觀點網(wǎng) 近兩年房地產(chǎn)形勢的巨變，讓行業(yè)發(fā)展進入了一條新的航道。

多項政策開始推動綠色建筑發(fā)展，特別是“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出“加快推動綠色低碳發(fā)展”“發(fā)展綠色建筑”。

自2020年開始，住建部等多部門也相繼印發(fā)了《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》、《關(guān)于組織開展智慧城市基礎(chǔ)設(shè)施與智能網(wǎng)聯(lián)汽車協(xié)同發(fā)展試點工作的通知》等多個文件，著力推動地產(chǎn)科技發(fā)展。

近幾年一直致力于推動中國科技的生態(tài)建設(shè)及發(fā)展的畢馬威中國于12月23日發(fā)布“領(lǐng)先地產(chǎn)科技企業(yè)50”報告，圍繞地產(chǎn)商的管理與業(yè)務(wù)數(shù)字化、項目流程管理、物業(yè)管理運營與服務(wù)、建造工藝與設(shè)計、項目投資決策、房產(chǎn)買賣及租賃交易和ESG等多個維度進行。

改變的行業(yè)

疫情和房地產(chǎn)存量時代的到來，房企過去賴以為生的“高周轉(zhuǎn)”模式進入尾聲，在監(jiān)管政策、內(nèi)部運營、外部競爭、品質(zhì)生活和新技術(shù)的共同驅(qū)動下，傳統(tǒng)房企紛紛開啟數(shù)字化轉(zhuǎn)型進程。

在畢馬威中國房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人厲俊看來，2020年和2021年是中國房地產(chǎn)市場的改革與轉(zhuǎn)型集中期，“企業(yè)積極地在各種業(yè)務(wù)場景尋求創(chuàng)新，以達到內(nèi)部管理效率提升以及外部服務(wù)（產(chǎn)品）能力的提升。“

同時，伴隨著中國力爭2030年前實現(xiàn)碳達峰、2060年前實現(xiàn)碳中和的目標承諾，地產(chǎn)及建筑行業(yè)數(shù)字化、智慧化、綠色減碳，成為了所有房企的方向之一。

據(jù)畢馬威統(tǒng)計，目前大部分頭部房企已經(jīng)開始將碳達峰、碳中和目標納入企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略，并在推動綠色低碳發(fā)展方面進行了多維度的探索。

事實上，畢馬威過去數(shù)年一直圍繞地產(chǎn)科技發(fā)展進行了深度的研究跟進。在2020年前，地產(chǎn)科技更多作為地產(chǎn)行業(yè)中的一個議題，推進速度緩慢，有待實質(zhì)性突破。

直到2020年席卷全世界的這場疫情，成為了地產(chǎn)科技加速器，引發(fā)了地產(chǎn)行業(yè)對于空間建造與運營方式的再思考。

不可否認的是，地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化進程速度依舊落后于其他行業(yè)，更多處于局部創(chuàng)新或試點應(yīng)用的狀態(tài)。過去黃金20年的粗放式擴張，讓房企們來不及擁抱科技這個議題。

在畢馬威的理解中，地產(chǎn)科技指的是“堅持科技驅(qū)動的發(fā)展，積極運用新興科技成果改造和創(chuàng)新地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式、產(chǎn)品服務(wù)及產(chǎn)業(yè)鏈接的全價值鏈生態(tài)”。

厲俊亦表示：“科技是地產(chǎn)企業(yè)組織轉(zhuǎn)型以及團隊能力建設(shè)的重要載體及加速器。”

通過科技賦能房企朝著管理標準化、一體化的方向邁進，有效地協(xié)助房企縮短決策鏈條、加強風險提示、提升決策效果。

科技新常態(tài)

如今，房地產(chǎn)行業(yè)“遍地黃金”的高利潤時代已經(jīng)過去，精細化管理變得越來越重要，在“土地紅利/金融紅利”轉(zhuǎn)向“管理紅利”的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的工業(yè)制造化剛剛起步，裝配式建筑逐漸興起，但是流程標準化程度與要素顆粒度與制造業(yè)相比還是較早期。

2020年印發(fā)的《關(guān)于推動智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)意見》中，便明確指出要以數(shù)字化、智能化升級為動力，加大智能建造在工程建設(shè)各環(huán)節(jié)的應(yīng)用，形成涵蓋科研、設(shè)計、生產(chǎn)加工、施工裝配、運營等全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的智能建造產(chǎn)業(yè)體系。”

