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冬天法則 | 百分一的濱江

2022-01-10 01:04:41    來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編者按:2021年,世界、中國、各行各業(yè)乃至每一個(gè)人,都深切感受到“百年未有之變局”。

“不畏懼寒冬的肆虐,也不害怕炎夏的驕陽”,新的一年到來,我們深信,中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)仍將克服所有困難,從容面對(duì)任何局面,取得更加矚目的成績。

有鑒于此,觀點(diǎn)新媒體一如既往策劃和推出年度報(bào)道“冬天法則”,回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年的調(diào)整與改變,尋找全新一年的機(jī)會(huì)所在。

同時(shí),我們邀請(qǐng)了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行了深度對(duì)話,從他們的角度,解讀中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的前行之路。

觀點(diǎn)網(wǎng)如果說2020年戚金興對(duì)濱江發(fā)展是“感到艱辛”的話,那2021年他或許已經(jīng)接受了這份艱辛。

12月30日,濱江集團(tuán)董事長戚金興就表示,公司2021年銷售額預(yù)計(jì)達(dá)成1660億元,已完成1200億元目標(biāo),較2020年增加近300億。

而1月6日,按濱江集團(tuán)在投資者互動(dòng)平臺(tái)的披露,2021年銷售金額定格在1691億元。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

不過,盡管預(yù)期較低,濱江交出的超額成績單,在如今房企銷售持續(xù)走低情況下卻顯突出。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理統(tǒng)計(jì),截至2021年11月末,從銷售前百房企中抽調(diào)的30個(gè)樣本平均銷售目標(biāo)完成率僅為83.3%。

而濱江憑借經(jīng)營韌性,推盤和去化表現(xiàn)良好,2021年全口徑銷售金額達(dá)1691.3億元,銷售面積355.2萬平方米,超額完成年度目標(biāo),同比增長24.03%。

1600億虛實(shí)

不過值得注意的是,濱江雖然又登上了一個(gè)臺(tái)階,但在近幾年擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí),負(fù)債規(guī)模也隨之增長。

觀點(diǎn)新媒體翻查濱江2021年中報(bào)發(fā)現(xiàn),截至報(bào)告期濱江有息負(fù)債達(dá)到461億元,其中銀行貸款占比73%,直接融資占比27%。

另外,中報(bào)期末,濱江未使用銀行信貸授信額度457.6億元,可以覆蓋短期有息負(fù)債(111.26億元)。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從上圖可以看出,盡管濱江負(fù)債在擴(kuò)大,但綜合融資成本逐漸降低,到2021年中期融資成本僅4.9%,這在民企中處于一線梯隊(duì),濱江以此對(duì)負(fù)債的增長進(jìn)行了緩沖。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì),上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券票面利率在2.54%-9.00%,平均利率4.62%,中位數(shù)4.25%。濱江集團(tuán)上半年發(fā)行的3個(gè)短期融資券利率為3.95%、4.07%和3.85%,以及7月和8月發(fā)行的6億元和8.5億元公司債票面利率分別為3.96%和3.84%,低于上半年行業(yè)平均水平。另外,2個(gè)10億元和9.1億元中期票據(jù)則高于中位數(shù)。

因此,從房企財(cái)務(wù)模型上看,濱江之所以能獲得更低成本的資金,主要得益于持有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、去化率以及成本管控能力。

三道紅線方面,據(jù)2021年中報(bào)顯示,濱江扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.13%,凈負(fù)債率為91.24%,現(xiàn)金短債比為1.62倍。雖然三項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)均保持“綠檔”,但資產(chǎn)負(fù)債率接近70%警戒線,仍是需要注意的事項(xiàng)。

對(duì)此,濱江提出,未來2年仍要繼續(xù)維持“綠檔”。

土儲(chǔ)方面,截至2021年上半年末,濱江土地儲(chǔ)備可售貨值約2780億元,其中杭州內(nèi)占67%,浙江省內(nèi)金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比16%,浙江省外占比17%。

值得注意的是,2018年濱江拿地權(quán)益比只有38.5%,從2019年開始則穩(wěn)定在50%左右,2021年上半年拿地權(quán)益比為52.3%,這說明濱江有意識(shí)地逐漸增加公司拿地權(quán)益比例。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

