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樓市又有重磅信號?銷量急速下滑,地產(chǎn)股卻掀漲停潮

2022-02-12 15:11:09    來源:深藍(lán)財經(jīng)

2月11日,房產(chǎn)股掀起漲停潮,板塊走出獨(dú)立行情;另一方面,卻是業(yè)績暴雷,虧得一塌糊涂的業(yè)績預(yù)告。

一面是暖風(fēng)頻吹,利好政策接二連三的出臺;另一方面,卻是銷售數(shù)據(jù)暴跌,各地降價促銷,不斷拋售。

這種強(qiáng)烈反差,就是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的真實(shí)寫照,充滿了“魔幻瘋癲”。迷霧重重,讓人捉摸不透,看不明白。2022年房地產(chǎn)市場究竟怎么走?

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奇觀1:雷聲不斷,股票卻大漲

2月11日,港股華潤置地上漲2.4%,再創(chuàng)歷史新高,總市值突破2888億港元。龍湖集團(tuán)收盤報47.2港元,離新高僅一步之遙。

同日,A股房地產(chǎn)板塊亦掀起漲停潮。泰禾集團(tuán)(行情000732,診股)5天4個漲停,南山控股(行情002314,診股)連續(xù)2個漲停,榮安地產(chǎn)(行情000517,診股)、天?;?/span>(行情000965,診股)、金科股份(行情000656,診股)、京投發(fā)展(行情600683,診股)、嘉凱城(行情000918,診股)、中國武夷(行情000797,診股)紛紛漲停。

A股房地產(chǎn)開發(fā)(881153)板塊指數(shù)近3個月漲幅17.7%,同期創(chuàng)業(yè)板指數(shù)卻下跌了19%。由此可見,近期資金對房地產(chǎn)股的偏好,以及對房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

不過,二級市場的強(qiáng)勢,并未得到公司業(yè)績的支撐。從業(yè)績預(yù)告來看,2021年房地產(chǎn)行業(yè)可謂“天雷滾滾”。

華夏幸福(行情600340,診股)預(yù)計2021年度凈虧損為331億元-391億元,比上年同期下降1003.14%-1167%。

藍(lán)光發(fā)展(行情600466,診股)預(yù)計2021年度凈虧損為120.37 億元左右;

泛??毓?/span>(行情000046,診股)預(yù)計2021年度凈虧損90億元-110億元;

陽光城(行情000671,診股)預(yù)計2021年度凈虧損45億元-58億元;

美好置業(yè)(行情000667,診股)預(yù)計2021年度凈虧損25億元-36億元;

嘉凱城預(yù)計2021年度凈虧損13.5億元;

南國置業(yè)(行情002305,診股)預(yù)計2021年度凈虧損為9億元-11.5億元;

華遠(yuǎn)地產(chǎn)(行情600743,診股)預(yù)計2021年度凈虧損為4.8億元-6.9億元......

2月11日,又一家20強(qiáng)房企股價“崩潰”了。當(dāng)日港股正榮地產(chǎn)盤中一度暴跌81%,正榮服務(wù)盤中一度暴跌85%。有市場傳言稱,公司將不再按此前計劃贖回一筆2億元美元規(guī)模的永續(xù)債。這讓A股投資者嘆為觀止,直言“太嚇人”。

不過,正榮地產(chǎn)及時進(jìn)行了辟謠。根據(jù)財聯(lián)社消息,正榮地產(chǎn)回應(yīng)稱傳聞不實(shí),并稱或有機(jī)構(gòu)惡意做空再買入。截止收盤,正榮地產(chǎn)暴跌66%,正榮服務(wù)暴跌57%。拒澎湃新聞消息,正榮地產(chǎn)實(shí)際控制人歐宗榮的部分持股被強(qiáng)制平倉,隨后回應(yīng)是有投資者被強(qiáng)平。這....也算是一大奇觀了。

房企突然暴雷,股價閃崩的例子還有不少。

2021年9月20日,港股新力控股股價暴跌87%,隨后停牌至今。10月11日晚間新力宣布無力償還即將到期美元債。

2021年11月18日,港股祥生控股暴跌53.91%。盤后公司回應(yīng)運(yùn)作一切正常,并無任何債務(wù)違約。

1月10日,港股當(dāng)代置業(yè)暴跌40%。因?yàn)楣緹o法按時償付境外優(yōu)先票據(jù)本金總額約13.48億美元。

1月17日港股陽光100中國盤中一度暴跌近80%,最終收跌64.59%。盤后公司回應(yīng)一切正常。

2021年以來,房企股閃崩的戲碼不斷上演,一直沒有中斷過,時不時跳出來刺激投資者的神經(jīng)。那些不幸踩雷的投資者,虧到情緒崩潰,虧到關(guān)燈吃面,無力吐槽。

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奇觀2:暖風(fēng)頻吹,銷量卻加速暴跌

自去年四季度以來,政策對于房地產(chǎn)的“態(tài)度”就逐漸改善。具體我們來看:12月6日,中央政治局會議強(qiáng)調(diào),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這是一個標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

12月10日,中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

12月11日,國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計局寧吉喆表示,房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),住房更是居民的消費(fèi)品。國家重提“支柱產(chǎn)業(yè)”,“支持”的態(tài)度非常明顯。

