開年以來A股市場震蕩不休，但有一款產(chǎn)品走出了“獨立行情”，那就是REITS產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，已經(jīng)上市的REITs產(chǎn)品獲得18.12%，最高漲幅超過40%，背后證明其“稀缺性”?；鹁l(fā)現(xiàn)，又有一款REIT產(chǎn)品獲得受理，一旦獲批發(fā)行，將給市場帶來新標的。

又一只REIT獲受理

已上市的REITs產(chǎn)品漲勢如虹，市場對新的REITs產(chǎn)品充滿期待，而近期又一只REIT獲受理，引起市場關注。

據(jù)深交所公告顯示，在2021年12月30日申報的鵬華深圳能源(行情000027,診股)清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金，在2月15日正式獲得受理。經(jīng)過問詢、審核等流程之后就可以上報發(fā)行。

從具體信息來看，該項目原始權益人為深圳能源集團股份有限公司，基金管理人為鵬華基金，專項計劃管理人為國信證券(行情002736,診股)，托管人為招商銀行(行情600036,診股)，這是目前滬深交易所正式受理的第15單基礎設施公募REITs。

鵬華深圳能源REIT為契約型封閉式，存續(xù)期限為自基金合同生效之日起99年。據(jù)深圳能源《關于開展東部電廠（一期）公募？REITs？項目申報工作的公告》，公司將以位于粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳市大鵬新區(qū)的深圳能源東部電廠（一期）項目為底層資產(chǎn)。該項目位于廣東省深圳市大鵬新區(qū)大鵬下沙秤頭角，地處大鵬灣，毗鄰廣東大鵬液化天然氣接收站和深圳迭福液化天然氣站，是目前粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳市裝機容量最大、設備最先進、效率最高的兩座天然氣發(fā)電廠之一。

此次推出的項目是市場上稀缺的雙碳概念基礎設施證券投資基金標的。近年來深能源積極推進結構優(yōu)化，可再生能源、環(huán)保和燃氣板塊快速發(fā)展，主營業(yè)務與國家雙碳目標高度契合，回收資金可繼續(xù)用于擴募碳中和優(yōu)質項目資產(chǎn)，助力國家雙碳目標快速發(fā)展。

2022年REITs漲勢如虹

平均漲幅超18%

2021年6月21日，我國首批9只基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金在滬深交易所發(fā)行上市，標志著我國正式啟動公募REITs。

目前已經(jīng)上市的REITs產(chǎn)品達到11只，這類產(chǎn)品從上報、發(fā)行、上市持續(xù)受到市場和資金的關注，2022年以來更是漲勢如虹。

數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，已經(jīng)上市的11只REITs產(chǎn)品今年以來平均漲幅為18.11%，而相比滬深300指數(shù)6.53%的跌幅，目前REITs產(chǎn)品成為市場一道風景線。

具體來看，富國首創(chuàng)水務REIT漲幅高達43.4%，紅土鹽田港(行情000088,診股)REIT漲幅也突破30%，博時蛇口產(chǎn)園、建信中關村(行情000931,診股)這兩只公募REITs漲幅亦超過20%。

而從REITs成立以來的漲幅看，也非常驚人。WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，這類產(chǎn)品成立以來漲幅平均達到38.57%，其中富國首創(chuàng)水務REIT漲幅最高。

而談及REITs的較好表現(xiàn)，博時招商蛇口(行情001979,診股)產(chǎn)業(yè)園基金經(jīng)理王翹楚表示，近期REITs漲幅較好，一方面近期針對監(jiān)管得政策不斷利好，2022年開年，先是財政部，稅務總局發(fā)布了試點稅收政策，北京發(fā)布REITs 試點政策及申報輔導手冊，緊接著國家發(fā)改和國家能源推動清潔低碳能源推進公募REITs試點等等，投資人對REITs這個新型產(chǎn)品未來的發(fā)展也更有信心，另一方面，也因為首批二批資產(chǎn)都非常優(yōu)質，但流通份額較小，市場也出現(xiàn)了供不應求得現(xiàn)象，另外，近期A股市場持續(xù)調整，投資人也更傾向于配置一些收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品。