顯然,對(duì)于濱江而言,此前為了規(guī)模增長而采用“小股操盤”模式,可以減小現(xiàn)金流支出和風(fēng)險(xiǎn),但會(huì)影響歸母凈利潤的提升,并不有利于長遠(yuǎn)的發(fā)展。

濱江中報(bào)顯示,2021年上半年,濱江營業(yè)收入193.87億元,同比增長88.09%;歸母凈利潤12.67億元,同比增長46.49%,凈利率為6.54%。可以發(fā)現(xiàn),濱江歸母凈利潤增速大概為收入的一半,原因是少數(shù)股東損益因素影響。

另外,在房地產(chǎn)新常態(tài)下,濱江集團(tuán)除了房地產(chǎn)主業(yè),也在繼續(xù)搭建“服務(wù)+租賃+酒店+養(yǎng)老+產(chǎn)業(yè)投資”多元發(fā)展版圖。

截至報(bào)告期末,濱江集團(tuán)持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約35萬平方米,報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入1.28億元;投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量,期末賬面價(jià)值70.22億元。

近年來響應(yīng)租售并舉號(hào)召推出的長租公寓品牌“暖屋”,于2020年實(shí)現(xiàn)開業(yè),截至2020年末已簽約近70套,平均租金4080元/月。2021年,暖屋計(jì)劃新推房源429套。

當(dāng)然,房地產(chǎn)業(yè)收入仍占據(jù)99.6%的絕對(duì)大頭,未來其它業(yè)務(wù)還需要更大的發(fā)展空間。

百分一濱江

作為以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的公司,拿地是必不可少的工作。

2021年也是特別的一年,集中供地模式啟動(dòng),信息披露更加公開透明,開發(fā)商要在短時(shí)間內(nèi)做出判斷以應(yīng)對(duì)城市多宗地塊的出讓,對(duì)房企的財(cái)務(wù)能力、投資能力以及運(yùn)營能力帶來更艱巨的挑戰(zhàn)。

濱江年內(nèi)最大手筆的一波拿地,就是在杭州首批集中供地上。包括聯(lián)合融信豪擲170億元,將四幅地塊收入囊中,總建面50萬平方米。此外還單獨(dú)以約10億元拿下另一宗約5萬平米建面的地塊。

該批次杭州供地濱江權(quán)益拿地金額約96.3億元,也因此成為拿地最多的大贏家之一。

但事實(shí)上,不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)這些地塊的盈利空間并不太看好,原因就在于杭州本批次供地采取的是“限地價(jià)+限房價(jià)+競(jìng)自持”的土拍規(guī)則。

高地價(jià)、高自持加上限售價(jià),開發(fā)商的盈利空間持續(xù)壓縮。例如融信與濱江聯(lián)合體摘得的杭州主城區(qū)江干區(qū)四堡七堡單元的兩宗地塊,計(jì)算配建和自持成本后實(shí)際地價(jià)約5.37萬元/平方米,對(duì)比實(shí)際地價(jià)和6萬元/平方米銷售限價(jià),再加上開發(fā)成本,盡管地塊位置優(yōu)越,想要獲取利潤依舊并不容易。

有分析指,高自持比例一方面會(huì)明顯增加房企自有資金的要求,另一方面也會(huì)對(duì)項(xiàng)目利潤形成直接影響。高溢價(jià)結(jié)合高自持,結(jié)合新房限價(jià)大背景,沒有強(qiáng)大運(yùn)營能力的房企,達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)的壓力將大大提升。

濱江5月14日舉行的2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會(huì)上,有投資者詢問杭州集中推地中,濱江集團(tuán)拍下的幾塊地凈利潤能有幾個(gè)點(diǎn)?

