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觀點(diǎn)與蔡金強(qiáng)面對(duì)面:中國(guó)房地產(chǎn)的“先破”與“后立”

2022-01-07 03:22:19    來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編者按:2021年,世界、中國(guó)、各行各業(yè)乃至每一個(gè)人,都深切感受到“百年未有之變局”。

“不畏懼寒冬的肆虐,也不害怕炎夏的驕陽(yáng)”,新的一年到來,我們深信,中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)仍將克服所有困難,從容面對(duì)任何局面,取得更加矚目的成績(jī)。

有鑒于此,觀點(diǎn)新媒體一如既往策劃和推出年度報(bào)道“冬天法則”,回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年的調(diào)整與改變,尋找全新一年的機(jī)會(huì)所在。

同時(shí),我們邀請(qǐng)了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行了深度對(duì)話,從他們的角度,解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的前行之路。

觀點(diǎn)網(wǎng) “2021年到2023年上半年這段時(shí)間,我會(huì)用一個(gè)‘破’字來形容”,被喻為星級(jí)分析員的奧陸資本總裁蔡金強(qiáng)如是說。

雖然在這個(gè)“破”的階段比較痛苦,但中國(guó)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型過程中必須忍住這個(gè)疼痛。政府目前正希望重塑整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),從地產(chǎn)及舊基建的驅(qū)動(dòng)改變?yōu)榭萍肌⒐I(yè)及新基建的驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,“這一次敢破,所以才會(huì)有立,而中國(guó)經(jīng)濟(jì)也會(huì)更加脫虛入實(shí)。”

內(nèi)地房地產(chǎn)的高房?jī)r(jià)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)一直受到關(guān)注,同時(shí)也孕育無數(shù)的風(fēng)險(xiǎn),自2020年起中央政府對(duì)房企的一輪去杠桿行動(dòng),使得內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了巨大的變化。

為了貫徹中央“房住不炒”的政策,2020年第三季住建部和央行率先在北京召開重點(diǎn)房企座談會(huì),制定對(duì)房企融資要求“三條紅線”,地方政府在2021年初亦陸續(xù)收緊了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,房地產(chǎn)行業(yè)在下半年開始經(jīng)歷艱難時(shí)刻。

蔡金強(qiáng)指,現(xiàn)在的問題有三個(gè)層面,一是流動(dòng)性,如按揭、開發(fā)貸、中票、信用債等,“弄到大家這么痛苦的就是這些加三條紅線,尤其是2021年二季度,因?yàn)?span id="TrsStock">銀行有貸款總量控制,從三四月份開始抓得很緊,4月到7月不放按揭,大家開始受不了。八月份恒大出事之后,出現(xiàn)第二個(gè)很大的問題——預(yù)售資金監(jiān)管。”

他指,這背后的意義就是保交房,在泰禾、華夏幸福、藍(lán)光和恒大事件之后,保交房是第一號(hào)任務(wù),農(nóng)民工工資是第二號(hào)任務(wù),第三號(hào)任務(wù)是理財(cái)產(chǎn)品,第四才是員工的薪水。而前面那兩個(gè)是一定要保的。更麻煩的第三點(diǎn)——銷售、需求端的雪崩,是整個(gè)行業(yè)現(xiàn)在面對(duì)最大的問題。

“現(xiàn)在按揭基本上恢復(fù)正常了,也在鼓勵(lì)開發(fā)貸,中票也發(fā)給了一些特別優(yōu)秀的民企,使流動(dòng)性有所放松。”然而,現(xiàn)在預(yù)售資金監(jiān)管和銷售問題卻很難解,蔡金強(qiáng)形容,就像一個(gè)老人,病已經(jīng)轉(zhuǎn)移了。一開始看到可能是個(gè)心臟病,后面發(fā)現(xiàn)他的某個(gè)器官已經(jīng)衰竭。

蔡金強(qiáng)認(rèn)為,預(yù)售資金監(jiān)管這個(gè)部分很難放松,或者說只有放一點(diǎn)點(diǎn)的可能性,“你把錢調(diào)走以后,房交不了,就會(huì)造成社會(huì)事件”。

