2021年中國房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整，上半年成交還在放量，下半年市場就持續(xù)轉(zhuǎn)冷，事后來看恒大暴雷成為一個(gè)分水嶺。

此背景下，中國百強(qiáng)房企2021年銷售額罕見負(fù)增長！

地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企權(quán)益口徑2021年合計(jì)銷售8.88萬億元，同比負(fù)增長6%，為2008年金融危機(jī)后首次。公布銷售目標(biāo)的房企總體完成率僅為88%，而此前五年均值在110%。

與公眾的感受一致，百強(qiáng)房企內(nèi)部正在大洗牌，份額快速向央企和地方國企開發(fā)商集中，前十名國資背景房企已占據(jù)六席。拿地金額來看，央國企2021年總新增貨值28281億元，占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個(gè)百分點(diǎn)至63%。民營企業(yè)新增拿地金額占比則降到37%，恒大集團(tuán)從6000億跌到256億，排名從第2跳水至61。

展望2022年，券商分析認(rèn)為行業(yè)仍將堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)，在貨幣政策邊際寬松、“保交房”等政策保障下，銷售總體將繼續(xù)平穩(wěn)下行，央企國企龍頭市場份額預(yù)計(jì)繼續(xù)上升。

百強(qiáng)房企罕見負(fù)增長6%

超八成未完成全年目標(biāo)

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)市場強(qiáng)、弱轉(zhuǎn)化，上半年成交顯著放量，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點(diǎn)三、四線城市房價(jià)出現(xiàn)普漲行情。下半年市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)至30%以上，這在歷史上實(shí)屬罕見。

2021年規(guī)模房企銷售增速也罕見出現(xiàn)負(fù)增長。

具體來看，2021年12月，前100強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額7729億元，單月業(yè)績同比降低38.1%，較11月環(huán)比增長34.8%。從累計(jì)業(yè)績來看，2021年全年百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績增速持續(xù)放緩，截至12月末累計(jì)銷售權(quán)益金額較2020年同比降低6%。

從克爾瑞數(shù)據(jù)看，負(fù)增長為2010年以來近11年首次，但中國基金報(bào)記者查閱國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上是2008年以來首次。2008年因全球金融危機(jī)波及，國內(nèi)商品房銷售額下滑超過20%，但2009年在“四萬億”計(jì)劃刺激下大幅增長超七成。

2021年，百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量也隨之明顯增加，達(dá)到近四成。

此背景下，2021年規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過去五年110%的平均水平。在披露年度業(yè)績目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至12月末有逾八成房企未完成全年業(yè)績目標(biāo)。

億翰智庫的分析認(rèn)為，市行情下行源自于兩個(gè)因素：一是行政性調(diào)控政策，如限購、限貸等政策不斷趨緊，按揭貸款額受限、放款期限延長等，購房者的合理住房需求釋放受到抑制；

二是房企暴雷事件的出現(xiàn)以及房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作推進(jìn)等，購房者擔(dān)心房企無法交房，或出于對房地產(chǎn)稅出臺的擔(dān)憂，預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，觀望情緒加重，購房消費(fèi)決策被抑制。

頭部房企大洗牌

2021年，百強(qiáng)房企在銷售整體下滑的背景下，內(nèi)部也呈現(xiàn)一定的分化，行業(yè)競爭加劇。其中，行業(yè)龍頭大洗牌，市場份額向央企和地方國企開發(fā)商集中的趨勢明顯。

權(quán)益口徑來看，2020年銷冠恒大銷售額從6690億元下滑至2021年的4184億元，下滑37.5%，恒大理財(cái)暴之后銷售就幾乎停滯，多個(gè)月份單月錄得0銷售。由于恒大衰落，碧桂園被動上升至全國第1，但實(shí)際上碧桂園2021年銷售金額比2020年下降了2.3%，錄得5571.8億元。

此外，融創(chuàng)中國從3886億減至3610億，排名從第4跌到第5。世茂集團(tuán)從2102億跌至1889億，跌破2000億關(guān)口，排名從第8跌到第11。新城控股(行情601155,診股)從1938億下滑至1723億，跌超10%，排名從第10跌至13。

幾個(gè)暴雷房企來看，富力地產(chǎn)排名從第18跌至26，陽光城(行情000671,診股)從第16跌到第20，佳兆業(yè)從第24跌至第28，中國奧園從第28跌至32。

相反，與大眾的感受一致：央企和地方國企開發(fā)商逆勢崛起。

保利發(fā)展(行情600048,診股)銷售額從2020年度3620億小幅增長3%至3716億，排名從第5升至第4，與萬科的差距縮小到只剩300億，后者2021年全年下滑近10%。華潤置地從前一年的1819億增長至2174億，排名從第12躥升至第8。金地集團(tuán)(行情600383,診股)從1500億增長到1775億，勁增近20%，排名從15提升到12。

地方國企開發(fā)商來看，廈門國資旗下建發(fā)房產(chǎn)上升勢頭最猛，從2020年的排名32快速升至19，躋身前20，銷售額從918億增長到1345億，輕松破千億，全行業(yè)下滑背景下增速竟高達(dá)47%。廣州國資背景的越秀地產(chǎn)，也從前一年的第33名升至24名，銷售額從888億增至1155億，增速也高達(dá)25%。

