西部宏觀張靜靜團(tuán)隊(duì)

2022年3月4日，銀保監(jiān)會(huì)與央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)（2022）4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱4號(hào)文），以引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)滿足對(duì)“新市民”在創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融需求。

一、4號(hào)文主要講了什么？

（一）新市民群體包括哪些人？

據(jù)4號(hào)文，新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。由于新市民在各省市縣區(qū)分布很不均衡，具體可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和地方政府政策，明確服務(wù)新市民的范圍。

新市民最初指的是長(zhǎng)期居住在城市并有相對(duì)固定工作的農(nóng)民工，后來這一名詞的指代范圍逐漸擴(kuò)大，成為原籍不在當(dāng)?shù)亍⒁蚋鞣N原因來到一個(gè)城市的各種群體的集合統(tǒng)稱。本次明確新市民范圍后，官方口徑的新市民群體約有3億人。

（二）4號(hào)文如何引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足新市民安居需求？

供給端：1）銀行機(jī)構(gòu)要助力增加保障性住房供給。加大對(duì)公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程的支持力度；2）銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要支持住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。通過參與保障性租賃住房試點(diǎn)等方式，推動(dòng)增加長(zhǎng)租房源供給，完善住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系。

需求端：商業(yè)銀行要滿足新市民合理購(gòu)房信貸及安居消費(fèi)信貸需求。合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度，對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購(gòu)房信貸需求。此外，還支持為新市民購(gòu)買家具、家電等合理提供消費(fèi)信貸產(chǎn)品。

（三）4號(hào)文重點(diǎn)支持的其他領(lǐng)域有哪些？

1）基建等重點(diǎn)行業(yè)：制造業(yè)，建筑業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等；2）小微企業(yè)與新市民創(chuàng)業(yè)：推動(dòng)商業(yè)銀行加強(qiáng)小微企業(yè)“首貸戶”拓展和信用貸款投放，支持吸納較多新市民就業(yè)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶獲得信貸資金，將新市民納入創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款扶持范圍；3）新市民培訓(xùn)及子女教育：對(duì)新市民職業(yè)技術(shù)教育、技能培訓(xùn)等提供金融支持；鼓勵(lì)相關(guān)銀行機(jī)構(gòu)落實(shí)好國(guó)家助學(xué)貸款政策，服務(wù)家庭經(jīng)濟(jì)困難的新市民子女就學(xué)。

（四）本次政策放松以推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化擴(kuò)大內(nèi)需為依托

2022兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到，今年地產(chǎn)政策主基調(diào)仍然是“穩(wěn)中求進(jìn)”，保持“因城施策”的方案，盡可能保障購(gòu)房者的合理住房需求。此外，增加了新型城鎮(zhèn)化的提法，今年提出“堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”。其中，“提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量”要求有序推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)，開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務(wù)制度。由此我們認(rèn)為，滿足新市民安居需求，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中求進(jìn)的重要抓手，又是提高國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量的必然要求。

二、“新市民”對(duì)地產(chǎn)需求有何影響？

“新市民”的概念最早由住建部于2014年提出，時(shí)任住建部部長(zhǎng)陳政高表示2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，“隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問題還沒有解決，相當(dāng)數(shù)量的城市居民對(duì)改善住房條件還有新的期待?！?/P>

新市民是2015-2016年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存主力。2015年下半年至2016年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，但分化嚴(yán)重，一線城市的房?jī)r(jià)有了明顯的上漲，但是三四線城市的庫存量依然很大，去庫存成為當(dāng)年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上確定的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大重點(diǎn)任務(wù)之一。面對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)形勢(shì)，住建部表示新市民有改善性需求、有剛性需求，而且量非常大。城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的前提條件，由此確立了新市民為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的主力軍地位。

