百度財(cái)經(jīng)獨(dú)家出品的“展望2022：大拐點(diǎn)時(shí)代？變局與機(jī)遇”系列直播迎來第五場，本場直播的主題是“未富先老：中國會步入低欲望社會嗎？低生育率和高養(yǎng)老成本如何破局？”

參加此次直播解讀的嘉賓包括：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師趙暉、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所原所長肖金成、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志。

房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制有六大內(nèi)涵，因城施策不能絕對化

經(jīng)歷多年“高杠桿”推動的“高增長”后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“慢時(shí)代”已是各方共識。不過中央經(jīng)濟(jì)工作會議后，市場開始出現(xiàn)新的變化。陳志特別指出，在 “房住不炒”“保障房”“長租房”之外，會議還提出支持商品房市場更好滿足購房者合理需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

趙暉表示，房地產(chǎn)調(diào)整政策取向首先是防風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)增長，穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。城市和城市差距較大，因城施策將會繼續(xù)很好地執(zhí)行。不過，他認(rèn)為因城施策不能絕對化，城市雖然負(fù)主體責(zé)任，但是總的方向應(yīng)該跟中央保持一致。

趙暉指出，長效機(jī)制內(nèi)涵主要包含六大部分：第一，房住不炒的定位；第二，城市主體責(zé)任，中央層面制訂大方向；第三，穩(wěn)房價(jià)，穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)增長；第四，土地、資金供給與需求要匹配；第五，調(diào)結(jié)構(gòu)，特別是發(fā)展租賃性住房、長租房；第六，考核和評價(jià)機(jī)制，中央要對各個(gè)城市進(jìn)行考核和評價(jià)。

2022年房地產(chǎn)面臨兩大負(fù)面因素房價(jià)將更加分化

陳志表示，2022年房地產(chǎn)還面臨低生育率和房地產(chǎn)稅試點(diǎn)兩大負(fù)面因素。隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整通道，房企資金回籠壓力增大。疊加償債高峰期到來，房企資金端將繼續(xù)承壓，行業(yè)收并購將會增加。

趙暉明確指出，未來兩三年甚至更長時(shí)間，全國房價(jià)不可能出現(xiàn)普遍性大漲的情況。在他看來，人口是最關(guān)鍵的因素。數(shù)據(jù)顯示，2000年有4億4000萬20歲到40歲人口，2010年仍然是4億4000萬，2020年則降到了4億。他預(yù)計(jì)，2030年這一數(shù)字會進(jìn)一步下降到3億3000萬，相比今天將再減7000萬。

“未來，大規(guī)模房子需求帶來的普遍性房價(jià)上漲，更大規(guī)模房屋建設(shè)是不太可能的?！?趙暉指出，“2014年商品住宅開發(fā)就已經(jīng)達(dá)到了頂峰，商品房銷售面積2017年也達(dá)到了頂峰。住房總量見頂，但全國性大幅度下降也不可能，因?yàn)槌擎?zhèn)化、改善需求還有強(qiáng)有力支撐。”

趙暉認(rèn)為，明年分化會更嚴(yán)重。既要防止一線城市房價(jià)過度增長的問題，也要防止出現(xiàn)部分地區(qū)因房價(jià)下降對經(jīng)濟(jì)造成沖擊、交房困難等問題。

陳志表示，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)最重要的經(jīng)濟(jì)部門，是政治、經(jīng)濟(jì)、民生的一個(gè)交匯點(diǎn)。過去一年，房地產(chǎn)領(lǐng)域陸續(xù)推出房企融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、住宅用地出讓“兩集中”等政策。會不會存在“合成謬誤”的問題？陳志強(qiáng)調(diào)，對于一線城市來說要防止房價(jià)過快上漲，對于供給過剩城市來說要保交房、保穩(wěn)定、防大跌。

