作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉　

01.

人是短視的，只看當(dāng)下，都想回到往日的繁榮時(shí)光里。短期來看，樓市下行，對(duì)誰(shuí)也沒好處。所以，盼望樓市回升甚至反彈的人很多。當(dāng)政策紓困時(shí)，都將其與過去類似的場(chǎng)景進(jìn)行比較。但我們要有清醒認(rèn)識(shí)。首先，紓困也好，刺激也罷，都在需求端，但不要過分夸大效力。

比如，“降首付”確實(shí)是為了“穩(wěn)樓市”。因?yàn)?，?nèi)地三四五線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)陰跌了2年多了，庫(kù)存積壓疊加人口外流，這時(shí)候還堅(jiān)定要買房的，只有剛需。比如返鄉(xiāng)置業(yè)的騎手小哥。于情于理，“降首付”是合理的，但誰(shuí)也沒考慮到增加月供的壓力，希望他們一切安好。

其實(shí)，明面上銀行“降首付”不算什么，暗地里的“分期首付”、“一成首付”早已風(fēng)起云涌。為了回籠現(xiàn)金流，開發(fā)商墊首付比較普遍。據(jù)悉，包括深圳在內(nèi)，“一成首付”已不再稀奇。

其次，“降利率”，更多是新增樓市需求不足，而按揭額度增加的結(jié)果。2021年前三季度累積的按揭申請(qǐng)件處理完以后，新增的市場(chǎng)需求有限。簡(jiǎn)單講，資金供應(yīng)多了，利率就下來了。據(jù)悉，經(jīng)營(yíng)貸政策寬松了，也無人申請(qǐng)。就連市場(chǎng)很好的上海，近期都要求“保證房貸增速”。

02.

說明什么問題呢？當(dāng)下的市場(chǎng)需求還比較孱弱，這不是周期性的！

一是，疫情常態(tài)化多點(diǎn)散發(fā)，中低收入家庭的收入受到影響，這些家庭勞動(dòng)力主要在服務(wù)業(yè)行業(yè)就業(yè)；

二是，新增購(gòu)買力在減少：

近年來，每年畢業(yè)大學(xué)生超過了千萬，但部分通過學(xué)校與畢業(yè)生簽訂臨時(shí)性就業(yè)保障合同來緩解壓力。2021年1-11月，我國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率從5.4%下行至5.0%，表明勞動(dòng)力市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。值得注意的是，同期內(nèi)16歲-24歲的年輕人調(diào)查失業(yè)率卻由12.7%上升至14.3%。

三是，對(duì)未來收入增長(zhǎng)的樂觀預(yù)期下降，導(dǎo)致購(gòu)房延后或遲遲不定；

四是，增量購(gòu)房者，很多有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，或身邊人有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)樓市本質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)有了一定認(rèn)識(shí)；

五是，貨幣寬松，刺激的是豪宅型改善：

當(dāng)政策開始糾偏，特別是信貸投放增加、利率下降，最先好轉(zhuǎn)的，就是本地高端改善需求。主城區(qū)100平米以上的改善新盤，交易比較好。近期，廣州天河、白云、荔灣、越秀的高端新盤，賣的都還可以。所以，當(dāng)下與2020年疫情后有點(diǎn)類似，預(yù)期好轉(zhuǎn)，最先回升的就是豪宅。

但是，本地富裕一族驅(qū)動(dòng)的豪宅改善，其容量是有限的。一方面，該改善的，基本在近年來都改善了。其他人，或受生意不景氣的影響，或?qū)Ξ?dāng)下樓市風(fēng)險(xiǎn)有新認(rèn)識(shí)，也不太愿意出手。

也就是說，當(dāng)下只是一小塊樓市在回升，這是個(gè)“小眾市場(chǎng)”，整體樓市并未呈現(xiàn)回升的態(tài)勢(shì)。特別是，受二手房市場(chǎng)不景氣和價(jià)格下跌，交易周期拉長(zhǎng)、交易對(duì)手減少，一般改善型需求（或稱“剛改”、“賣一買一”）難以實(shí)現(xiàn)。廣大新市民、外來人群的購(gòu)房需求未轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。

03.

近期，我在珠三角某熱點(diǎn)三線城市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)開盤“成交幾套”的情況很多，甚至還有“零成交”的。據(jù)悉，很多城市連續(xù)兩周“0新開”。顯然，市場(chǎng)距離回升，還有一段距離。從去年四季度，政策就開始糾偏，信貸額度寬松、利率降了，國(guó)家和各地的暖風(fēng)不斷吹，為啥市場(chǎng)不回暖？