在2017年國(guó)新辦舉辦的房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造新聞發(fā)布會(huì)上，陳政高表示，新型城鎮(zhèn)化是去庫存根本途徑、重要途徑。2016年有的城市農(nóng)民工和農(nóng)民買房占整個(gè)買房量的50%，有的縣城達(dá)到70%。如圖1所示，我國(guó)商品房待售面積累計(jì)值于2016年3月達(dá)到頂峰后回落，2016年末商品房待售面積累計(jì)同比增速也開始轉(zhuǎn)負(fù)，表明去庫存取得初步成效。而商品房待售面積累計(jì)同比增速在2021年6月再次升至0以上，而后持續(xù)回升，或說明在樓市低迷情況下，我國(guó)商品房去庫存壓力再次顯現(xiàn)。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的兩大條件并沒有改變。

第一，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍有較大空間，尤其是戶籍人口城鎮(zhèn)化。

一方面，2021年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72%。若我國(guó)GDP能按照年均5.5%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，到2024年就可以踏入高收入國(guó)家門檻，而我國(guó)的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)與當(dāng)前高收入國(guó)家82%的城鎮(zhèn)化率仍有一定距離。但隨著城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提升以及人口出生率的持續(xù)下滑，常住人口的增量空間已然有限。

另一方面，我國(guó)常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間始終存在一定差距。截至2020年末，我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%，常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%，兩者之間仍存在18.5個(gè)百分點(diǎn)的差距。主要原因是許多在城市工作的常住外來務(wù)工人員并未取得當(dāng)?shù)貞艏?。另外，除外來?wù)工人員之外，本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等因素也會(huì)導(dǎo)致常住人口與戶籍人口之間的差異，這些“新市民”也是4號(hào)文面向的主要群體。國(guó)家發(fā)改委在2019年4月放開了大城市落戶限制，即城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。預(yù)計(jì)隨著政策效力的發(fā)揮，后續(xù)戶籍人口城鎮(zhèn)化會(huì)釋放更多空間。

第二，我國(guó)居民住房的剛性需求仍然比較旺盛。

我國(guó)居民當(dāng)前的住房需求尤其是“新市民”的住房需求仍然比較旺盛。2022年2月24日，國(guó)新辦舉行推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示，我國(guó)現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在持續(xù)增加。目前，我們每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過1100萬，住房的剛性需求比較旺盛[1]。

2022年兩會(huì)政府工作報(bào)告確定了5.5%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，這一目標(biāo)的完成不僅需要基建發(fā)力，地產(chǎn)的穩(wěn)定也必不可少。去年Q4以來，我國(guó)房地產(chǎn)銷售、融資、投資等環(huán)節(jié)全面轉(zhuǎn)弱，土地市場(chǎng)成交也較為低迷，市場(chǎng)對(duì)樓市的悲觀預(yù)期不斷蔓延。今年初以來，多個(gè)城市采取降低首付比例、下調(diào)房貸利率甚至放松限購(gòu)等方式來對(duì)沖樓市下行壓力。兩會(huì)政府工作報(bào)告中也指出，要“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

今年1-2月，30大中城市商品房日均成交面積為25.5萬平方米，同比下降44.9%。100大中城市土地成交溢價(jià)率仍處低位。因此，當(dāng)前圍繞“新市民”出臺(tái)的有關(guān)金融政策和各地樓市松綁政策基本都是從擴(kuò)大居民住房需求角度來穩(wěn)定樓市。在大中城市常住人口增長(zhǎng)空間收窄的背景下，有針對(duì)性地釋放“新市民”潛在的住房剛性需求對(duì)短期提振樓市效果或更為明顯。

三、“新市民”能提振三四線商品房銷量的幅度大約為2%

在2015年時(shí)，政策高層針對(duì)三四線城市庫存的問題，提出了“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的要求，隨后各地針對(duì)農(nóng)民工等新市民的購(gòu)房提供了一系列政策支持。

盡管沒有系統(tǒng)的研究結(jié)論，但通過整理當(dāng)時(shí)對(duì)于新市民買房的一些官方信息，我們認(rèn)為當(dāng)時(shí)新市民在政策支持下的購(gòu)房情況對(duì)于今天仍有參考意義。