至于需求端,而是很多因素的疊加,一方面目前需求總量已經(jīng)見頂了,因此即使調(diào)控與否,都會(huì)去到十二、十三億平米水平的住宅需求。

另一方面,經(jīng)過2016年到現(xiàn)在持之以恒的“房住不炒”,這個(gè)觀念開始有點(diǎn)深入民心。在目前房地產(chǎn)稅準(zhǔn)備推出以及多家房地產(chǎn)企出現(xiàn)問題的情況下,老百姓對(duì)買樓抱觀望態(tài)度。

“前100名地產(chǎn)公司10月份銷售同比下跌了30%,11月份跌了39%,已經(jīng)遠(yuǎn)超2012年和2014年,當(dāng)時(shí)只跌了大概20%左右,現(xiàn)在已經(jīng)跌了30%多。像這種速度,幾個(gè)月下去就撐不住。”

流動(dòng)性出現(xiàn)問題又受限于三條紅線,銷售大跌回款低于目標(biāo),令不少內(nèi)房企業(yè)出現(xiàn)資金問題,伴隨而來的就是內(nèi)房美元債違約事件。而一月即將迎來到期高峰,美元債爆煲將繼續(xù)發(fā)酵。

過去17年一直在房地產(chǎn)行業(yè)打滾的蔡金強(qiáng)亦心中有數(shù),指這一波肯定有一大堆房企會(huì)活不下來。

“現(xiàn)在如果要分成優(yōu)等生、中等生和劣等生三等,有大量劣等生團(tuán)滅了,中等生若干有可能救得到,若干有可能救不到,因?yàn)楝F(xiàn)在是跟時(shí)間賽跑。”

事實(shí)上,蔡金強(qiáng)亦認(rèn)同要去杠桿,不過忽然間要求一個(gè)大胖子極速減肥變成一個(gè)身體很苗條的人,事實(shí)上是要它的命,而不是減肥。

“哪里見過一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展過程中企業(yè)是低杠桿的?只有像香港這種已經(jīng)淘汰過幾次以后,自然會(huì)變成低杠桿。”蔡金強(qiáng)亦不諱言:“現(xiàn)在已經(jīng)來不及了,這些該死的一定會(huì)死,所以只是說能保住中檔和上面的這些房企。除非政府忽然間把地產(chǎn)相關(guān)融資完全放開形成增量,因?yàn)楸仨氂迷隽咳谫Y來覆蓋銷售雪崩造成的資金缺口,它才能活下來。”

2021年12月10日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議通稿公布,以“三重壓力”描述中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,表達(dá)政府的主基調(diào)想回到促經(jīng)濟(jì)的基調(diào)上,而促經(jīng)濟(jì)的前提是先要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

當(dāng)然,房地產(chǎn)的主基調(diào)房住不炒跟保障性住房大力促進(jìn)是沒有改變的,不過總的環(huán)境,流動(dòng)性跟基調(diào)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)偏好。

蔡金強(qiáng)指,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議說得比較清楚,就是2022年貨幣會(huì)比較寬松,財(cái)政也會(huì)頗為積極,貨幣政策上會(huì)降準(zhǔn),甚至也不排除降息。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議同時(shí)也說得很清楚,就是仍要堅(jiān)定不移地?cái)[脫地產(chǎn)及基建的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)模式,改以新的工業(yè)科技驅(qū)動(dòng)模式來強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展,這是大方向。

“我們作為房地產(chǎn)從業(yè)比較久的人會(huì)有一些感情上的掣肘,好像會(huì)有很多東西倒下來,會(huì)影響到消費(fèi),也會(huì)影響到其他方面,但是政府要的是大局,所以我個(gè)人覺得政府是在往這一方面堅(jiān)定地走,并沒有猶豫不決,這就是戰(zhàn)略定力。”

蔡金強(qiáng)相信,轉(zhuǎn)型肯定是成功的,因?yàn)楦?ldquo;破”,而且政府有這個(gè)勇氣去“破”。雖然房地產(chǎn)會(huì)因此有一定程度的收縮,但是房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)不會(huì)改變,體量還非常大。“先破而后立,不破不立”,“破”比較容易,“立”需要時(shí)間,或許是五年,甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能形成更為穩(wěn)固的新局面。