高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式難以為繼 預(yù)售模式對開發(fā)商約束過小

在陳志看來，房地產(chǎn)高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)難以為繼。在這個(gè)背景下中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提 “預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”。房地產(chǎn)如何良性循環(huán)？如何探索新的發(fā)展模式？

倪鵬飛表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)多，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能帶來普遍問題。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，各個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到資金，也需要良性循環(huán)。房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式更需要良性循環(huán)，其資金主要是外生的，一個(gè)環(huán)節(jié)出問題就會引起嚴(yán)重連鎖反應(yīng)。

怎么才能做到良性循環(huán)？倪鵬飛認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)要從外源增長模式，轉(zhuǎn)向內(nèi)生發(fā)展模式；從原來高杠桿、高周轉(zhuǎn)以期房銷售為主模式，轉(zhuǎn)向以股權(quán)主導(dǎo)、低負(fù)債的現(xiàn)房銷售模式。“過去以資金為主線，有了資金蓋了房，不管是蓋還是沒蓋，然后就賣出去，錢回來再來下一輪，就積累了很多問題?！蹦啭i飛強(qiáng)調(diào)。

“行業(yè)出現(xiàn)的普遍問題是七個(gè)蓋要蓋十個(gè)瓶，根本蓋不過來，有的問題不是七個(gè)蓋，甚至是五個(gè)蓋或者是更少。”陳志補(bǔ)充道。

倪鵬飛認(rèn)為，期房銷售對開發(fā)商約束力特別小。開發(fā)商之所以大膽高周轉(zhuǎn)、高擴(kuò)張，就是因?yàn)橛蓄A(yù)售制度，“有點(diǎn)空手套白狼，沒有任何資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)壓力?！蹦啭i飛舉例，“某某企業(yè)出現(xiàn)爆雷了，他沒事，他自己好像是感覺都要躺平了，交給社會，交給政府了，交給銀行了?！?/P>

陳志補(bǔ)充稱，“三條紅線”就是讓企業(yè)回歸產(chǎn)品，從制度層面建立約束，讓企業(yè)不能過分。

肖金成表示，房地產(chǎn)商不能再延續(xù)高負(fù)債模式，對償債要有心理準(zhǔn)備。要華麗轉(zhuǎn)身，變成房地產(chǎn)應(yīng)用商。金融機(jī)構(gòu)也要為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定承擔(dān)一定責(zé)任，購房者也應(yīng)考慮斷供風(fēng)險(xiǎn)。銀行給房地產(chǎn)斷供以及購房者對銀行斷供，都會對房地產(chǎn)市場帶來很大沖擊。

房地產(chǎn)稅會帶來一定沖擊 稅率大概率不會太高

一些城市過分依賴于土地收入，房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是未來有效替代方案。在陳志看來，房地產(chǎn)稅不光是地方財(cái)政收入問題，更多的是共同富裕問題。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)什么時(shí)候落地？在肖金成看來，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)很可能2022年落地，也可能2023年或更晚一些，有些城市先推出，有些城市后推出，但最終一定會推出。

對于購房者和房產(chǎn)持有者來講，房地產(chǎn)稅會帶來一定沖擊。持有房子，要付房地產(chǎn)稅，沒有支付能力就要賣掉，會導(dǎo)致二手房市場不穩(wěn)。

至于稅率，肖金成認(rèn)為從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅不會太高，大概率是千分稅?？赡苁乔Х种⑶Х种暹@樣的比例，不會給持有人帶來太大壓力。

學(xué)區(qū)房問題源于基礎(chǔ)教育資源不均衡

學(xué)區(qū)房問題是房地產(chǎn)現(xiàn)有問題的集中表現(xiàn)，不僅僅是房價(jià)問題，更涉及到是孩子和人口素質(zhì)等問題。

