（2022年1月23日）回首2020，物業(yè)服務(wù)行業(yè)可謂春風(fēng)得意，物業(yè)板塊成為資本市場(chǎng)青睞對(duì)象。2021年，延續(xù)上年的利好影響，物業(yè)股股價(jià)一度持續(xù)拉升，達(dá)到新的峰值。

然而自2021年7月以來，受行業(yè)政策調(diào)控以及關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂的影響，物業(yè)板塊頹勢(shì)頻現(xiàn)，板塊走勢(shì)較為低迷。關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險(xiǎn)的壓制也使物業(yè)板塊的投資邏輯產(chǎn)生較大的變化，股價(jià)大幅度受挫，已經(jīng)回吐了年初絕大部分漲幅。

全年來看，目前55家上市物企2021年股價(jià)平均漲跌為14.3%，與2020年差值明顯。主要是由于部分母公司出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)擔(dān)憂情緒顯著，導(dǎo)致其物管平臺(tái)股價(jià)大幅度下跌。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

盡管部分物業(yè)股股價(jià)下跌明顯，但是可以看出，部分國(guó)企央企股價(jià)浮動(dòng)相對(duì)較小，其中中海物業(yè)股價(jià)更是較2020年上漲超100%。同時(shí)，部分經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其物管平臺(tái)股價(jià)波動(dòng)亦不顯著。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

反映在市值方面，37家于港交所上市的樣本物業(yè)服務(wù)企業(yè)2021年初的總市值為7238.48億元，到了2021年末，總市值下降至5360億元，跌幅達(dá)到26%。細(xì)分來看，得益于穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，仍有不少企業(yè)取得了正向增長(zhǎng)。

但整體來看，當(dāng)下物業(yè)服務(wù)的市值分化程度仍舊顯著，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面仍未打破，超過6成的企業(yè)市值范圍在100億以下。同時(shí)，市值區(qū)間的差值更是達(dá)到了1569億。 

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從經(jīng)營(yíng)角度來看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)持續(xù)向好。以2021年上半年的數(shù)據(jù)來看，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)收增幅實(shí)現(xiàn)40%的增長(zhǎng)水平。

結(jié)合以上表現(xiàn)來看，不存在運(yùn)營(yíng)獨(dú)立性問題的物管企業(yè)，其市值并未出現(xiàn)明顯調(diào)整。從各家企業(yè)的營(yíng)收狀況來看，各家物業(yè)企業(yè)都處于凈現(xiàn)金的狀態(tài)。在業(yè)績(jī)?cè)龇约耙?guī)模增長(zhǎng)方面，國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有明顯占據(jù)優(yōu)勢(shì)。但由于隨著部分房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)頻繁暴雷，延伸至物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用開始受到重新的審視，國(guó)企不存在控股股東資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，更容易獲得信任。

另一方面，得益于2021年各項(xiàng)支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)業(yè)務(wù)邊界發(fā)展的政策相繼出臺(tái)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)空間再一次迎來擴(kuò)容。增值服務(wù)成為眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來重點(diǎn)攻堅(jiān)的方向，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)模型測(cè)算，預(yù)計(jì)2021年物業(yè)服務(wù)行業(yè)平均營(yíng)收增幅將超45%，未來一年物業(yè)服務(wù)企業(yè)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍會(huì)持續(xù)。

整體來看，目前上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值分化態(tài)勢(shì)將持續(xù)，但物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍屬高速增長(zhǎng)行業(yè)，隨著基本面持續(xù)優(yōu)化，規(guī)模、業(yè)務(wù)水平持續(xù)升高，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)抗周期性、強(qiáng)現(xiàn)金流的基本屬性仍在，預(yù)計(jì)2021年上市物企或會(huì)迎來估值回調(diào)。

為此，觀點(diǎn)指數(shù)研究院將通過長(zhǎng)期對(duì)行業(yè)進(jìn)行跟蹤研究與數(shù)據(jù)分析，綜合各項(xiàng)指標(biāo)如運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、管理、品牌表現(xiàn)等，發(fā)布"2022物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)資本市場(chǎng)卓越表現(xiàn)"研究成果，盤點(diǎn)過去一年在資本市場(chǎng)中表現(xiàn)卓越的物業(yè)企業(yè)，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展樹立榜樣并提供借鑒經(jīng)驗(yàn)，把脈行業(yè)風(fēng)向與前景。

同時(shí)，今年3月，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將繼續(xù)舉辦"2022觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)"，聚焦探討物業(yè)管理行業(yè)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)、多元業(yè)務(wù)開拓、資本對(duì)接以及經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和趨勢(shì)。屆時(shí)現(xiàn)場(chǎng)嘉賓陣容強(qiáng)大，將匯聚物業(yè)管理行業(yè)龍頭企業(yè)與模式創(chuàng)新先行者，并邀請(qǐng)權(quán)威投資機(jī)構(gòu)及金融投行領(lǐng)袖與高層，共話行業(yè)拓展內(nèi)核、增長(zhǎng)要點(diǎn)以及發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞： 估值重塑 物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來之爭(zhēng)