蔡金強(qiáng)續(xù)指,可以預(yù)見,未來幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)再像以前出現(xiàn)6%、7%、8%這種高速增長(zhǎng),因?yàn)槭且粋€(gè)轉(zhuǎn)型的過程,2022年可能比較現(xiàn)實(shí)的是5%左右,后年差不多也是4.5%到5%左右的成長(zhǎng)。當(dāng)然,整個(gè)組成部分也正在變得更加健康。

行業(yè)洗牌過后,活下來的企業(yè)將回歸到兩條路。第一條是沿著產(chǎn)業(yè)鏈多元化,比如說投資物業(yè)、養(yǎng)老、酒店、文旅,這是合理的。另外一條是沿著大平臺(tái)做消費(fèi)的多元化,比如說物管、管理,或者說零售,這些都是自然延伸的。

曾連續(xù)9年獲選《機(jī)構(gòu)投資者》亞洲最佳地產(chǎn)分析師的蔡金強(qiáng),于2018年離開花旗后就開設(shè)了資產(chǎn)管理公司奧陸資本,由地產(chǎn)分析師已轉(zhuǎn)行買方,不過作為“金牌分析師”蔡金強(qiáng),對(duì)大大小小的房企都是了如指掌。

談及美元債暴雷,蔡金強(qiáng)指有兩個(gè)原因,第一是錢被掏空了,第二是做了多元化。所以如果說拿美元債來買好的地產(chǎn)資產(chǎn),事實(shí)上這家公司哪怕高杠桿也未必會(huì)完全死掉。

對(duì)于這一波多家企業(yè)不償還美元債,蔡金強(qiáng)認(rèn)為,不單是其它中資地產(chǎn),國(guó)企也可能出現(xiàn)問題,“房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說,是一個(gè)貨幣的傳導(dǎo)器或者擴(kuò)大器。把傳導(dǎo)器給砸了,很多東西會(huì)有問題。首先從債市傳導(dǎo)出來,所以變成美元債有很大的問題,這是橫向。縱向會(huì)傳導(dǎo)到中概股和香港股市,造成一個(gè)不信任的情況。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)奧陸資本總裁蔡金強(qiáng)先生的采訪實(shí)錄節(jié)選:

觀點(diǎn)新媒體:不少人認(rèn)為2022年春季是最難熬的,有內(nèi)房企業(yè)也認(rèn)為熬得過6月份的房企就算活下來了,您怎么看?

蔡金強(qiáng):能活得到1月再說,能活到6月基本都能活下來,其它的很多都死翹翹了。大量的都活不過來,后面肯定還會(huì)有一堆。

觀點(diǎn)新媒體:政策會(huì)不會(huì)有所回調(diào)?

蔡金強(qiáng):現(xiàn)在三個(gè)層面的政策,一是關(guān)于流動(dòng)性的,按揭、開發(fā)貸、中票、信用債、ABS、CMBS,弄到大家這么痛苦的就是這些加三條紅線。

尤其是2021年二季度,因?yàn)殂y行有貸款總量控制,所以從三四月份開始抓得很緊,4月到7月不放按揭,大家就開始受不了,8月份開始恒大出事,恒大出事之后出現(xiàn)第二個(gè)很大的問題,就是預(yù)售資金監(jiān)管。第一波是三條紅線和各種貸款來源控制,第二波是預(yù)售資金監(jiān)管,后面還有一個(gè)銷售。

現(xiàn)在按揭基本上恢復(fù)正常了,開發(fā)貸也在鼓勵(lì),中票也發(fā)給了一些特別優(yōu)秀的民企,比如碧桂園、龍湖,甚至還有濱江。公司債方面,碧桂園、龍湖和龍光都有若干出來,所以第一部分是有點(diǎn)放松。

問題是第二部分和第三部分很難解,就像一個(gè)老人,他的病已經(jīng)轉(zhuǎn)移了,一開始看到的可能是心臟病,后面發(fā)現(xiàn)某個(gè)器官已經(jīng)衰竭?,F(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)移到預(yù)售資金監(jiān)管,這個(gè)是很難放的。

因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管背后的意義是保交房,就是說房子賣了以后要交出去,不然會(huì)造成社會(huì)事件。比如說恒大,在建的房子有2億平米,就是大概有200萬戶業(yè)主,背后事實(shí)上可能有五六百萬人買了他的房子。