戚金興對(duì)此回復(fù)稱,公司最近在杭州集中土地出讓中,共獲取了5塊土地,在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下,公司融資能力強(qiáng),融資成本低,品牌影響大,在這樣的狀況下,努力做到1%-2%的凈利潤水平。

此言一出,立馬成為2021年業(yè)內(nèi)最熱議的話題之一。畢竟連把杭州作為大本營的濱江都只能做到這個(gè)程度,其它企業(yè)就更加困難了。

為什么在這種利潤情況下,濱江還要堅(jiān)持投入大量資金在杭州拿地?或許可以從內(nèi)外兩個(gè)方向探討。

有一家杭州頭部房企曾指出,杭州周轉(zhuǎn)快,參加首批供地可能是為了年內(nèi)開盤和并入銷售,基本開盤80%以上的去化。

樓市熱門,去化率高,實(shí)際上保障了房企現(xiàn)金流與銷售。就像某房企所言,杭州很貴,但是也很安全。

而從濱江自身來看,既有拿地“底氣”,也有擴(kuò)儲(chǔ)的需求。

據(jù)濱江2020年年報(bào)披露,截至年末,公司在杭土儲(chǔ)面積341.94萬平方米,占總土儲(chǔ)面積55.45%,但剩余可開發(fā)建筑面積只有36.44萬平方米。

可開發(fā)儲(chǔ)量顯然不足,面臨杭州土儲(chǔ)告急的境況,對(duì)于濱江未來幾年的杭州市場(chǎng)份額是一個(gè)隱憂。

經(jīng)過2021年上半年擴(kuò)儲(chǔ)之后,濱江在杭剩余可開發(fā)建筑面積補(bǔ)充至62.44萬平方米。

另一方面,依靠在杭州深耕多年的優(yōu)勢(shì),獲得優(yōu)秀的品牌效應(yīng)和成本管控能力。截止到2020年末,濱江房地產(chǎn)板塊員工1053人,管理項(xiàng)目100余個(gè),平均每個(gè)項(xiàng)目10人,按2020年全年1363.6億元銷售額計(jì)算,人均銷售額1.29億,這個(gè)數(shù)額僅次于央企中海和保利。

戚金興曾說,在杭州,濱江集團(tuán)給銷售員的傭金提成是最低的,但是銷售顧問依然愿意留下來。原因是同一批銷售一年可以賣光多個(gè)盤,但在其他企業(yè)只能賣一個(gè)盤。

推盤易,傭金低,濱江借此節(jié)省了大量銷售成本和管理成本。

憑借管理的高效,加上上述提到的逐年降低融資成本,濱江期間三費(fèi)率水平持續(xù)處于行業(yè)低位,2020年為6.03%,到2021年中期僅有5.28%。

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正因如此,哪怕杭州地塊盈利空間較低,相比于其它企業(yè),濱江也能“搶”出更多利潤。由下圖可以看出,濱江盈利水平在近幾年呈下降趨勢(shì),但后面跌幅稍緩,曲線趨向穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

另外,濱江還加快周轉(zhuǎn)速度,以提高資金利用效率。戚金興亦曾提出,原先濱江的標(biāo)準(zhǔn)是拿地六個(gè)月具備銷售條件,現(xiàn)在的目標(biāo)是六個(gè)月必須開盤。

2021年上半年,濱江實(shí)現(xiàn)銷售額879.2億元,同比增長60.7%。在銷售帶動(dòng)下,濱江上半年流入的經(jīng)營性現(xiàn)金流明顯增長,較2020年同期增加了26.62%,達(dá)到308億元。

回款方面,2021年半年報(bào)顯示,2020年濱江平均回款率達(dá)到90%,2021年達(dá)到92%~93%。

濱江將銷售獲取的回款,迅速轉(zhuǎn)化為新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,開發(fā)項(xiàng)目的賬面價(jià)值較年初增加了96.2億元。

2021年監(jiān)管政策和融資端持續(xù)收緊情況下,去杠桿化成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象,而大力外拓對(duì)于資金及風(fēng)險(xiǎn)平衡能力要求較高。

維持市場(chǎng)份額、依靠成本管控能力保障利潤、搶時(shí)間促回款,種種跡象表明,面對(duì)杭州的微利困境,濱江依然在杭高價(jià)拿地,更像是依托自身深耕優(yōu)勢(shì)的防御策略。

環(huán)杭與外拓

但固守杭州不是長久之計(jì),隨著品牌房企的不斷滲透,市場(chǎng)競(jìng)爭加劇,濱江在杭毛利率嚴(yán)重下跌。

數(shù)據(jù)顯示,2018年至2021年中期,濱江在杭州地區(qū)毛利率已從36.04%降至17.88%。

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從上圖可以看到,于2018年、2019年及2020年間,濱江在杭收入分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元,在公司營業(yè)收入中所占比重分別為90.83%、59.34%和38.23%。由于毛利率的減少,濱江在杭銷售收入出現(xiàn)明顯下行。

