預(yù)售資金監(jiān)管辦法或?qū)⒊雠_(tái)?李宇嘉:預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)趨于嚴(yán)格,過(guò)去有點(diǎn)松導(dǎo)致?tīng)€尾樓現(xiàn)象
金融界2月11日消息 昨日據(jù)媒體報(bào)道,全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺(tái)。據(jù)了解,該管理辦法明確,預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”。由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)工程造價(jià)合同等核定,能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度,當(dāng)賬戶(hù)內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此評(píng)價(jià)稱(chēng),從保交樓,保民生,防范風(fēng)險(xiǎn),高質(zhì)量發(fā)展的角度看,預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)趨于嚴(yán)格。因?yàn)檫^(guò)去有點(diǎn)松,導(dǎo)致了保交樓難題,很多地方大面積爛尾樓出現(xiàn)。預(yù)計(jì),國(guó)家發(fā)布該指導(dǎo)意見(jiàn)后,各地根據(jù)新原則制定實(shí)施細(xì)則,目前這一工作已經(jīng)展開(kāi)。
1、預(yù)售資金監(jiān)管面臨的形勢(shì)
我國(guó)1994年發(fā)布實(shí)施的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管有規(guī)定,明確開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè),商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定。2001年修訂時(shí)提出,城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。但規(guī)定的相對(duì)粗線(xiàn)條,不太適應(yīng)當(dāng)下商品房發(fā)展的新趨勢(shì):
一是,近年來(lái)地價(jià)明顯上漲,熱點(diǎn)城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例達(dá)到30%-50%,開(kāi)發(fā)商前期投入太大,杠桿率高,而專(zhuān)注于項(xiàng)目工程完成和交付的預(yù)售資金監(jiān)管,難以適應(yīng)開(kāi)發(fā)商的資金需求。
二是,超高層建筑越來(lái)越多,按形象進(jìn)度提取預(yù)售資金的做法,應(yīng)該更加精細(xì)化,增加提取節(jié)點(diǎn)。
三是,預(yù)售(而不是現(xiàn)售)的目的就是,在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下,增加開(kāi)發(fā)商的可用資金,降低財(cái)務(wù)成本,從而降低房?jī)r(jià),并縮短建設(shè)周期,增加商品房供應(yīng)?,F(xiàn)在由于風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn),保交樓任務(wù)突出,有的地方出險(xiǎn)監(jiān)管“一刀切”,一般額度和重點(diǎn)監(jiān)管額度混同,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可用資金下降,加劇了交付風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈緊張,也導(dǎo)致供應(yīng)下降,違背了采用預(yù)售的本源。需要從頂層進(jìn)行設(shè)計(jì)。
四是,從爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的案例看,普遍違規(guī)挪用預(yù)售資金,地方監(jiān)管的有效性需要提高。近年來(lái),商品房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)生,各地爛尾樓明顯增加,需要專(zhuān)門(mén)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行重新設(shè)計(jì),包括監(jiān)管的原則、類(lèi)型,不同資金監(jiān)管側(cè)重點(diǎn),提取的節(jié)點(diǎn)安排,住建和金融的協(xié)調(diào),怎么一城一策,怎么確保行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,怎么處理好保交付和緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈的問(wèn)題等。
2、預(yù)售資金監(jiān)管的趨勢(shì)
一是,“既要管好,又不能管死”。管好就是嚴(yán)格專(zhuān)戶(hù)性質(zhì),專(zhuān)款專(zhuān)用,實(shí)行全程全額監(jiān)管,資金閉環(huán)運(yùn)營(yíng),不能挪用、套取,嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)來(lái)使用,確保交付、房屋質(zhì)量,行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,這是實(shí)施監(jiān)管的本源;“不能管死”是指滿(mǎn)足合理提取需求,比如超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
二是,明確監(jiān)管的模式。比如按預(yù)售款一定比例,一般在10%-40%,如廣東普遍為10%,昆明為30%,重慶為35%,銀川為40%;比如,按工程造價(jià)上浮一定比例,如浙江為工程造價(jià)的1.3倍,福建的城市多數(shù)為工程造價(jià)1.2倍;還有制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),如天津按照項(xiàng)目區(qū)位不同在3000-4000元/平左右,濟(jì)南按照3500元/平執(zhí)行,北京不低于5000元/平。青島對(duì)于全裝修項(xiàng)目,要求將裝修裝飾費(fèi)按照1500元/平米的標(biāo)準(zhǔn)納入監(jiān)管。
三是,明確全額監(jiān)管和重點(diǎn)監(jiān)管。對(duì)商品房預(yù)售房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款和住房公積金貸款等)實(shí)施全額監(jiān)管,都要進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)。不過(guò),在全額監(jiān)管的基礎(chǔ)上,測(cè)算從預(yù)售到交付期間的工程支出,將該金額作為預(yù)售資金的重點(diǎn)監(jiān)管額度。對(duì)于重點(diǎn)監(jiān)管額度,嚴(yán)格按照監(jiān)管節(jié)點(diǎn)的要求提取。對(duì)于非重點(diǎn)監(jiān)管額度,允許提取,但是要求優(yōu)先用于工程建設(shè),避免盲目擴(kuò)張,反過(guò)來(lái)又去挪用本項(xiàng)目的預(yù)售資金。
四是,明確責(zé)任、分工和流程。預(yù)售資金監(jiān)管包括住建部門(mén)、監(jiān)管銀行、施工和材料供應(yīng)單位、監(jiān)理商等,要明確各自責(zé)任、分工和工作流程,杜絕監(jiān)理商、材料單位配合開(kāi)發(fā)商出具虛假證明,套取預(yù)售資金。在近期風(fēng)險(xiǎn)案例中,此類(lèi)現(xiàn)象很多。
五是,明確資金使用的權(quán)利先后。比如,不得因銀行保護(hù)債權(quán),也不能因?yàn)樗痉ㄅ袥Q而隨意抽走資金,保交樓、保交付是第一位的。
六是,明確例外情況。比如,使用保函等形式替代預(yù)售資金監(jiān)管,如北京2021年11月規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行情況、工程進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)行優(yōu)化;增加預(yù)售資金提取節(jié)點(diǎn),如對(duì)擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上(含10層)建筑的,可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一”,“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二等節(jié)點(diǎn),資金提取的頻率提高,將有助于工程進(jìn)度。
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