泰禾、華夏幸福、藍(lán)光和恒大事件之后,政府覺得保交房是第一號(hào)任務(wù),農(nóng)民工工資是第二號(hào)任務(wù),第三號(hào)任務(wù)是理財(cái)產(chǎn)品,第四才是員工的薪水,所以這叫四保。四保里面有兩個(gè)“大保”,兩個(gè)“小保”,前面那兩個(gè)是一定要保的。

預(yù)售資金監(jiān)管很難放開,或者說只有放一點(diǎn)點(diǎn)的可能性。第三點(diǎn)更麻煩了,就是銷售,需求端雪崩是非常明顯的,整個(gè)行業(yè)最大的問題是三四五線去化不行了,或者說這部分市場(chǎng)需求是不持續(xù)的。

觀點(diǎn)新媒體:心理層面的雪崩,是大家看到跌就不買,還是本質(zhì)不會(huì)買了?

蔡金強(qiáng):很多因素疊加的,本身這個(gè)行業(yè)跟2014年、2008年的低谷是不一樣的,就像一個(gè)人,那個(gè)時(shí)候正是20歲、30歲,身體受傷很容易恢復(fù),現(xiàn)在在一個(gè)頂點(diǎn),可能已經(jīng)40來歲了,身體準(zhǔn)備走下坡了。

需求總量本身已經(jīng)見頂了,就算沒有調(diào)控,每年大概十七八億平米商品房需求也已經(jīng)見頂,本來也是要下降了,何況讓一個(gè)50歲的人突然間跑越野?

觀點(diǎn)新媒體:所以您認(rèn)為只能到十二三億的規(guī)模?

蔡金強(qiáng):18億平米是商品房,住宅可能十五六億平米。事實(shí)上無論調(diào)控不調(diào)控,都會(huì)降到十二三億平米。

再加上經(jīng)過2016年到現(xiàn)在持之以恒5年的房住不炒,這個(gè)觀念深入民心了,老百姓開始對(duì)房子沒那么迷信。

買房子買的是預(yù)期,加上房地產(chǎn)稅又準(zhǔn)備出來,大家也不知道深淺,所以大家就暫時(shí)觀望。因?yàn)椴恢莱?%、2%的房地產(chǎn)稅,一年可能要給十幾二十萬,這也不是小錢。

再加上已經(jīng)倒了若干房地產(chǎn)商,大灣區(qū)已經(jīng)有4家了,在ICU的也有好多家了,一個(gè)省就已經(jīng)有這么多,所以老百姓也是會(huì)有擔(dān)心的。

觀點(diǎn)新媒體:您預(yù)判這個(gè)政策會(huì)怎么調(diào)整?

蔡金強(qiáng):該死的一定會(huì)死,因?yàn)橐呀?jīng)來不及了。所以只能保住中檔里面好的和最上面的,下面很多是沒有辦法了。

除非忽然間把地產(chǎn)相關(guān)的融資變成增加,那就可以,因?yàn)楸仨氂迷隽康娜谫Y資金來覆蓋銷售雪崩造成的資金缺口,才能活下來。

這樣就變成第一部分的各項(xiàng)融資不光要恢復(fù)正常,還要增加,才能讓房企有更多的錢去覆蓋缺口,要不然資金鏈就斷掉了。

10月份銷售已經(jīng)同比下跌了30%,11月份跌了39%,已經(jīng)遠(yuǎn)超2012年和2014年,當(dāng)時(shí)只跌了大概20%左右。,這種速度幾個(gè)月下去就撐不住。

現(xiàn)在可能覺得已經(jīng)放了,但要分成三等,優(yōu)等生、中等生和劣等生。有大量劣等生要活下來的話,第一部分要增量,因?yàn)橘Y金出現(xiàn)了兩個(gè)缺口,第一是銷售狂跌造成的缺口,第二個(gè)是總包和建筑商不再墊資,然后也沒有辦法賣樓花,要接近現(xiàn)房銷售,周期變長(zhǎng)。

不幫他們克服這個(gè)問題,現(xiàn)在不死,三個(gè)月以后也會(huì)死掉。

觀點(diǎn)新媒體:大量的讓國(guó)企介入?