2021年12月20日,央行銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》。由此,“三條紅線”變相松動。

今年1月18日,中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)喊話,“把貨幣政策工具箱開得再大一些,保持總量穩(wěn)定,避免信貸塌方”。

1月20日,5年期LPR為4.6%,下調(diào)5個基點(diǎn)。由此,全國各地,房貸利率全線下降。

2月8日,央行銀保監(jiān)會發(fā)文保障性租賃住房貸款不納入房貸集中度管理。相當(dāng)于再次放松“三條紅線”的管理。

2月10日,全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管意見出臺。當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,超出額度的資金可由房企提取使用。相當(dāng)于房企資金緊箍咒再次放松了。

經(jīng)過梳理后,我們可以非常明晰的看到,自去年四季度以來,政策對樓市從“態(tài)度轉(zhuǎn)變”、“合理支持”,變成“支柱產(chǎn)業(yè)”、“促進(jìn)發(fā)展”,再給予“信貸支持”。政策的轉(zhuǎn)向非常明顯,至少不再打壓了。

有了中央的表態(tài),地方“因城施策”的空間一下子打開了。由此,我們發(fā)現(xiàn),各地輪番出臺救市政策

1月12日,廣西北海出臺,職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的,最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

1月18日,四川自貢公積金貸款取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。不管有沒有住房,只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸,都可以按首套房的方式進(jìn)行,首付40%下調(diào)到20%。

1月26日,安徽省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作若干措施的通知》,明確鼓勵購房領(lǐng)域降低首付。這是本輪樓市調(diào)控以來,全國首個明確鼓勵降低購房首付的省份。

2月9日,惠州救市,《促進(jìn)大亞灣區(qū)住房消費(fèi)健康發(fā)展若干措施》,實(shí)施人才購房補(bǔ)貼,契稅補(bǔ)貼,加大公積金政策支持力度等。

購房首付比例的調(diào)整,公積金貸款是地方可以定的,比如北海、自貢。但是商業(yè)銀行調(diào)低首付比例,是由央行決定的。盡管如此,安徽發(fā)改委給出的信號意義仍然十分明顯。

盡管政策已經(jīng)暖到這個份上了,我們來真實(shí)的市場表現(xiàn)。根據(jù)上市公司公告,我們整理了典型房企1月份銷售數(shù)據(jù),慘不忍睹

萬科1月實(shí)現(xiàn)銷售額356億元,同比減少50.19%;

融創(chuàng)1月合同銷售額279.2億元,同比下降20.61%;

碧桂園1月的權(quán)益銷售金額為363.6億元,同比下降9.81%;

金地1月同比下降38.36%;

旭輝1月同比下降47.9%;

融信1月同比下降47%;

德信1月同比下降37.5%.....

另據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù),1月份,TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售金額5256億元,單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%,較2021年月均水平降低43%。呈現(xiàn)斷崖式下跌。

克爾瑞29個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%,成交面積環(huán)比下降37%,同比跌幅擴(kuò)至46%。仍然是斷崖式下跌!

民生證券認(rèn)為,貨幣寬松還未完成暢通。所以1月新增居民貸款占新增貸款比重仍創(chuàng)新低,居民中長貸同比少增幅度擴(kuò)大,所以房地產(chǎn)仍然還未企穩(wěn)。

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“瘋癲”背后:如何看待?

對于二級市場表現(xiàn),國泰君安(行情601211,診股)認(rèn)為,政策放松逐步外溢到優(yōu)質(zhì)民企,生存概率大幅增加。所以房產(chǎn)股迎來估值修復(fù)機(jī)會,幅度約 100%。

盡管政策已經(jīng)回暖,購房者依然不熱情。主要原因有四個:

一是擔(dān)心房子不保值?!百I漲不買跌”對購房者心理影響極大。目前全國房價仍然沒有企穩(wěn),以下跌為主流,這種情況下,買方不會貿(mào)然入市。這也是長期以來,堅持“房住不炒”,堅持“穩(wěn)預(yù)期”的必然結(jié)果。樓市沒有漲價的預(yù)期,自然不著急買房。

二是房企不斷暴雷,期房的爛尾風(fēng)險大,重創(chuàng)了購房者信心,嚴(yán)重影響了目前的新房成交量。爛尾樓給購房者身心和家庭帶來難以承受的痛苦。為了避險,很多人寧愿推遲購房計劃,或者轉(zhuǎn)向買二手房。

三是房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的問題。三四線以下城市供過于求,人口基本凈流出,打折促銷成為常態(tài),越跌越?jīng)]人買。一二線熱點(diǎn)樓市人口凈流入,購房需求旺盛;部分性價比較高的房源被哄搶,平價盤則基本順銷。買家不著急入市,房企也不降價,自然陷入僵持局面,成交量下降。

四是一些技術(shù)層面的東西。比如改善型需求,被“認(rèn)房又認(rèn)貸”的金融政策卡住了。

房地產(chǎn)要想真正好起來,就要改善上述四個層面的問題。好在,一切逐步在改善。

真正的回暖,恐怕還得一步一步來了,急不得。

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