（2022年1月9日）2021年對眾多房企來說，可能是更為艱難的一年，不論是政策層面，還是市場層面，房企們都早早地進入了寒冬。但越是艱難，越是能考驗房企的實力功底。房地產年度卓越表現(xiàn)研究也正是為了表彰在過去一年里表現(xiàn)卓越的企業(yè)，彰顯行業(yè)實力房企的風采。

在此基礎上，2022房地產上市企業(yè)卓越表現(xiàn)(地產G30)研究成果特別聚焦上市企業(yè)，通過多維度財務指標特別是增加多重對現(xiàn)金流的研究，衡量上市房企的綜合財務表現(xiàn)。

2021房地產上市企業(yè)卓越表現(xiàn)(地產G30)報告回顧

2021房地產G30研究使用了多個維度的財務指標，如流動性指標，負債表現(xiàn)指標和盈利能力指標，密切關注房企重視的財務表現(xiàn)。

流動性表現(xiàn)：行業(yè)整體流動比率呈現(xiàn)緩慢下行趨勢

流動性指標主要使用了流動比率和速動比率。根據(jù)樣本房企歷年流動比率中位數(shù)顯示，行業(yè)整體流動比率呈現(xiàn)緩慢下行趨勢，而速動比率中位數(shù)走勢則趨于平緩，意味著房企流動性并未由于擴張而顯著惡化。

觀點指數(shù)預計，樣本房企2020年末流動比率水平與2019年年末基本持平，中位數(shù)大約1.42，小幅低于2019年中位數(shù)1.44；而速動比率約為0.55，略優(yōu)于2019年的0.52。

負債表現(xiàn)：行業(yè)杠桿水平趨于平穩(wěn)

通過對比樣本房企過去十年營業(yè)總收入與有息負債比值中位數(shù)走勢可發(fā)現(xiàn)，2014年到2016年間該比值迅速下降，體現(xiàn)了房企規(guī)模擴張期杠桿水平快速放大，而這一比值在2016年后趨于平穩(wěn)。

觀點指數(shù)預計，隨著監(jiān)管加強及自身意識提高，房企整體收入對負債的覆蓋程度會有所提高。

具體而言，預測樣本房企2020年總營業(yè)收入/有息負債比中位數(shù)為0.62，相較2019年的0.56有顯著改善。另一方面，該比值均值從2019年的0.67進一步提高到2020年的0.69。

值得注意的是，在中位數(shù)基本持平情況下，2019年總營業(yè)收入/有息負債均值從2018年的0.59提高至0.67，體現(xiàn)了尾部房企狀況有所改善。

盈利能力表現(xiàn)：行業(yè)毛利率整體下降

盈利能力指標主要使用了毛利率和凈利率。通過觀察歷年72家樣本上市房企毛利率、凈利率中位數(shù)走勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者的下行趨勢。特別在2011、2012年利潤率最高時期，房企毛利率中位數(shù)可以達到40%的水平，而2020年基本降至30%以下；同時可看到，相比于凈利率，毛利率波動性更為明顯。

從圖中可以看到，2017年以后房企毛利率出現(xiàn)反彈，除受到2015-2016年房價上漲影響外，一定程度上也表現(xiàn)出房地產行業(yè)的韌性，即房企不斷對新利潤增長點進行探索，未來可能會出現(xiàn)更多震蕩調整。

觀點指數(shù)預計2020年樣本房企毛利率中位數(shù)為29.4%，較2019年下降0.6個百分點；凈利率中位數(shù)則為12.8%，較2019年小幅提升0.3個百分點。

提醒：需要注意的是，2021房地產企業(yè)G30研究報告采用所有數(shù)據(jù)截止至2020年12月31日，此次分析樣本數(shù)量較少，所用指標也并非可以精準反映企業(yè)狀況，此分析僅供參考。

2022房地產上市企業(yè)卓越表現(xiàn)(地產G30)及各財務表現(xiàn)研究成果 即將發(fā)布

進入2021年，房地產行業(yè)迎來了前所未有的考驗。首年集中供地在2021年謝幕，與前期競爭激烈、高溢價率頻現(xiàn)、部分房企利潤成本受到考驗有所不同，后期部分土地熱度冷卻、溢價率較低。三次集中供地極大地考驗了房企的融資能力、運營能力和投拓能力，而沒有硬實力的房企，則可能會面臨市場淘汰。

“三道紅線“、預售資金監(jiān)管趨嚴，銀行對于房地產貸款集中度管理，再疊加行業(yè)整體景氣下降，使得房企的現(xiàn)金流岌岌可危，更有不少房企接連暴雷，市場進一步出清。

在如此艱難的環(huán)境中，哪些上市房企能保有高水平的盈利能力、獲得滿意的投資回報？在競爭加劇的市場背景下，哪些上市房企能憑借更強的融資能力和償債能力脫穎而出？又有哪些上市房企能依仗卓越的信用表現(xiàn)獲得投資者信任？

觀點指數(shù)研究院通過對上市房企財務各方面數(shù)據(jù)的深入剖析與考量，更加真實、客觀、深入地衡量企業(yè)的硬實力。通過綜合研究分析，觀點指數(shù)研究院將在3月重磅發(fā)布“2022房地產上市企業(yè)卓越表現(xiàn)(地產G30)及各財務表現(xiàn)研究成果”，以客觀公正的態(tài)度記錄與表彰過去一年財務穩(wěn)健，能力出眾的房企。

關鍵詞： 上市房企財務觀察