肖金成認(rèn)為，學(xué)區(qū)房問題源于基礎(chǔ)教育資源不均衡，如果教師、校長是流動的，學(xué)區(qū)房很可能就不存在了。如果基礎(chǔ)教育資源實(shí)現(xiàn)均等化，就沒有必要花高價(jià)買學(xué)區(qū)房，“你買了學(xué)區(qū)房后，很可能優(yōu)秀老師到別的地方去了?！彼麖?qiáng)調(diào)。

倪鵬飛則表示，學(xué)區(qū)房問題不光存在于中國，美國硅谷也存在這樣的問題。解決辦法有兩點(diǎn)：解決學(xué)區(qū)房問題主要不在于房地產(chǎn)，而在于教育資源要均衡化；優(yōu)秀教育資源不能和住房直接簡單掛鉤。

倪鵬飛還透露，教育部正聯(lián)合住建部門從基礎(chǔ)制度層面著手來解決這個(gè)問題，今年上半年一些地方已經(jīng)開始落實(shí)。陳志舉例稱，北京推出的集團(tuán)校、教師校長輪崗等制度，就是讓基礎(chǔ)教育資源均衡。

未來房地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升層面還有巨大潛力

關(guān)于未來房價(jià)，倪鵬飛認(rèn)為從長期角度、國家發(fā)展以及居民承受能力等方面來看，高房價(jià)是不可長期持續(xù)的。他預(yù)計(jì)，如果2035、2050年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，房價(jià)收入比要回歸到1:3到1:6的合理區(qū)間。有可能是房價(jià)逐步下降，還有可能是收入較快速度上升。

趙暉認(rèn)為，今后房價(jià)會有明顯分化趨勢，人口流出地區(qū)和人口持續(xù)流入地區(qū)的分化會越來越明顯。大城市圈內(nèi)部也會存在分化，從中心到邊緣，房價(jià)坡度會比較大。

肖金成則表示，中國未來還有持續(xù)房地產(chǎn)需求。一方面留守兒童和婦女進(jìn)入城市，對房地產(chǎn)會有一定需求。新生代農(nóng)民工、二代農(nóng)民工在城市建立家庭，對房地產(chǎn)也會有很大的需求。具體到每一個(gè)城市，則是分化的。如果就業(yè)下降，產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展，很可能房地產(chǎn)市場就會萎縮。

倪鵬飛補(bǔ)充稱，未來房地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升層面還有巨大潛力。人口持續(xù)流入地區(qū)還有很大潛力，農(nóng)民工家屬進(jìn)城也是需求。質(zhì)量提升方面，房屋質(zhì)量、配套服務(wù)等方面可以發(fā)揮的空間還很大。

共同富裕背景下保障性住房數(shù)量和質(zhì)量要雙提升

共同富裕的話題下，房地產(chǎn)將扮演怎樣的角色？肖金成表示，共同富裕背景下收入提高了，要改善居住條件，會帶來更多買房和租房需求。中等收入群體增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會發(fā)生變化，對住房改善的需求就會變大。

倪鵬飛表示，富裕無外乎收入和資產(chǎn)，房地產(chǎn)在共同富裕方向上將會有很大的擔(dān)當(dāng)。房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)占比非常高，已經(jīng)達(dá)到70%-80%。同時(shí)，資產(chǎn)本身也能夠產(chǎn)生收入和流量。

從財(cái)稅角度講，對多套住房征收房地產(chǎn)稅，能夠起到調(diào)節(jié)收入作用。從支出角度看，要加大保障房力度特別是產(chǎn)權(quán)式保障房的力度，對中低收入居民、青年人口和新市民提供更多住房保障支持。

趙暉表示，房地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)共同富裕手段，要在居住水平上實(shí)現(xiàn)均等，保障性住房水平和質(zhì)量要提高。

陳志最后補(bǔ)充稱，共同富裕要先做大蛋糕，然后再分好蛋糕。房地產(chǎn)在共同富裕當(dāng)中扮演的角色和作用，是值得肯定的。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 長效機(jī)制 高杠桿