金額約為96.04億元，同比下降19.23%；簽約建筑面積約為57.9萬(wàn)平方米，同比下滑4.6%。

單月來(lái)看，今年2月，時(shí)代中國(guó)控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約為25.16億元，同比下降30%；簽約建筑面積約為14.7萬(wàn)平方米，同比下滑約20.97%。

1月份，時(shí)代中國(guó)控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售（連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售）金額約為人民幣70.88億元，同比下降14.4%。簽約建筑面積約為43.2萬(wàn)平方米。

2021年12月份，時(shí)代中國(guó)控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售（連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售）金額約為人民幣90.98億元，簽約建筑面積約為52.8萬(wàn)平方米。

11月份，時(shí)代中國(guó)控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售（連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售）金額約為人民幣106.86億元，簽約建筑面積約為70.8萬(wàn)平方米。

整個(gè)2021年，時(shí)代中國(guó)累計(jì)合同銷(xiāo)售（連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售）金額約為955.9億元，簽約建筑面積約為514.2萬(wàn)平方米，同比分別減少4.78%、23.6%。按時(shí)代中國(guó)控股2021年銷(xiāo)售目標(biāo)1100億元計(jì)算，完成率為86.9%。

因此，環(huán)比每個(gè)月來(lái)看，時(shí)代中國(guó)控股從去年11月份的超百億銷(xiāo)售額，下滑至2月份的25億左右，簽約建筑面積也大幅下滑，當(dāng)然，這其中或許存在春節(jié)因素。

當(dāng)然，如果與行業(yè)大環(huán)境對(duì)比的話，時(shí)代中國(guó)控股的銷(xiāo)售額以及銷(xiāo)售面積均在行業(yè)之內(nèi)。短期而言，時(shí)代中國(guó)控股流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)要好于同行，2月28日，公司發(fā)布公告稱(chēng)，兩個(gè)月已于公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)回本金總額為4957.6萬(wàn)美元的5.75%優(yōu)先票據(jù)和本金總額為3320萬(wàn)美元的5.3%優(yōu)先票據(jù)，購(gòu)回份額分別占兩筆票據(jù)初始本金額的約22.03%和16.6%。

時(shí)代中國(guó)控股表示，購(gòu)回票據(jù)已或?qū)⒏鶕?jù)其各自的條款及契約注銷(xiāo)（視情況而定），購(gòu)回優(yōu)先票據(jù)將減少公司未來(lái)的財(cái)務(wù)開(kāi)支并降低其財(cái)務(wù)負(fù)債水平，因此符合公司及其股東整體利益；公司將繼續(xù)留意市況及其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，可能適時(shí)進(jìn)一步購(gòu)回其優(yōu)先票據(jù)。

不過(guò)，需要關(guān)注的是，截至2021上半年，時(shí)代中國(guó)控股資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)80.68%，仍處于高位，股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為76.6%、68.7%和2.5倍，仍屬于“黃檔”房企。

即便積極回購(gòu)，給予市場(chǎng)信心體現(xiàn)，但時(shí)代中國(guó)控股的股價(jià)表現(xiàn)仍差強(qiáng)人意。

根據(jù)《港灣商業(yè)觀察》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2022年以來(lái)，截至3月18日，時(shí)代中國(guó)控股股價(jià)下跌了27.85%；如果從2021年6月至3月18日來(lái)看，公司股價(jià)下跌了74.53%。

針對(duì)時(shí)代中國(guó)控股如何提振銷(xiāo)售，以及資本市場(chǎng)信心等問(wèn)題，《港灣商業(yè)觀察》聯(lián)系到公司相關(guān)品牌負(fù)責(zé)人，未能收到回應(yīng)。而據(jù)公司最新消息，時(shí)代中國(guó)控股將于3月30日公布2021年業(yè)績(jī)情況。（港灣財(cái)經(jīng)出品）

關(guān)鍵詞： 時(shí)代中國(guó)控股