焦點財經(jīng)訊 耿宸斐2月11日，美好置業(yè)集團股份有限公司發(fā)布關(guān)于深圳證券交易所關(guān)注函回復的公告。

美好置業(yè)表示，第四季度產(chǎn)生大額虧損，主要由于經(jīng)營性虧損和計提資產(chǎn)減值準備共同導致?？鄢Y產(chǎn)減值損失后，第四季度凈利潤-0.3億至-2億元，主要由于裝配式建筑業(yè)務(wù)尚未達到相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)模產(chǎn)生的經(jīng)營虧損，以及房地產(chǎn)項目延期交房、延期付款產(chǎn)生的違約金支出等。

公司每年進行資產(chǎn)減值評估工作，對各類資產(chǎn)進行減值測算并計提資產(chǎn)減值準備。報告期內(nèi)，公司預計計提資產(chǎn)減值準備20億元至30億元，主要由于2021年以來，受國家環(huán)保政策的推進，持有的惠州羅浮山項目無法按照預期規(guī)劃進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)生減值。同時，2021年以來受房地產(chǎn)市場整體下行影響，伴隨公司在轉(zhuǎn)型過程中，房產(chǎn)項目盡快完成清盤、轉(zhuǎn)讓和退出，產(chǎn)生減值。

美好置業(yè)稱，在2021年全行業(yè)中小房企銷售計劃達成率不足70%的市場背景下，公司全年簽約目標60億元，實際簽約45億元，達成率75%。受房地產(chǎn)項目開發(fā)周期影響，報告期內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期經(jīng)營實現(xiàn)毛利3.7億。但是受戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及市場下行的影響，對房產(chǎn)項目計提資產(chǎn)減值損失后，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預計虧損約20億元至25億元。

另據(jù)公告，截至2021年末，公司賬面貨幣資金余額約14億，同時已銷售房產(chǎn)項目仍有5.6億應(yīng)收按揭貸款資金，由于銀行尚未審批完畢進行放款，預計在2022年一季度及后期逐步收回相應(yīng)款項。

美好置業(yè)稱，在測算資產(chǎn)減值時，公司對各現(xiàn)房及在建項目進行減值測試，將資產(chǎn)可變現(xiàn)凈值或可收回金額與賬面價值進行比較，確定相應(yīng)的資產(chǎn)減值準備金額。預計減值金額重大的存貨，公司聘請了外部獨立評估機構(gòu)出具評估報告以支持管理層的相關(guān)估計。

在確定存貨可變現(xiàn)凈值或資產(chǎn)可收回金額時，公司對在開發(fā)項目，按照預計開發(fā)完工后的銷售價格減去估計至完工將要發(fā)生的成本、銷售費用及相關(guān)稅金；對已完工項目，采用預計銷售價格減去銷售費用及相關(guān)稅金。已簽約項目使用實際簽約售價，未簽約項目參考當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的價格趨勢以及周邊相同業(yè)態(tài)樓盤的成交價，結(jié)合企業(yè)市場定位和營銷策略，確定預計售價。銷售費用參考該地區(qū)項目的綜合銷售費率，結(jié)合公司最新的營銷計劃綜合計算得出。稅費根據(jù)項目所在地區(qū)的相關(guān)稅收政策計算得出。

預計計提減值的主要房產(chǎn)項目的具體情況：

①惠州羅浮山項目：2021年以來，由于國家環(huán)保政策的推進，該項目處于水庫飲用水源保護區(qū)內(nèi)，導致所持地塊已經(jīng)無法按照預期規(guī)劃進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，出現(xiàn)減值跡象，公司聘請了外部獨立評估機構(gòu)出具評估報告以支持管理層的相關(guān)估計，根據(jù)評估報告計提資產(chǎn)減值約10億元。

②武漢長豐項目：該項目屬于一二級聯(lián)動開發(fā)項目，隨著拆遷工作臨近尾聲，長豐村“城中村”項目相關(guān)拆遷和綜合改造成本大幅增加，同時，因為規(guī)劃調(diào)整，項目可售資源（包括相關(guān)房源和車位）減少且出現(xiàn)價格下滑，導致項目出現(xiàn)減值跡象，相應(yīng)計提資產(chǎn)減值約4億元。

③武漢新洲項目、無錫項目、重慶項目：上述項目均為2020年新獲取的項目，于2021年年中開盤銷售。受上述市場因素影響，以上三個項目開盤后銷售情況不佳，去化價格和去化速度均未達預期，導致項目清盤周期延長，資金成本增加。為加快項目銷售去化，以盤活資產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，公司根據(jù)不同區(qū)域的市場環(huán)境情況，采取了積極的銷售策略和管理措施，但仍出現(xiàn)減值跡象，因此本年計提資產(chǎn)減值約3億元。

④蕪湖項目：該項目住宅已基本售罄，僅剩商業(yè)和車位積存。新冠疫情后，市場整體商業(yè)經(jīng)營狀況恢復緩慢；同時因2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控，導致商業(yè)物業(yè)價值降低；結(jié)合公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型安排，需進一步加快相關(guān)資產(chǎn)處置。綜上，項目出現(xiàn)減值，以前年度已對該項目計提減值準備1.2億元，新計提資產(chǎn)減值準備約1億元。

綜上所述，公司上述房產(chǎn)項目發(fā)生減值的事件均為2021年度相關(guān)政策及市場情況變化所致，公司本報告期大額計提減值的原因具備合規(guī)性和合理性。

關(guān)鍵詞： 美好置業(yè):去年實際簽約45億元 目標達成75%