蔡金強(qiáng):政府是想重塑整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

首先是覺得三高“高房?jī)r(jià)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”這種模式不行,會(huì)孕育無數(shù)風(fēng)險(xiǎn)。所以是要徹底想打破,背后是想令中國(guó)整個(gè)發(fā)展模式從以前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈及基建產(chǎn)業(yè)鏈驅(qū)動(dòng),變成高端制造業(yè)跟新能源等的工業(yè)驅(qū)動(dòng)。

地產(chǎn)為什么不好?因?yàn)?ldquo;三高”,很多不負(fù)責(zé)任的民企表面上賺了很多錢,實(shí)際上把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給國(guó)家。

重塑行業(yè),要回到“安得廣廈千萬間”,讓大家都有房子住,背后是這幾點(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體:比如萬科提出自己是城市服務(wù)商,您覺得房地產(chǎn)企業(yè)在其它的賽道會(huì)做得好嗎?

蔡金強(qiáng):這次洗牌之后,房企就不需要假模假樣去跨行業(yè)做多元化了。

事實(shí)上這些人轉(zhuǎn)型基本上是交學(xué)費(fèi),活下來的企業(yè),以后不需要再故弄玄虛做很多,第一條是沿著產(chǎn)業(yè)鏈多元化,比如說投資物業(yè)、養(yǎng)老、酒店、文旅,這是合理的。

第二條是沿著大平臺(tái)做一些消費(fèi)多元化,比如說物管、管理,或者說零售的概念,這個(gè)是自然延伸的。

這些我覺得大家還是會(huì)做的,所以以后回歸到一些正常的多元化,不會(huì)是那些天馬行空或者大開腦洞的多元化。

觀點(diǎn)新媒體:您對(duì)美元債市場(chǎng)怎么看?

蔡金強(qiáng):美元債出事有兩個(gè)原因,第一是這個(gè)錢被掏空了,第二是這個(gè)錢去做了多元化。所以如果拿美元債買好的資產(chǎn),這家公司未必會(huì)完全死掉。所

最大的一個(gè)問題是2022年有大量城投美元債到期,貨幣信用背后事實(shí)上是土地,或者房地產(chǎn)是一個(gè)貨幣的傳導(dǎo)器,把傳導(dǎo)器砸了,很多東西會(huì)有問題。

首先從債市傳導(dǎo)出來,所以變成整個(gè)美元債市場(chǎng)會(huì)有很大的問題,這是橫向。縱向會(huì)傳導(dǎo)到中概股和香港股市,造成一個(gè)不信任的情況。

觀點(diǎn)新媒體:12月10日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開,大家都在分析“穩(wěn)”,您如何理解?對(duì)于2022年有什么預(yù)測(cè)?對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)又有如何指引?

蔡金強(qiáng):中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議實(shí)際上是12月6號(hào)中央政治局會(huì)議的一個(gè)延伸,基調(diào)都差不多。兩者結(jié)合來看,是重回到促經(jīng)濟(jì)的基調(diào)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首先說經(jīng)濟(jì)正在遭受三重壓力,需求的萎縮、供給的問題、預(yù)期的改變,因應(yīng)著經(jīng)濟(jì)面對(duì)三重壓力大的不好環(huán)境下,提出了穩(wěn)定,大概有五六個(gè)穩(wěn)定。

穩(wěn)定以前也經(jīng)常提,不過從12月6號(hào)的政治局會(huì)議到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都說得特別多,所以可以發(fā)現(xiàn),政府的主基調(diào)想回到促經(jīng)濟(jì),而促經(jīng)濟(jì)的前提是要穩(wěn)經(jīng)濟(jì),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)在承壓。

2022年,會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)國(guó)家的基調(diào)可能除了“二十大”以外,主基調(diào)都會(huì)重回促經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)這一方面,而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)是促經(jīng)濟(jì)的前提。

對(duì)于房地產(chǎn)總體基調(diào)比較好,因?yàn)榉€(wěn)經(jīng)濟(jì)、促經(jīng)濟(jì),流動(dòng)性會(huì)相對(duì)寬松,對(duì)于房地產(chǎn)也會(huì)有所放松。

當(dāng)然,房地產(chǎn)的主基調(diào)房住不炒跟保障性住房大力促進(jìn)是沒有改變的,不過總的環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)偏友好。

觀點(diǎn)新媒體:如果需要調(diào)整調(diào)控政策,您認(rèn)為需要調(diào)整的是什么?建議如何調(diào)整?