此外，還有人士表示，公募REITs溢價歸因于四方面因素：一是流動性溢價，REITs將不可流動性的基礎資產(chǎn)的所有權和收益權轉換成小額分散可交易的基金份額，流動性需要溢價支撐；二是內(nèi)在價值的提升，包括物業(yè)資產(chǎn)價格、租金價格、收費收益和運營效率的提升等，均會帶來資本本身價值的提升，價值提升也會體現(xiàn)在價格上；三是避險情緒推動，春節(jié)前后國內(nèi)外市場表現(xiàn)欠佳，REITs也間接成為部分投資人回避風險的投資選擇；四是產(chǎn)品供給不足和投機情緒，目前REITs的可流動份額不過100億元，可供交易的盤面太小，容易受到投機資金的影響。

不過，在2月16日也出現(xiàn)了一些回調，二級市場上市的11只REITs產(chǎn)品表現(xiàn)一般，均出現(xiàn)不同程度的下跌。

基金公司密集發(fā)布公告

提示風險

一些近期漲幅較高的公募REITs頻頻對外發(fā)布交易風險提示，提醒投資者注意潛在風險。

據(jù)基金君統(tǒng)計顯示，自1月29日以來，有12次REITs提供風險公告，其中2月14日就有建信中關村REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT三只公募REITs齊發(fā)公告稱，早盤9點30分至10點30分停牌1小時。

而在2月12日，中航首鋼綠能REIT也發(fā)布溢價風險提示稱，2月11日該產(chǎn)品二級市場收盤價為19.066元/份，相較發(fā)行價13.38元/份出現(xiàn)較大幅度溢價。2月9日，紅土鹽田港REIT、富國首創(chuàng)水務REIT發(fā)布停復牌及交易風險提示公告。

從這些交易風險提示公告來看，各家公募REITs都通過舉例的方式列舉了二級市場漲幅較大的風險：公募REITs以獲取基礎設施項目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

王翹楚表示，REITs 產(chǎn)品從長期來看一定會回歸到他的內(nèi)在價值，如果二級價格上漲過高，分紅收益將會被稀釋，大家可以通過多只產(chǎn)品發(fā)布的風險提示公告中了解到部分REITs產(chǎn)品現(xiàn)金流分派率已顯著下降，同時，投資人還應關注部分REITs發(fā)行時資產(chǎn)就有一定溢價，與目前的基金凈值有一定偏差。建議可以在即將發(fā)布的REITs 年報中多了解資產(chǎn)實際運營情況和基金凈值來綜合判斷目前得投資價值。

他認為，REITs 市場目前仍在試點階段，國內(nèi)投資人對REITs產(chǎn)品的理解還未完全成熟，市場推出的項目較少，流通份額也不大，未來當投資人和發(fā)行人對REITs 市場更加熟悉和理性，各類基礎資產(chǎn)類別都一定量的項目推出，已發(fā)行的項目能持續(xù)擴募，提供的流通份額更多，公募REITs 市場的配置價值將更加凸顯。

“目前我們可以看到從首批項目上市以來，整體流動性較好，與債市和股市的相關性較低，但我們還是要呼吁投資人應秉持長期價值投資理念，共同呵護REITs市場的成長，見證REITs市場的發(fā)展壯大，同時也提醒投資人隨著公募REITs市場的擴容，未來相關產(chǎn)品的稀缺性會下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價空間或將減少?！?王翹楚表示。

建信基金也建議投資者深入了解其價格變動的因素以及收益來源，警惕與投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，避免高溢價買入相關份額而造成投資損失。

