觀點(diǎn)網(wǎng) 1月7日晚間，龍湖智創(chuàng)生活在港交所遞交上市招股書。

龍湖智創(chuàng)生活是龍湖集團(tuán)發(fā)布的全新品牌，有機(jī)融合了龍湖集團(tuán)原有智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)，打造的“物管+商管”服務(wù)平臺。

事實(shí)上，過去幾年，房企開始大規(guī)模分拆物業(yè)上市，發(fā)展至今，物管板塊早已具備一定規(guī)模，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，在恒生指數(shù)的行業(yè)類別之下，該板塊已有超過50家上市公司。

2021年，行業(yè)迎來分水嶺，上半年，國家層面出臺相關(guān)政策，推動行業(yè)快速增長；下半年，行業(yè)風(fēng)向開始轉(zhuǎn)換，市場情緒低迷，物管行業(yè)的熱點(diǎn)話題也從上市轉(zhuǎn)為收并購。

同時(shí)，類似萬物云、龍湖智創(chuàng)生活等“大魚”入場，物業(yè)板塊的格局又將迎來哪些變化？

一系列疑問，或許能從近400頁招股書中找到答案。

在管規(guī)模2.5億平

1998年及2002年，龍湖分別成立物業(yè)管理部門及商業(yè)運(yùn)營部門，隨著物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)以及物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)的發(fā)展，龍湖于2018年成立龍湖智慧服務(wù)為獨(dú)立持股實(shí)體，經(jīng)營住宅及商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

2021年10月27日，龍湖智創(chuàng)生活的間接全資附屬公司龍湖智創(chuàng)生活（香港）有限公司與嘉遜發(fā)展訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，龍湖智創(chuàng)生活(香港)同意收購天街商業(yè)資產(chǎn)管理100%已發(fā)行股本，代價(jià)為1港元。

由此，龍湖集團(tuán)將其商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓至龍湖智創(chuàng)生活，實(shí)現(xiàn)重組，并于今年1月7日對外宣布“物管+商管”的全新品牌——龍湖智創(chuàng)生活。

事實(shí)上，近兩年，商業(yè)管理作為大物管下的細(xì)分賽道，逐漸受到資本市場的青睞。畢竟，相較于傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理公司，商管公司因其租金收益成長性高，且很穩(wěn)定，整體的市盈率表現(xiàn)、估值會更高一些。

而龍湖智創(chuàng)生活在上市前夕完成對天街商業(yè)資產(chǎn)管理的重組，能夠進(jìn)一步增長規(guī)模、增加業(yè)務(wù)多樣性，同時(shí)為后續(xù)提振上市資本表現(xiàn)。

從企業(yè)在管規(guī)模來看，物業(yè)管理服務(wù)方面，截至2021年12月28日，該公司的在管項(xiàng)目共計(jì)1512個(gè)，在管面積2.54億平方米，合約面積及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米。

商業(yè)運(yùn)營服務(wù)方面，目前龍湖智創(chuàng)生活管理的已開業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，在管面積約為580萬平方米，公司儲備項(xiàng)目68個(gè)，購物中心年銷售額約446億元。

另外，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九個(gè)月，該公司管理的購物中心的整體平均出租率分別為98.5%、96.9%及97.8%。

收入方面，過去幾年龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)績穩(wěn)步提升，2019年、2020年及2021年9月30日止九個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活分別錄得收入43.69億元、64.68億元及77.71億元。

其中，住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)是該公司業(yè)績的主要來源，2019年、2020年及2021年9月30日止九個(gè)月，這一業(yè)務(wù)收入分別為38.86億元、54.45及60.12億元，分別占總收入的89.0%、84.2%及77.4%。

此外，從龍湖智創(chuàng)生活的收入結(jié)構(gòu)來看，近幾年，該公司不斷拓展來自第三方的項(xiàng)目。

截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活的在管面積中，來自龍湖集團(tuán)及其聯(lián)合營公司的項(xiàng)目數(shù)量為493個(gè)，而來自立第三方開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到696個(gè)，在管面積分別為8543.5萬平方米、1.27億平方米。

事實(shí)上，自2019年以來，該公司獨(dú)立第三方開發(fā)商開發(fā)的住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入貢獻(xiàn)持續(xù)增長，龍湖智創(chuàng)生活在招股書中提到，這主要是由于公司發(fā)展物業(yè)管理項(xiàng)目來源的發(fā)展策略所致。