在科技賦能地產(chǎn)的情況下，房企通過發(fā)行ESG/或可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與運營精益結(jié)合，是房企碳達峰、碳中和凈零目標的核心戰(zhàn)略，同時更精準地識別有價值的業(yè)務(wù)場景以捕獲、盤活數(shù)字資產(chǎn)，并回歸業(yè)務(wù)場景從而實現(xiàn)價值賦能。

厲俊談到，ESG戰(zhàn)略的落地過程是與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計、建造、運營、處置環(huán)節(jié)高度結(jié)合的過程，結(jié)合特定的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定的有經(jīng)濟價值兼社會價值的ESG戰(zhàn)略與舉措將是今后一段時間各房地產(chǎn)企業(yè)科技發(fā)展的一大抓手。

縱觀國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，房企自發(fā)性通過內(nèi)生變革，利用數(shù)字化不斷完善組織，而頭部企業(yè)逐漸成長出科技自研能力。

從管理組織到工程建設(shè)乃至城市發(fā)展，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商及運營商都專門成立了科技子公司，專注于開發(fā)科技創(chuàng)新產(chǎn)品及應(yīng)用，同時也與外部科技企業(yè)保持緊密的合作關(guān)系。

“房企不僅是地產(chǎn)科技的使用者，亦是地產(chǎn)科技的創(chuàng)造者。在地產(chǎn)科技服務(wù)企業(yè)之外，成為PropTech（地產(chǎn)科技）的新核心。”厲俊表示。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型壓力，科技創(chuàng)新企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商、運營商共創(chuàng)模式正在成為新常態(tài)。具體而言，地產(chǎn)開發(fā)商、運營商，擁有復(fù)雜業(yè)務(wù)場景下所累積的大量數(shù)據(jù)，而科技創(chuàng)新企業(yè)識別適合數(shù)字化智能化的場景并運用技術(shù)手段提供解決方案，進而提高管理效率以及產(chǎn)品創(chuàng)新能力是一種較為有效的推進機制。

相比房地產(chǎn)自身搭建的科技系統(tǒng)，厲俊建議，中小型科技創(chuàng)興企業(yè)未來可以采用“外—內(nèi)—外“的發(fā)展路徑，以外部解決方案供應(yīng)商的身份與房企協(xié)作；同時房企也可以進而成為這類新創(chuàng)企業(yè)的投資人，在解決方案成熟后化為企業(yè)的創(chuàng)投團隊并進行能力輸出。

厲俊展望，行業(yè)在未來將加快從管理視角向客戶視角的轉(zhuǎn)變，以數(shù)字化工具提升客戶服務(wù)體驗、沉淀數(shù)字資產(chǎn)，進而通過產(chǎn)品溢價與服務(wù)創(chuàng)新兌現(xiàn)數(shù)字經(jīng)濟價值。

以下為觀點新媒體對畢馬威中國房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人厲俊的采訪實錄：

觀點新媒體：畢馬威過去幾年一直在關(guān)注地產(chǎn)科技方面的發(fā)展，您認為數(shù)字化、科技方面將給行業(yè)帶來怎樣的推動？

厲?。?/strong>在新冠疫情發(fā)生前，畢馬威全球已經(jīng)連續(xù)幾年開展了全球范圍內(nèi)的地產(chǎn)科技調(diào)研，彼時的調(diào)研結(jié)果顯示，地產(chǎn)科技開始成為地產(chǎn)行業(yè)市場參與者的議題，但是推進速度緩慢，有待實質(zhì)性的突破。

2020年席卷全世界的這場疫情，直接成為了地產(chǎn)科技演進的加速器，引發(fā)了地產(chǎn)行業(yè)對于空間建造與運營方式的再思考。

我們認為，場景數(shù)字化創(chuàng)新探索集中在管理場景激活與服務(wù)場景創(chuàng)新兩大領(lǐng)域管理場景激活的核心目標是從"經(jīng)驗驅(qū)動"走向"數(shù)據(jù)驅(qū)動"，建立"一切業(yè)務(wù)用數(shù)據(jù)說話"的能力。

不斷完善數(shù)據(jù)治理與應(yīng)用體系，充分利用過程信息數(shù)據(jù)，構(gòu)建投資、運營決策分析模型，并積極借助大數(shù)據(jù)、AI、BIM等新技術(shù)應(yīng)用，構(gòu)建大數(shù)據(jù)分析能力，以資源匹配最大化為目標進行數(shù)字化運營。

