（副董事長、執(zhí)行董事兼總經理林峰（右）董事長兼執(zhí)行董事林昭遠（中）財務總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜(左））

作者丨王迪

出品丨焦點財經

從2021年業(yè)績表現來看，三道紅線“全綠”、銷售額同比增長20%，足以顯示國企的抗風險能力。對于2022年，越秀地產則略顯謹慎：銷售額1235億元，同比增長僅7%。

與當天年報一同公告的還有一條人事變動：張貽兵接替歐陽長城，獲任越秀地產非執(zhí)行董事。公告特別提到一句話：委任張先生為非執(zhí)行董事，將促進本集團與廣州地鐵在現有及未來房地產開發(fā)項目的合作。

第二大股東“護體”，“背靠大樹好乘涼”。此時，任何一家暴雷的民企，對越秀地產的現狀或許可以用“眼紅”來形容。

所以，在業(yè)績會上，面對記者關于“收并購資金鋪排”的提問時，越秀地產管理層直言：“錢不是問題”。

2021年越秀地產年報發(fā)布遠早于其他房企，這似乎也源于管理層的底氣。

年報顯示，越秀地產2021年營業(yè)收入約為人民幣573.8億元，同比上升24.1%；核心凈利潤上升約為人民幣41.5億元，同比上升3.2%；權益持有人應占盈利約為人民幣35.9億元，同比下降15.5%；毛利率約為21.8%，同比微降3.3%。

對于未來房地產市場，管理層則有自身預判，“去杠桿持續(xù)，不利于行業(yè)發(fā)展的政策不會出現。在房企接連暴雷之后，競爭會趨于理性?！?/p>

“從兩會來看，中央對房地產市場定調形成支撐，對新市民的需求提出了保障，預計房地產市場在規(guī)模上會達到頂點。未來城市會出現分化，一二線市場保持穩(wěn)健，遠郊及三四線城市影響會大一些，政策端趨于穩(wěn)定?！?/p>

2022年，越秀地產可售資源2146億元，管理層強調，即便行業(yè)比較艱難，越秀地產2022年的派息政策也會保持在30%—40%之間。

談收并購：錢不是問題  

今年按40%投資強度進行

作為國企，越秀地產已經進入“接盤俠”的角色。今年1月，越秀地產2億元接盤花樣重慶渝北區(qū)新山和悅項目，也曾參與洽談恒大香港總部事宜。

針對未來的收并購計劃，越秀地產管理層表示：“資金不是問題，目前正在積極研究，也在洽談，如果有合作，會進行披露?！?/p>

據了解，去年越秀參與合作的項目形式多樣，多涉及央企及當地國企，就目前來看，大部分項目正常推進。

對于未來收并購參與資金，管理層稱：“目前運作資金還不是很明確，擔投資口會按照40%的投資強度進行，視各種渠道來選擇，項目篩選比較重要，主要看標的，目前并購是非常好的機會。至于收并購的標準，起碼要和越秀地產布局城市有重疊度，錢不是問題，有好的機會可以推薦。”

近日，中央地方政策頻頻，限購端已有放松跡象，金融端利息按揭水平目前也有所下調。管理層預測稱，一系列政策有利于市場回暖。2月份因為春節(jié)原因，房企銷售下滑比較大，三四月份會有回暖。

此外，就新任非執(zhí)行董事履歷來看，這對于越秀地產的外拓也形成既定優(yōu)勢。

據了解，張貽兵溝通協調和經營外拓能力強，擅長行政管理、資本運作，在企業(yè)經營管理方面有豐富的經驗，曾參與地鐵房地產業(yè)務管理，聚焦土地收儲、項目開發(fā)和商業(yè)物業(yè)經營，在房地產項目開發(fā)和管理等方面有較強的綜合統(tǒng)籌能力。

三道紅線“綠檔”  

已于國內外金融機構溝通

就“三道紅線”來看，2021年越秀地產剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍，實現了三道紅線零踩線。

對于凈負債率的進一步下調，林昭遠解釋為，現金及權益同比增長讓凈負債率下調了0.4%。

對于今年的融資策略，陳靜則表示，會按照結構比例，支持集團整體發(fā)展狀況，目前融資形勢對國企有利。此前，越秀地產已經與境內境外金融機構進行了一些溝通，有可能針對整體外部環(huán)境及實際情況進行調整，對高成本融資進行相應的調整。

事實上，越秀地產也在積極拓展多元融資渠道和方式，強化資金管理，持續(xù)降低融資成本。

2021年，越秀地產于境外成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，融資成本創(chuàng)越秀地產境外發(fā)債的歷史新低；于境內成功發(fā)行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%。越秀地產平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。

在現金流方面，截至2021年12月31日，越秀地產的現金及現金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣405.0億元，較年初上升8.6%，資金流動性充足。