此外，還有人士認為，如果二級市場價格大幅波動，尤其是價格大幅上漲至顯著高于公募REITs內(nèi)在價值時，新進入的投資者會面臨兩重風險：一是從長遠看價格會向內(nèi)在價值回歸，存在因價格下跌導致投資虧損風險；二是因價格上漲，使持有公募REITs的預期內(nèi)部收益率下降，無法實現(xiàn)投資目標。建議投資者基于理性的價值判斷，根據(jù)未來的分紅預期合理評估REITs價值，抱著長期配置的心態(tài)來投資公募REITs。

積極布局REITs產(chǎn)品

值得一提的是，近期圍繞公募REITs的各項利好正在加速落地。

1月28日，上交所、深交所、中國結算發(fā)布了基金通業(yè)務指引，為有需求的場外公募REITs投資者提供補充退出渠道。

2022年2月9日，國家發(fā)改委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關于加快推進城鎮(zhèn)環(huán)境基礎設施建設的指導意見》中，提出在不新增地方政府隱性債務的前提下，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券、資產(chǎn)支持證券募集資金用于項目建設，鼓勵具備條件的項目穩(wěn)妥開展基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

同時，國家發(fā)改委、國家能源局近日印發(fā)《關于完善能源綠色低碳轉型體制機制和政策措施的意見》提出，推動清潔低碳能源相關基礎設施項目開展市場化投融資，研究將清潔低碳能源項目納入基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點范圍。

此外，2月7日，為服務企業(yè)申報基礎設施REITs試點，北京市發(fā)展改革委編制了《基礎設施REITs試點政策及申報輔導手冊》，主要對基礎設施REITs基本概念進行了解讀，摘錄了相關政策要點，梳理了項目申報條件、申報程序、審查內(nèi)容等事項。同時，附上兩批11單成功發(fā)行的基礎設施REITs試點項目案例及各區(qū)發(fā)展改革部門咨詢電話。

在政策暖風催動之下，近期不少REITs產(chǎn)品正在“落地之中”。目前行業(yè)內(nèi)也在積極籌備下一批項目。新一批儲備項目包括倉儲資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、特許經(jīng)營權等多種類型，多位于京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)等公募REITs試點重點支持區(qū)域。

王翹楚也表示，政策不斷利好，我們也感受到各地政府，發(fā)行人，中介機構都非常積極，博時目前也有儲備項目在積極推進，目前產(chǎn)業(yè)園，高速公路等首批已有成功案例的資產(chǎn)類別已經(jīng)比較成熟，各地推行的力度也較大，同時也關注到在政策的良好氛圍下，新能源，保障房等資產(chǎn)也受到市場的廣泛關注。

建信基金表示，我國公募REITs市場蓄力已久，未來將是一條萬億級別的賽道。作為基金管理人，我們對我國公募REITs市場的健康蓬勃發(fā)展?jié)M懷期待，同時，公募REITs并不僅僅是“資產(chǎn)的IPO”，存續(xù)期內(nèi)，基金管理人唯有不斷提升主動管理能力、風險識別和管理能力，方能為投資人和資本市場持續(xù)創(chuàng)造價值、持續(xù)盤活存量資產(chǎn)。

除了建信中關村REIT外，建信基金也將持續(xù)推進建信基金的公募REITs業(yè)務，爭取為投資者提供更多優(yōu)質基礎設施資產(chǎn)的投資機會。一方面，將關注公募REITs擴募政策的出臺，積極儲備建信中關村REIT的優(yōu)質可擴募資產(chǎn)；另一方面，也正在協(xié)助多家企業(yè)開展公募REITs的申報工作，包括風電新能源、保障性租賃住房、高速公路等行業(yè)，穩(wěn)步推進公募REITs業(yè)務發(fā)展。

而目前在等待獲批的產(chǎn)品也達到4只，除了剛被受理的鵬華深圳能源清潔能源REIT，此外還有國泰君安(行情601211,診股)臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國交建(行情601800,診股)高速公路REIT等。一旦這些產(chǎn)品獲批，給投資者帶來更多選擇。

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