未來，行業(yè)將加快從管理視角向客戶視角的轉(zhuǎn)變，從客戶旅程視角出發(fā)，進行全流程、全空間場景梳理，識別高頻率、高價值的創(chuàng)新服務(wù)場景，以數(shù)字化工具提升客戶服務(wù)體驗、沉淀數(shù)字資產(chǎn)，進而通過產(chǎn)品溢價與服務(wù)創(chuàng)新兌現(xiàn)數(shù)字經(jīng)濟價值。

觀點新媒體：在2019年的報告中，只有25%的受訪者擁有完善的數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，您如何看待這幾年地產(chǎn)科技的發(fā)展？

厲俊：隨著地產(chǎn)存量時代到來，傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，在監(jiān)管政策、內(nèi)部運營、外部競爭、品質(zhì)生活和新技術(shù)的共同驅(qū)動下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開啟數(shù)字化轉(zhuǎn)型進程。

其中，頭部企業(yè)經(jīng)過數(shù)年高強度的信息化建設(shè)，已經(jīng)逐步進入數(shù)字化的新階段。不過，就整個行業(yè)而言，開發(fā)商企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型過程處在信息化、數(shù)據(jù)化和智能化不同階段。

回看國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)生變革力量蓬勃，數(shù)字化組織不斷完善，頭部企業(yè)逐漸成長出科技自研能力。此時，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是地產(chǎn)科技的使用者，亦是地產(chǎn)科技的創(chuàng)造者，在地產(chǎn)科技服務(wù)企業(yè)之外，成為PropTech的新核心。

中國是疫情后復(fù)工復(fù)產(chǎn)最早的國家之一，新冠疫情加速了地產(chǎn)服務(wù)模式的線上化遷移，不僅包括數(shù)字樓盤等營銷模式創(chuàng)新，更涵蓋通過智慧空間的打造實現(xiàn)跨越物理空間和數(shù)字空間的服務(wù)能力，通過多元數(shù)字觸點實現(xiàn)與客戶全渠道、無時滯、持續(xù)性的交互，進而激發(fā)與捕獲更精細顆粒度的客戶數(shù)字資產(chǎn)。

觀點新媒體：目前的房地產(chǎn)市場中，您認為在科技賦能的道路上走在前方的幾家企業(yè)有什么特點？

厲?。?/strong>作為PropTech的新核心，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商及運營商都專門成立了科技子公司，專注于開發(fā)科技創(chuàng)新產(chǎn)品及應(yīng)用，同時也與外部科技企業(yè)保持緊密的合作關(guān)系，借助其高頻率、深積累、廣覆蓋的業(yè)務(wù)場景不斷培育有商用價值的技術(shù)與產(chǎn)品應(yīng)用。

內(nèi)部管理角度，科技賦能房地產(chǎn)企業(yè)朝著管理標準化、一體化的方向邁進，針對典型業(yè)務(wù)流程進行多種業(yè)務(wù)場景的解構(gòu)，不斷進行業(yè)務(wù)流程標準化的提升，并結(jié)合信息系統(tǒng)的建設(shè)不斷使業(yè)務(wù)流程數(shù)字化，有效地協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)縮短決策鏈條、加強風險提示、提升決策效果。

另一方面，科技創(chuàng)新企業(yè)也將衣食住行中的"住"作為下一個顛覆性的應(yīng)用場景，努力在房地產(chǎn)行業(yè)做出更大的突破，嘗試將科技產(chǎn)品、創(chuàng)新應(yīng)用、創(chuàng)新流程融入到傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，推進行業(yè)的顛覆性演變，比如設(shè)計領(lǐng)域的AI運用、建造流程中的工業(yè)制造化的嘗試等等；再一方面，投資領(lǐng)域也涌現(xiàn)出眾多專注于地產(chǎn)科技領(lǐng)域的投資公司，以資本推動房地產(chǎn)科技發(fā)展。

觀點新媒體：過去，房地產(chǎn)是一個粗放式發(fā)展的行業(yè)，那么科技會如何改變房地產(chǎn)發(fā)展的未來？房企們在哪些方面可以更好的與科技相結(jié)合？