既是為了平衡布局結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn),又是規(guī)模增長和提高盈利水平的需要,“外拓”成為濱江近幾年最重要的戰(zhàn)略之一。

金華地區(qū)、嘉興地區(qū)成為濱江重點(diǎn)拓展市場(chǎng)。2019年,金華地區(qū)、嘉興地區(qū)收入占比分別達(dá)12.91%和7.85%。2020年,這一數(shù)據(jù)再度增至30.67%和19.99%。

濱江明確,2021年拿地投資權(quán)益金額為420億元,并利用招拍掛做大規(guī)模,收并購做大利潤。其中,杭州單城占比要從72%下降到50%,浙江省內(nèi)其他城市占比25%,浙江省外占比25%。

外拓省外方面,濱江熱衷于以合作的方式進(jìn)入市場(chǎng)。

眾所周知,房企向外拓展市場(chǎng),雖然有更廣闊的市場(chǎng)空間,但也意味著失去固有的優(yōu)勢(shì)。尋找一位當(dāng)?shù)鼗锇楹献鳎梢越档瓦M(jìn)入不同區(qū)域市場(chǎng)時(shí)的難度,減輕投拓壓力,同時(shí)滿足全國化布局的需求。

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觀察濱江近五年省外新增項(xiàng)目的權(quán)益比例可以發(fā)現(xiàn),僅2020年新增的南京嘉品項(xiàng)目是100%權(quán)益,其它項(xiàng)目均只有50%左右甚至更少的權(quán)益比例。

采用這種方式,是基于濱江對(duì)自身優(yōu)秀產(chǎn)品運(yùn)營能力的信心。截至2020年底,濱江和全國地產(chǎn)前20強(qiáng)中的16家都有合作,其中95%項(xiàng)目均操盤,這說明濱江產(chǎn)品運(yùn)營能力是非常強(qiáng)的。此外,還可以節(jié)省現(xiàn)金流,降低外拓風(fēng)險(xiǎn)。

盡管如此,濱江的外拓也并非一帆風(fēng)順。2017年,深圳龍華舊改項(xiàng)目由于政策突變而擱置,導(dǎo)致計(jì)提7.24億元壞賬。

2016年拓展的上海湘府花園2018年出現(xiàn)糾紛,經(jīng)仲裁后雙方達(dá)成和解,濱江對(duì)合作方享有本息合計(jì)9.5億元債權(quán)。

但濱江并沒有放棄,公司2017年與深圳市愛義集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。2019年11月份深圳濱江愛義南方大廈開工,2020年11月份濱江愛義尚華大廈開工,2021年預(yù)計(jì)開工第三個(gè)項(xiàng)目。

2020年,濱江外拓取得較大進(jìn)展,實(shí)現(xiàn)首入蘇州和南京,分別為4月份通過合作方式參股東原蘇州地塊;7月份以上限價(jià)24億元拿下南京浦口區(qū)江浦街道宅地。

2021年,濱江集團(tuán)與越秀地產(chǎn)的合作亦成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)事件。在8月份,雙方表示將共同開發(fā)位于廣州黃埔的越秀TOD·星航項(xiàng)目,這也是濱江首次參與開發(fā)廣州項(xiàng)目。

值得注意的是,濱江曾表示,根據(jù)雙方戰(zhàn)略合作要求,公司希望2021年在廣州和杭州兩個(gè)城市與越秀各有3個(gè)合作項(xiàng)目落地。但截至年底,雙方僅各落地1個(gè)項(xiàng)目。

另外,濱江在杭州的優(yōu)勢(shì)暫時(shí)還難以于省外地區(qū)復(fù)現(xiàn),目前存在毛利率不足的問題,如上海地區(qū)毛利率僅為11.91%,或許仍需要一定時(shí)間來進(jìn)行沉淀。

戚金興則認(rèn)為,毛利率差異比較大的原因?yàn)椋阂皇切逻M(jìn)城市一般競(jìng)爭激烈,二是杭州之外濱江進(jìn)入的城市銷售周期相對(duì)較長。但隨著新城市的落地,后面利潤率會(huì)逐年提升。

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