此外，越秀地產也在通過資本運作賦能業(yè)務，雙管齊下。

去年上半年，越秀地產成功分拆越秀服務于香港聯交所掛牌上市，截止2021年12月31日，越秀地產持有越秀服務66.9%股權。通過分拆物業(yè)上市，所得款項凈額約港幣19.6億元。去年下半年，越秀地產成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，越秀地產—越秀房托雙平臺互動模式形成常態(tài)化。

管理層稱，越秀地產和基金過去幾年一直保持雙平臺互動，促進開發(fā)、運營及金融化，國際金融大廈進入基金平臺，對于兩個平臺帶來比較好的正面，形成了接近500億的規(guī)模效應。

“寫字樓在疫情保持比較好的韌性，以基金互動方式，在廣州是比較稀缺的資源。未來也將按照‘成熟一個做一個’的策略進行?！?/p>

今年拿地預算457億元   

側重產業(yè)基礎好、有改善需求的城市

“拿地預算457億元，強度在40%，積極采用的方式“6+1”。在節(jié)奏上，會進行有質量的投資，‘蛋糕”本身就這么大，投資的選擇會傾向于地產業(yè)基礎好、有住房改善需求、安全邊際比較高的城市，保持投資質量。”

對于2022年越秀地產的拿地策略，管理層認為，過于激進及溢價率太高招拍掛項目不會參加，更加關注收并購及合作的機會，以此獲得比較好的項目。

據了解，越秀地產多說的「6+1」多元、特色增儲模式，即以公開競拍+TOD、城市運營、城市更新、國企合作、產業(yè)勾地、收并購7中拿地方式進行擴儲。

管理層則指出，“未來堅持看好大灣區(qū)及長三角區(qū)域，‘一城一策’‘一項目一策’策略，對大本營廣州市場有信心，2022年廣州供貨及預期銷售預計會有10%的增長?！?/p>

在土地儲備方面，2021年，越秀分別于廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽、長沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節(jié)共18個城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米。

其中，約56%通過非公開競爭模式獲取，其中TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別占新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%，持續(xù)鞏固“1+4”全國性布局，深耕大灣區(qū)、重點發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，新進入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節(jié)、郴州8個重要城市。

年報顯示，截至2021年12月31日，越秀地產在全國戰(zhàn)略布局29個城市，總土地儲備約為2,711萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約55.0%。

去年12月，越秀地產通過合作方式取得西安市一幅地塊46.55%的實際權益，除此之外，越秀地產還通過競拍方式取得杭州市一幅地塊95%的實際權益。

談防止大拆大建

舊城及舊村項目順利推進

除了在運營策略、土儲布局及財務端進行優(yōu)化，越秀地產也正針對不同業(yè)務進行優(yōu)化布局。

去年，住建部發(fā)布通知稱城市更新迎防止大拆大建，對于眾多布局城市更新領域的房企來說產生影響。

對此，越秀地產管理層表示，這對城市更新從拆到建的問題進行了一系列規(guī)范，立足整改，會讓效率更快一些。越秀地產從2017年成立城市更新部門以來，包括廣州、東莞等大灣區(qū)已經實現布局，城市更新應該立足于長期打算，短期急不來，目前，越秀地產的舊城及舊村項目推進比較順利。

針對 TOD項目的布局，管理層表示，在該領域，具有開發(fā)能力的企業(yè)不是很多，競爭不會太激烈，越秀地產在這一領域中具有一定優(yōu)勢。作為十四五的規(guī)劃目標，TOD會作為越秀地產重點領域進行關注，未來，越秀地產也將進一步拓展廣州領域之外的項目，進行重點鋪排。

2021年，越秀地產成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個TOD項目，新增TOD物業(yè)項目土地儲備21萬平方米。截止2021年12月31日，越秀地產共擁有6個TOD項目，總土地儲備達到376萬平方米，約占越秀地產大灣區(qū)土地儲備的25.2%和總土地儲備的13.9%。

越秀地產TOD項目保持穩(wěn)健，全年共實現合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%，其中，星圖TOD實現35.0億元、星瀚TOD實現40.0億元、星匯城TOD實現45.9億元。

除了深耕自身優(yōu)勢領域，越秀也在積極布局火熱的大健康領域。

對此，管理層指出，目前康養(yǎng)項目有20個項目。在接連收購深圳銀杏和無錫朗高之后，越秀康養(yǎng)實力倍增。此次收購之后，越秀康養(yǎng)的醫(yī)養(yǎng)機構產品線新增了越秀“朗高”系列，形成越秀康養(yǎng)、朗高、銀杏三大品牌，未來康養(yǎng)將形成立足灣區(qū)及長三角的總體策略。

目前，越秀康養(yǎng)在廣州占據荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠等老城區(qū)，總經營的項目有21個，床位數達到8000個。

"今年，越秀地產將按照‘一城一策"精準投放，‘商住并舉”，實現可持續(xù)發(fā)展，投資策略進行現金流，風險及收益相匹配為準，以銷定投，保供貨、 保銷售、 ?；乜?，實現保持財務健康，保持有質量地增長，且有信心完成今年目標。"林峰稱。

關鍵詞： 并購不差錢的越秀地產 今年設定了增長7%的小目標