李宇嘉:短周期看房貸利率進(jìn)入下降周期,長(zhǎng)周期看不可能
作者:廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉
2022年開(kāi)年,廣州住房按揭貸款利率下調(diào),首套房利率從5.85%降至5.65%左右,二套則從6.05%左右降至5.85%。其他城市也有下調(diào),上海二手房房貸發(fā)放加速,是否意味著下降周期開(kāi)始?是個(gè)別現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象?對(duì)樓市的影響有多大?
1、銀行下調(diào)房貸利率的原因
一是,銀行貫徹兩個(gè)維護(hù)。維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,已經(jīng)上升到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和大循環(huán)的高度。因此,銀行的房貸額度增加,從國(guó)有銀行開(kāi)始,房貸利率開(kāi)始下行
二是,按揭供求沒(méi)那么緊張了。11-12月,銀行前期積累的按揭申請(qǐng)件投放完畢,近期各地商品房成交量明顯下降,對(duì)按揭的需求降低,額度沒(méi)那么緊張了,資金供求下降,利率也就下行了。
三是,銀行正常的信貸政策調(diào)整。近期,額度充足,但購(gòu)房意愿降低,按揭對(duì)銀行來(lái)說(shuō)還是安全的資產(chǎn),銀行也想增加業(yè)務(wù),就下調(diào)利率
四是,廣州樓市快速下行,需要適度糾偏。從房?jī)r(jià)看,去年8月份之前,廣州房?jī)r(jià)漲幅還在全國(guó)70城前5位,9月份以后就轉(zhuǎn)為快速下跌,9-11月份二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比在-0.4%到-0.6%,下行速度很快。
2、當(dāng)前降低利率主要針對(duì)剛需
從利率水平看,即便首套房利率為5.65%,二套房利率為5.85%,但分別為L(zhǎng)PR+100BP、LPR+120BP。相對(duì)LPR來(lái)說(shuō),還是比較高。在當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下,購(gòu)房者情緒比較低,剛需為主,這個(gè)利率水平還是比較高。因此,針對(duì)剛需適當(dāng)降低是合理的。
3、是否意味著下降周期開(kāi)始?
一是,未來(lái)是否還會(huì)下降,取決于后續(xù)樓市的走勢(shì)。2022年要求穩(wěn)字當(dāng)頭,樓市是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和大循環(huán)中的重要一環(huán),對(duì)樓市政策,國(guó)家不僅明確了良性循環(huán),還明確了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的三保原則。因此,如果廣州的商品房交易量繼續(xù)下行,土地繼續(xù)流拍(第三輪流拍率高達(dá)30%),則房貸利率還會(huì)下行。
二是,短周期看,利率進(jìn)入下降周期。從短期來(lái)看(半年以內(nèi)),房貸利率進(jìn)入了下降周期。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù),四季度以來(lái),百城平均首、二套房貸利率持續(xù)下降,12月較9月累計(jì)降約10個(gè)基點(diǎn)。
三是,長(zhǎng)周期看,不可能進(jìn)入下降周期。畢竟,12月20日LPR調(diào)整窗口期,1年期LPR降低了,但5年期LPR并未降低,彰顯了貨幣政策的穩(wěn)定性,彰顯了房住不炒、去除地產(chǎn)依賴的決心。
4、對(duì)樓市的影響,關(guān)鍵看預(yù)期
一是,降低按揭利率有利于促進(jìn)消費(fèi)。降低按揭利率,一方面是意在保持樓市穩(wěn)定,這是政策意圖;另一方面也是商業(yè)銀行自主的市場(chǎng)行為,不管哪一方面,都有利于商品房市場(chǎng)穩(wěn)定,避免過(guò)快下行,這也是政策目的。
二是,樓市能否回升,關(guān)鍵取決于預(yù)期。目前來(lái)看,由于民企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還在爆發(fā)中,市場(chǎng)信心還比較弱勢(shì)。另外,經(jīng)過(guò)這么多年高速發(fā)展,除個(gè)別城市,市場(chǎng)整體供求關(guān)系是平衡的,不像幾年前那樣買房需求很大。市場(chǎng)能否大范圍回升,取決于預(yù)期,主要是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。但是,國(guó)家在房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)上(5年期LPR)上并未松動(dòng),給市場(chǎng)傳達(dá)的還是控制地產(chǎn)炒作,不希望樓市熱起來(lái)的信號(hào),因此,當(dāng)前降低利率對(duì)樓市的預(yù)期影響有限。
三是,大幅度降低利率,是不太可能的。主要是擔(dān)心資金又從實(shí)體經(jīng)濟(jì)去了地產(chǎn)。
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