因?yàn)?，今非昔比、物是人非，要看到這“四個(gè)回不去了”：

一是，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期，回不去了；

二是，對(duì)未來收入增長(zhǎng)的樂觀預(yù)期，一時(shí)半會(huì)兒也回不去了；

三是，開發(fā)商加杠桿“快周轉(zhuǎn)”和購(gòu)房者“加杠桿”炒房，回不去了；

四是，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)，回不去了。

需求端的這種巨變，直擊開發(fā)商的營(yíng)銷底線。據(jù)說，深圳主城區(qū)羅湖出現(xiàn)15%傭金的一手房。總價(jià)400萬元起、最高3328萬元的辦公產(chǎn)品，成交一套傭金最低60萬元起，最高500萬元。即便這是個(gè)案，當(dāng)全民營(yíng)銷，4%-6%的傭金費(fèi)率，在深圳很常見，可見當(dāng)下購(gòu)買力之弱。

當(dāng)下，還要重視供給端的沖擊。

民企信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的傳導(dǎo)效應(yīng)，還未結(jié)束。地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這是前兩輪樓市回升的因素，但民企信用風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)存在，傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，導(dǎo)致流拍和低地價(jià)，還在發(fā)生。截止2月22日，今年以來CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的98個(gè)城市流拍率達(dá)20%，其中1月流拍率接近25%的高位。

圖：2022年1-2月住宅用地招拍掛流拍率TOP10城市

信用風(fēng)險(xiǎn)除了在土地端的傳導(dǎo)，在銷售端，開發(fā)商“要錢不要貨”的銷售行為，導(dǎo)致了大幅度的打折促銷，對(duì)片區(qū)房?jī)r(jià)具有非常大的影響。市場(chǎng)本來就低迷，一旦周邊有競(jìng)品在打折，其他開發(fā)商只有“被動(dòng)跟進(jìn)”的選擇。這對(duì)于疲弱的樓市市場(chǎng)預(yù)期，有比較大的沖擊。

供給端的沖擊，傳遞到需求端，就是房?jī)r(jià)還會(huì)下降的信號(hào)。

供給端的沖擊，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。這幾輪樓市起起落落，對(duì)購(gòu)房者是一個(gè)教育和“再教育”的過程。他們自己或身邊親朋都有參與房子買賣的經(jīng)歷，不再輕信過去那套營(yíng)銷話術(shù)。開發(fā)商和渠道方合謀，炒作規(guī)劃藍(lán)圖，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，帶動(dòng)需求入市的模式，很難奏效了。

因?yàn)?，很多城市新區(qū)規(guī)劃并未落地，公共配套也不完善。更夸張的是，房子都已交付了、可以入住了，但小區(qū)通往外面主干道的道路都沒修好，導(dǎo)致片區(qū)實(shí)際入住率很低。實(shí)打?qū)嵉母惺埽?jīng)口口相傳，就導(dǎo)致后續(xù)的購(gòu)買力用腳投票。近期，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)，明顯在下跌。

04.

近期，國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部負(fù)責(zé)人表示，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。時(shí)隔幾年，管理層再次強(qiáng)調(diào)滿足改善性需求。

一方面，很多城市，改善需求確實(shí)是主力；另一方面，改善需求能帶動(dòng)房子循環(huán)，比如“賣一買一”的置換需求，這樣的連環(huán)單能帶動(dòng)多套房屋交易，這也是行業(yè)良性循環(huán)的重點(diǎn)。更重要的是，管理層希望需求端能保持一定的活躍度。唯有此，才能解決供給端的沖擊。

目前，民企融資困局并未獲得改善，無論是開發(fā)貸，還是債券發(fā)行，金融機(jī)構(gòu)顯然還很謹(jǐn)慎。近期，民企多筆ABS、信用債借新還舊終止。貨幣寬松了，但資金在往央企國(guó)企走。對(duì)央企和國(guó)企來說，貨架上的資產(chǎn)包太多，有得挑有得選，“招拍掛”性價(jià)比也高，他們不會(huì)貿(mào)然出手。

而且，近期央行和地方的政策紓困，貌似讓很多民企又看到了希望：“再撐一撐，春天就來了”。所以，有的不愿意割肉，不愿意把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿出來買。由此，就造成供給端沖擊持續(xù)存在。當(dāng)樓市需求面好轉(zhuǎn)一些了，無論是民企開發(fā)商自救，還是收并購(gòu)，條件都會(huì)成熟很多。

因此，國(guó)家政策調(diào)整，目的是很強(qiáng)的，創(chuàng)造讓行業(yè)良性循環(huán)的大環(huán)境，當(dāng)又是極其小心的，擔(dān)心房?jī)r(jià)再次上漲，讓當(dāng)下畸形的需求端，疲弱的消費(fèi)和內(nèi)需，扭曲的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)雪上加霜。因此，住建部再次強(qiáng)調(diào)“保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性?！?/STRONG>

總之，政策端的目標(biāo)很明確，保穩(wěn)定、保行業(yè)，而不是救市或救企業(yè)。政策端不會(huì)放大招，需求已不復(fù)當(dāng)年之勇，供給沖擊還會(huì)繼續(xù)存在。樓市低位徘徊的局面，可能要貫穿上半年了。

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