厲?。?/strong>我們認為，房地產(chǎn)企業(yè)可以在以下幾個維度上更好的與科技進行結(jié)合。

首先，ESG/可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與運營精益將高度結(jié)合，協(xié)助實現(xiàn)凈零目標；其次，更精準地識別有價值的業(yè)務(wù)場景以捕獲、盤活數(shù)字資產(chǎn)，并回歸業(yè)務(wù)場景從而實現(xiàn)價值賦能。

"十四五"規(guī)劃明確提出加快綠色低碳發(fā)展，發(fā)展綠色建筑。我們注意到，大部分頭部房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始將碳達峰、碳中和目標納入企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略，并在推動綠色低碳發(fā)展方面進行了多維度的探索。

ESG戰(zhàn)略（包括碳中和戰(zhàn)略）的落地過程，是與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計、建造、運營、處置環(huán)節(jié)高度結(jié)合的過程，因此更好的結(jié)合業(yè)務(wù)場景捕獲各類數(shù)字資產(chǎn)，包括碳排放數(shù)據(jù)，結(jié)合特定的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及相關(guān)物業(yè)的物理屬性而制定的既富有經(jīng)濟價值又富有社會價值的ESG戰(zhàn)略與舉措將是今后一段時間各房地產(chǎn)企業(yè)科技發(fā)展的一大抓手。

觀點新媒體：在房地產(chǎn)逐漸從增量轉(zhuǎn)向存量的過程中，地產(chǎn)科技企業(yè)會迎來更大的機會，您認為他們應(yīng)該更多的在哪些領(lǐng)域發(fā)力？

厲?。?/strong>存量資產(chǎn)的時代，資產(chǎn)的價值提升將會是物業(yè)持有人、物業(yè)運營商以及資產(chǎn)管理人共同面臨的長期議題。

因此，在城市更新、智慧城市的浪潮里，各方結(jié)合科技手段，更好的從客戶旅程視角出發(fā)，進行全流程、全空間場景梳理，識別高頻率、高價值的創(chuàng)新服務(wù)場景，比如"數(shù)字營銷"與"客戶運營"，以數(shù)字化工具提升客戶服務(wù)體驗、沉淀數(shù)字資產(chǎn)，進而通過產(chǎn)品溢價與服務(wù)創(chuàng)新兌現(xiàn)數(shù)字經(jīng)濟價值。

觀點新媒體：我們可以看到地產(chǎn)科技企業(yè)中有很多都屬于中小型企業(yè)，背后房地產(chǎn)市場能量這么大，為什么在這個領(lǐng)域中為什么難以孵化一些獨角獸出現(xiàn)？

厲?。?/strong>地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化進程與哪些變革迅猛的行業(yè)相比，速度是比較慢的。尤其在國內(nèi)，過去一段期間房地產(chǎn)企業(yè)伴隨著我國城鎮(zhèn)化程度的不斷提高一直進行著高速擴張，整個發(fā)展還是相對粗放式的，科技的議題并沒有真正的突破。

目前整個行業(yè)所面臨的轉(zhuǎn)型壓力較大也是大家的共識，變革之下房地產(chǎn)企業(yè)與社會科技服務(wù)企業(yè)共創(chuàng)的模式下，我們還是相信會有一些頭部地產(chǎn)科技企業(yè)可以成功孵化出來的，無論是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部孵化還是外部科技企業(yè)的突破。

觀點新媒體：您認為未來房企與地產(chǎn)科技企業(yè)之間的競爭和合作會如何改變？房企嘗試在內(nèi)部進行科技、數(shù)字化公司的發(fā)展？會不會影響到一些中小型企業(yè)的未來？

厲?。?/strong>我們認為，科技創(chuàng)新企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商、運營商共創(chuàng)模式正在成為新常態(tài)。

科技的運用與成熟是需要在高頻率、高價值的場景先行進行產(chǎn)品化突破的，地產(chǎn)開發(fā)商、運營商，尤其是頭部企業(yè)，其所擁有的優(yōu)勢在于其過去復(fù)雜業(yè)務(wù)場景下所累積的大量數(shù)據(jù)以及未來可繼續(xù)產(chǎn)生的大量數(shù)據(jù)的業(yè)務(wù)場景。

因此，發(fā)揮各自所長，識別適合數(shù)字化智能化的此類業(yè)務(wù)場景并運用技術(shù)手段提供解決方案，進而提高管理效率以及產(chǎn)品創(chuàng)新能力在可預(yù)見的未來是一種較為有效的推進機制。