蔡金強(qiáng):首先,中央坦然承認(rèn)了三重壓力,經(jīng)濟(jì)的一些壓力,這也是非常實(shí)事求是的。事實(shí)上,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)里面說得比較清楚,也就是說2022年貨幣會(huì)比較寬松,財(cái)政也會(huì)頗為積極。

而財(cái)政發(fā)力是一個(gè)抓手,貨幣政策會(huì)以降準(zhǔn)的方式作為配合,甚至降息也有一定的可能性。所以貨幣會(huì)偏寬松,降準(zhǔn),甚至也不排除降息。

然后是穩(wěn)定內(nèi)需,會(huì)在新基建上進(jìn)行著力。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議說得很清楚,還是要堅(jiān)定不移地?cái)[脫地產(chǎn)及基建的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)模式,改以新的工業(yè)科技驅(qū)動(dòng)模式來強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量的發(fā)展,這是大方向。

地產(chǎn)會(huì)放松,但是不會(huì)出現(xiàn)大水漫灌或者是完全180度的轉(zhuǎn)變。

觀點(diǎn)新媒體:過去中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴房地產(chǎn)發(fā)展,目前有意向先進(jìn)制造業(yè)及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,您認(rèn)為有什么產(chǎn)業(yè)可以完全取代房地產(chǎn)的地位?中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)否因此迎來陣痛?轉(zhuǎn)型需要多長(zhǎng)時(shí)間?

蔡金強(qiáng):政府要做的就是改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,從地產(chǎn)及舊基建的驅(qū)動(dòng)向科技、工業(yè)及新基建的驅(qū)動(dòng)這方面轉(zhuǎn)型,這是非常正確的。

我們作為房地產(chǎn)從業(yè)比較久的人,會(huì)有一些感情上的掣肘,好像會(huì)有很多東西倒下,會(huì)影響到消費(fèi),也會(huì)影響到其他方面。但這是大局,所以我個(gè)人覺得往這一方面堅(jiān)定地走,就是戰(zhàn)略定力。

肯定會(huì)有比較成功的轉(zhuǎn)型,因?yàn)?ldquo;敢破”。

有時(shí)候成功是因?yàn)?ldquo;不破不立”,這一次“敢破”,所以才會(huì)“有立”,而且這個(gè)破跟立是進(jìn)行中的。

未來我們可以慢慢揣測(cè)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變,會(huì)更加脫虛入實(shí)。房地產(chǎn)會(huì)有一定程度上的收縮,但是房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)不會(huì)改變,因?yàn)轶w量還非常大。

也就是說,未來房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)會(huì)從現(xiàn)在的十五六萬億變成十二三萬億,體量有所下降,總量還是很大的。

而以前高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的公司,很多可能都會(huì)消失掉,所以只是里面參與的成分變了,但還是非常的大。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)迎來陣痛?肯定是有陣痛的,因?yàn)檫@么大的一個(gè)改變,肯定會(huì)比較痛。但是中國(guó)要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式改變的情況下,這個(gè)疼痛是必須的,而且必須忍住。所以這就是觀點(diǎn)與角度的問題,是大局及個(gè)體。

轉(zhuǎn)型需要多長(zhǎng)時(shí)間?可能要三五年,把房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)模式改變會(huì)比較快,因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行中,而且可能已經(jīng)到了最深入的階段。

先破的破比較容易,后立的立是需要時(shí)間的,可能需要五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。可以預(yù)見,未來幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)再像以前6%、7%、8%這種高速增長(zhǎng),2022年可能比較現(xiàn)實(shí)的是5%左右,后年差不多也是4.5%到5%左右。

當(dāng)然,整個(gè)組成成分正在變得更加健康。

關(guān)鍵詞: 觀點(diǎn)與蔡金強(qiáng)面對(duì)面:中國(guó)房地產(chǎn)的“先破”與“后立”

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