央國企新增拿地占比超六成

與銷售情況類似，新增拿地金額上，整體市場遇冷之下央國企也是迅速崛起。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截止到12月28日，全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%。與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮，全國土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。這樣的大背景下，2021年百強(qiáng)房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過50%，并創(chuàng)下近五年新低。

但是，從2020年及2021年1-12月的累計(jì)新增貨值TOP20的情況來看，2021年國央企總新增貨值28281億元，較2020年微降4.1%，占TOP20總貨值比例較2020年提升了19.3個(gè)百分點(diǎn)至63.0%。

具體來看，一方面中國鐵建(行情601186,診股)這類房開業(yè)務(wù)占比較小的央企在土地市場熱度較低的時(shí)候抓緊時(shí)機(jī)拿下了大量地塊，新增貨值同比上升達(dá)140%；另一方面萬科、保利、中海等這類企業(yè)投資計(jì)劃較為穩(wěn)定，增減幅度均較小。

民企方面總新增貨值16626億元，較2020年大幅下降56.2%，占TOP20總貨值的比例下降至37%，僅卓越、濱江及融信集團(tuán)同比有所上升，其余民營企業(yè)均收縮了投資力度，且降幅多高于25%。其中恒大的拿地金額更是從前一年的6000億直接跳水到256億，排名從第二跌至第61。

從1-12月房企累計(jì)新增貨值來看，碧桂園新增貨值達(dá)到4840.2億元，保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)累計(jì)新增貨值分別達(dá)到4485.3億元、4476億元，分別居前三。

億翰智庫認(rèn)為，央國企所占市場份額穩(wěn)定提升，原因有二：一是央國企的背景優(yōu)勢，即使在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，也不太可能存在融不到錢的情況；二是由于央國企發(fā)展風(fēng)格相對穩(wěn)健，財(cái)務(wù)杠桿率處于較為健康水平，特別是一些地方型國有企業(yè)曾經(jīng)發(fā)展保守，有較為充裕的加杠桿空間。

億翰智庫稱，央國企在投資拿地上表現(xiàn)積極，也預(yù)示著未來市場份額提升的確定性。

2022年預(yù)計(jì)銷售繼續(xù)下滑

券商建議關(guān)注穩(wěn)健房企

克爾瑞展望2022年表示：房地產(chǎn)市場難言樂觀，預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模或?qū)⑼认陆?%-10%。

受極高基數(shù)影響，上半年成交較難擺脫下降通道，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。下半年成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅將明顯收窄，甚至同比轉(zhuǎn)正。

企業(yè)層面，其認(rèn)為2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績預(yù)期將更為謹(jǐn)慎，但預(yù)計(jì)全年仍會有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長困境。投資方面，短期內(nèi)謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資力度修復(fù)仍需要3-6個(gè)月。融資方面，行業(yè)融資管控趨于常態(tài)化，短期內(nèi)企業(yè)償債壓力仍然較大。同時(shí)，新常態(tài)下規(guī)模房企整體經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營管控效率，防范風(fēng)險(xiǎn)、降本增效。

中信證券(行情600030,診股)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)近期發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，2022年預(yù)計(jì)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的意圖不變，按揭利率和貸款利率對房地產(chǎn)需求的決定性作用不變，從銷售到投資的復(fù)蘇鏈條不變，但政策的內(nèi)容或較之歷史有變化，行業(yè)的競爭格局有變化。

中信證券稱看好細(xì)分領(lǐng)域景氣度高，和開發(fā)企業(yè)盈利關(guān)聯(lián)性低，產(chǎn)品和綜合服務(wù)具備競爭力，品牌具備影響力，應(yīng)收款管理能力突出的產(chǎn)業(yè)鏈公司。其建議投資者對地產(chǎn)板塊保持適度樂觀，藍(lán)籌企業(yè)的估值仍具備吸引力，看好保利地產(chǎn)、萬科A(行情000002,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)(行情002244,診股)、龍湖集團(tuán)、華潤置地等公司。

山西證券(行情002500,診股)研報(bào)稱，2022年房企融資環(huán)境將有所改善，但在銷售下滑和銀行端開發(fā)貸款總體偏緊的背景下，企業(yè)資金仍將維持緊平衡；行業(yè)將繼續(xù)洗牌，央企和國企房企的資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢將繼續(xù)得到強(qiáng)化，市場份額將繼續(xù)提升；而民營房企受資金限制，市場份額將繼續(xù)下降。

其預(yù)期在堅(jiān)持“房住不炒”、貨幣政策邊際寬松、“保交房”等政策下，行業(yè)銷售總體將呈平穩(wěn)下行趨勢；企業(yè)資金緊張局面或有所緩解，行業(yè)集中度將繼續(xù)提升，央企國企龍頭市場份額預(yù)計(jì)繼續(xù)上升；龍頭企業(yè)估值將繼續(xù)修復(fù)，整體帶動行業(yè)估值回升。

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