截至2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活的在管面積中，來自立第三方開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量分別為230個(gè)、398個(gè)及696個(gè)，分別占在管項(xiàng)目總數(shù)的43.9%、47.4%及58.5%。同期，其相應(yīng)在管建筑面積分別為37.4百萬平方米、78.9百萬平方米及127.1百萬平方米，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。

龍湖智創(chuàng)生活的外拓能力逐年增強(qiáng)，其對母公司的業(yè)績依賴亦逐年降低。

數(shù)據(jù)顯示，于2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，由母公司提供的收入分別為16.81億元、96.40億元、20.01億元及18.41億元，各占同期公司住宅及其他非商業(yè)物業(yè)收入78.67%、63.99%及53.71%。

與此同時(shí)，龍湖智創(chuàng)生活在招股書中提到，于2021年，公司與獨(dú)立第三方擁有的購物中心探索輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營模式。

上市籌備

龍湖集團(tuán)分拆物業(yè)上市的消息最早在2018年傳出。

彼時(shí)，龍湖地產(chǎn)正式更名為龍湖集團(tuán)，與此同時(shí)，四大主航道中的物業(yè)板塊亦由龍湖物業(yè)升級為“龍湖智慧服務(wù)”。

除了更名，龍湖接連入股綠城服務(wù)、委派非執(zhí)行董事……一系列動作讓外界誤認(rèn)為這是其上市前的準(zhǔn)備工作。

隨后幾年，外界對龍湖分拆物業(yè)上市的猜想從未停止，但最終都換來管理層“暫無上市計(jì)劃”的答案。

盡管如此，上市傳聞并未停止，最近一次出現(xiàn)在2021年11月23日。彼時(shí)，市場消息稱，龍湖集團(tuán)考慮讓物業(yè)管理子公司進(jìn)行10億美元的IPO，消息還指出龍湖正在與中金公司、匯豐、摩根大通等投行商討上市事宜。

由于披露了明確的募資金額等內(nèi)容，外界認(rèn)為這一消息可信度頗高，但鑒于過往無數(shù)傳聞并無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，也有不少投資者擔(dān)憂，此次消息亦會“石沉大海”。

但資本市場從來不是空穴來風(fēng)，伴隨著1月7日晚公布的一紙招股書，讓靴子終于落地。

事實(shí)上，過去一年時(shí)間，龍湖集團(tuán)為了分拆“物業(yè)+商管”上市，亦做了不少準(zhǔn)備。

其中，2021年1月龍湖將“塘鵝”租售裝修服務(wù)品牌從智慧服務(wù)板塊剝離出來，正式開啟房屋租售、房屋裝修C5、C6兩大主航道，成為行業(yè)內(nèi)首個(gè)明確成立租售及裝修運(yùn)營條線的企業(yè)。

除了整理業(yè)務(wù)線條之外，在收并購領(lǐng)域，龍湖亦大刀闊斧前行，在2021年2月，龍湖收購美好幸福物業(yè)60%股權(quán)，在8月末進(jìn)而完成了100%股權(quán)的收購。

隨后3月4日，龍湖智創(chuàng)生活斥資12.73億收購億達(dá)服務(wù)；8月完成收購楷林商務(wù)服務(wù)集團(tuán)的全部股權(quán)；9月再將九龍倉集團(tuán)的內(nèi)地物管資產(chǎn)收入囊中。

物管企業(yè)進(jìn)行收并購，初衷依舊是規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略發(fā)展。

其中，收購億達(dá)物業(yè)，龍湖智創(chuàng)生活獲得1664萬平方米的在管面積，收購美好幸福增獲600余萬平方米在管面積；收購九龍倉集團(tuán)的內(nèi)地物管資產(chǎn)，增獲近900萬平方米的管理面積。

與此同時(shí)，通過與安馨康養(yǎng)（康養(yǎng)服務(wù)）、獅城怡安（提供多業(yè)態(tài)服務(wù)）、兩山公司（城市建設(shè)）等合作，能夠拓展新領(lǐng)域、打開新市場。

對比物業(yè)板塊目前已上市企業(yè)，碧桂園服務(wù)的總市值達(dá)到1358.21億港元，對應(yīng)PE為31倍；綠城服務(wù)PE為22倍，主打“物管+商管”業(yè)務(wù)的華潤萬象生活PE則為52倍，同樣分拆“物管+商管”的龍湖智創(chuàng)生活，資本市場能夠給多少估值，尚待揭曉。

關(guān)鍵詞： 規(guī)模2 5億平、三季收入77億 龍湖智創(chuàng)生活上市招股