中小企業(yè)的未來發(fā)展路徑可以采用"外-內(nèi)-外"的發(fā)展歷程，即，以外部解決方案供應(yīng)商的身份與房企協(xié)作，房企也可以進而成為這類新創(chuàng)企業(yè)的投資人，在解決方案達到成熟后內(nèi)化為企業(yè)的創(chuàng)投團隊并進行能力輸出。

真正影響中小型企業(yè)的發(fā)展的難點，也是房企內(nèi)部孵化的難點，都是融合性人才的招攬與培養(yǎng)激勵機制。

觀點新媒體：市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的看法逐漸從類金融行業(yè)轉(zhuǎn)為類制造業(yè)，不少房企也發(fā)言稱自己正賺著制造業(yè)般的低微利潤，您認為這種新認識對房地產(chǎn)公司的估值會有什么影響？

厲?。?/strong>房地產(chǎn)行業(yè)高利潤時代已經(jīng)過去了，無論是建造期間還是持有運營期間，管理精益化變得越來越重要。

房地產(chǎn)行業(yè)的工業(yè)制造化還剛剛起步，裝配式建筑開始興起，但是總體上，流程標準化程度與要素顆粒度與制造業(yè)相比還是較早期的。

我們認為，未來真正影響房地產(chǎn)行業(yè)估值的還是房地產(chǎn)企業(yè)本身的項目的全流程利潤洞察力以及標準化管理提升能力。

觀點新媒體：您作為商業(yè)、物流地產(chǎn)領(lǐng)域的專家，您如何看待近來黑石、博楓這類型的外資收購國內(nèi)的不動產(chǎn)？外資進入對內(nèi)房企來說是利是弊？

厲?。?/strong>大概在2017年下半年，我們就注意到外資在國內(nèi)的并購趨勢的反轉(zhuǎn)，這一勢頭一直有持續(xù)到新冠疫情爆發(fā)。

疫情之下全世界流動性充沛，而中國是疫情恢復(fù)較早的國家，因此也加速吸引外資進一步涌入中國，紛紛配置核心城市的核心資產(chǎn)。

另一方面，2020年4月中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點推出，截止目前已發(fā)行上市的項目的市場表現(xiàn)也都非常好。這一系列要素都促使了中國一線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)以及全國范圍內(nèi)的物流地產(chǎn)的"熱銷"，從而吸引了更多的外資進一步重倉中國。

這些老牌的外資不動產(chǎn)基金往往有豐富的資產(chǎn)管理與長期運營經(jīng)驗，對于提升資產(chǎn)價值有很多實操經(jīng)驗，而內(nèi)房企歷史上更擅長于高周轉(zhuǎn)的運作模式。

由于目前的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了存量地產(chǎn)時代，如何打好運營牌實際上對于外資與內(nèi)資都是一樣的考題。內(nèi)房企可以與外資取長補短，在資產(chǎn)的穩(wěn)定運營、收益提升、風險管理等維度上借鑒外資的國際化經(jīng)驗，持續(xù)提升與打造內(nèi)房企在資產(chǎn)運營側(cè)的核心競爭力，從而培育出更多的領(lǐng)先的本地資管品牌。

觀點新媒體：目前國內(nèi)城鎮(zhèn)化率還未到達頂峰，在您看來，地產(chǎn)是否仍是一個好賽道？相比以往，在未來的中國經(jīng)濟內(nèi)，房地產(chǎn)將扮演一個什么樣的不同的角色？您認為，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長引擎的重要性是否已有所下降？

厲?。?/strong>房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)民生消費和投資發(fā)展，歷來是整個經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。近年來伴隨著"房住不炒"的宗旨，各項宏觀調(diào)控舉措密集推出，地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局不斷發(fā)生著變化，整個行業(yè)積極降杠桿、謀轉(zhuǎn)型，從而不斷打造地產(chǎn)行業(yè)整體健康持續(xù)發(fā)展的韌性。

"十四五"規(guī)劃提出實施城市更新行動，為"十四五"乃至今后一個時期的城市工作指明了方向，明確了目標任務(wù)。

實施城市更新行動，推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，對于全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、滿足人民美好生活需求、促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

隨著本年度深圳、上海推出城市更新條例的施行，以及近期國家出臺《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（建科〔2021〕63號）》等一系列政策及舉措，"去房地產(chǎn)化"城市更新項目市場廣闊但是盈利點更多的在運營階段，加上城市更新項目本身的非標準化屬性，對項目實施與管理的要求遠高于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)項目。