以四川、廣西等披露新市民購(gòu)房比例省份的經(jīng)驗(yàn)來看，新市民確實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)的需求有重要貢獻(xiàn)。四川與廣西等地2016年當(dāng)年房地產(chǎn)銷售中有接近50%的銷量由新市民構(gòu)成。當(dāng)然，我們認(rèn)為目前至少有兩點(diǎn)因素會(huì)影響本輪新市民群體的購(gòu)房能力：1、2016年在棚改貨幣化政策的背景下，新市民的購(gòu)買力獲得了明顯的提升。目前，我們看到隨著各地在因城施策的地產(chǎn)調(diào)控框架下陸續(xù)推出房地產(chǎn)支持政策，比如，近期鄭州明確將實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。本輪后續(xù)會(huì)有多少城市跟進(jìn)，需持續(xù)關(guān)注。2、商品房?jī)r(jià)格。以三線城市的價(jià)格為例，平均房?jī)r(jià)較2016年底上漲近40%，走高的房?jī)r(jià)會(huì)抑制部分新市民的購(gòu)房需求。

結(jié)合上述信息，我們作出以下假設(shè)條件：新市民對(duì)于各地房地產(chǎn)新增需求的貢獻(xiàn)程度不一樣（一線1%，二線10%，三四線30%），其中因政策間接支持（信貸支持，公積金支持，補(bǔ)貼，稅費(fèi)減免）與棚改貨幣化支持的影響分別占比為33%，67%。利用2016年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，可以得到表2中的結(jié)果。

考慮到價(jià)格的影響，我們認(rèn)為參考2015-2016年的經(jīng)驗(yàn)，如果各地快速跟進(jìn)新市民購(gòu)房的相關(guān)政策，其今年帶來的新增商品房需求有望達(dá)到3500萬平方米。此外，我們認(rèn)為新市民對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)需求影響最大，可以推算新市民新增購(gòu)房需求對(duì)于三四線城市銷售的影響。

由于近年官方不再公布各線城市商品住宅銷售的具體情況，我們?cè)谀壳翱色@得信息的基礎(chǔ)之上進(jìn)行測(cè)算，數(shù)據(jù)來源主要是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品住宅銷售面積以及40大中城市中的一二線城市住宅銷售面積數(shù)據(jù)，兩者相減作為判斷三線及以下城市銷售情況的依據(jù)。由于該數(shù)據(jù)在2019年之后便不再公布，我們需要對(duì)2019-2021年三線及以下城市住宅銷售情況做一個(gè)預(yù)測(cè)。

從目前已公布數(shù)據(jù)推算，2017以來三線及以下城市商品住宅銷售面積占全國(guó)比重較過去幾年出現(xiàn)明顯提升，2017和2018年分別達(dá)到71.7%和72.3%。一方面與2017年一二線城市相繼受到嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策影響有關(guān)，大牌房企加大三四線城市的布局；另一方面，與棚改貨幣安置的快速推進(jìn)以及居民返鄉(xiāng)置業(yè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售也有一定關(guān)系。隨著2019年棚改貨幣化安置的逐步退出以及三四線城市房?jī)r(jià)大漲對(duì)部分需求的擠壓，近幾年三線及以下城市商品住宅銷售也逐漸歸于平淡。我們假設(shè)2019-2021年，三線及以下城市商品住宅銷售面積占全國(guó)比重分別為73%、74%和75%。由于2021年全國(guó)商品住宅銷售面積為15.65萬平方米，則對(duì)應(yīng)的三線及以下城市商品住宅銷售面積為11.74萬平米。

在前文中，我們測(cè)算過2016年三四線城市新市民在政策支持下的新增購(gòu)房需求約為3106萬平米，考慮價(jià)格上漲對(duì)于購(gòu)房需求的遏制，我們認(rèn)為今年三四線城市由于新市民帶來的新增購(gòu)房需要大約在2500萬平米，對(duì)于三四線的商品房銷售拉動(dòng)在2個(gè)百分點(diǎn)。

[1]http://www.scio.gov.cn/xwfbh/xwbfbh/wqfbh/47673/47917/wz47919/Document/1720716/1720716.htm

風(fēng)險(xiǎn)提示

（一）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行超預(yù)期

（二）各地執(zhí)行支持新市民購(gòu)房政策力度不及預(yù)期

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