罕見負(fù)增長!百強(qiáng)房企大洗牌,恒大這個(gè)指標(biāo)跌出前60!
2021年中國房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整,上半年成交還在放量,下半年市場就持續(xù)轉(zhuǎn)冷,事后來看恒大暴雷成為一個(gè)分水嶺。
此背景下,中國百強(qiáng)房企2021年銷售額罕見負(fù)增長!
地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示,百強(qiáng)房企權(quán)益口徑2021年合計(jì)銷售8.88萬億元,同比負(fù)增長6%,為2008年金融危機(jī)后首次。公布銷售目標(biāo)的房企總體完成率僅為88%,而此前五年均值在110%。
與公眾的感受一致,百強(qiáng)房企內(nèi)部正在大洗牌,份額快速向央企和地方國企開發(fā)商集中,前十名國資背景房企已占據(jù)六席。拿地金額來看,央國企2021年總新增貨值28281億元,占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個(gè)百分點(diǎn)至63%。民營企業(yè)新增拿地金額占比則降到37%,恒大集團(tuán)從6000億跌到256億,排名從第2跳水至61。
展望2022年,券商分析認(rèn)為行業(yè)仍將堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào),在貨幣政策邊際寬松、“保交房”等政策保障下,銷售總體將繼續(xù)平穩(wěn)下行,央企國企龍頭市場份額預(yù)計(jì)繼續(xù)上升。
百強(qiáng)房企罕見負(fù)增長6%
超八成未完成全年目標(biāo)
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,2021年房地產(chǎn)市場強(qiáng)、弱轉(zhuǎn)化,上半年成交顯著放量,百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高,熱點(diǎn)三、四線城市房價(jià)出現(xiàn)普漲行情。下半年市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷,百城成交面積持續(xù)下行,同比跌幅擴(kuò)至30%以上,這在歷史上實(shí)屬罕見。
2021年規(guī)模房企銷售增速也罕見出現(xiàn)負(fù)增長。
具體來看,2021年12月,前100強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額7729億元,單月業(yè)績同比降低38.1%,較11月環(huán)比增長34.8%。從累計(jì)業(yè)績來看,2021年全年百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績增速持續(xù)放緩,截至12月末累計(jì)銷售權(quán)益金額較2020年同比降低6%。
從克爾瑞數(shù)據(jù)看,負(fù)增長為2010年以來近11年首次,但中國基金報(bào)記者查閱國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),實(shí)際上是2008年以來首次。2008年因全球金融危機(jī)波及,國內(nèi)商品房銷售額下滑超過20%,但2009年在“四萬億”計(jì)劃刺激下大幅增長超七成。
2021年,百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量也隨之明顯增加,達(dá)到近四成。
此背景下,2021年規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期,規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不到90%,明顯低于過去五年110%的平均水平。在披露年度業(yè)績目標(biāo)的部分規(guī)模房企中,截至12月末有逾八成房企未完成全年業(yè)績目標(biāo)。
億翰智庫的分析認(rèn)為,市行情下行源自于兩個(gè)因素:一是行政性調(diào)控政策,如限購、限貸等政策不斷趨緊,按揭貸款額受限、放款期限延長等,購房者的合理住房需求釋放受到抑制;
二是房企暴雷事件的出現(xiàn)以及房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作推進(jìn)等,購房者擔(dān)心房企無法交房,或出于對房地產(chǎn)稅出臺的擔(dān)憂,預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變,觀望情緒加重,購房消費(fèi)決策被抑制。
頭部房企大洗牌
2021年,百強(qiáng)房企在銷售整體下滑的背景下,內(nèi)部也呈現(xiàn)一定的分化,行業(yè)競爭加劇。其中,行業(yè)龍頭大洗牌,市場份額向央企和地方國企開發(fā)商集中的趨勢明顯。
權(quán)益口徑來看,2020年銷冠恒大銷售額從6690億元下滑至2021年的4184億元,下滑37.5%,恒大理財(cái)暴之后銷售就幾乎停滯,多個(gè)月份單月錄得0銷售。由于恒大衰落,碧桂園被動上升至全國第1,但實(shí)際上碧桂園2021年銷售金額比2020年下降了2.3%,錄得5571.8億元。
此外,融創(chuàng)中國從3886億減至3610億,排名從第4跌到第5。世茂集團(tuán)從2102億跌至1889億,跌破2000億關(guān)口,排名從第8跌到第11。新城控股(行情601155,診股)從1938億下滑至1723億,跌超10%,排名從第10跌至13。
幾個(gè)暴雷房企來看,富力地產(chǎn)排名從第18跌至26,陽光城(行情000671,診股)從第16跌到第20,佳兆業(yè)從第24跌至第28,中國奧園從第28跌至32。
相反,與大眾的感受一致:央企和地方國企開發(fā)商逆勢崛起。
保利發(fā)展(行情600048,診股)銷售額從2020年度3620億小幅增長3%至3716億,排名從第5升至第4,與萬科的差距縮小到只剩300億,后者2021年全年下滑近10%。華潤置地從前一年的1819億增長至2174億,排名從第12躥升至第8。金地集團(tuán)(行情600383,診股)從1500億增長到1775億,勁增近20%,排名從15提升到12。
地方國企開發(fā)商來看,廈門國資旗下建發(fā)房產(chǎn)上升勢頭最猛,從2020年的排名32快速升至19,躋身前20,銷售額從918億增長到1345億,輕松破千億,全行業(yè)下滑背景下增速竟高達(dá)47%。廣州國資背景的越秀地產(chǎn),也從前一年的第33名升至24名,銷售額從888億增至1155億,增速也高達(dá)25%。
央國企新增拿地占比超六成
與銷售情況類似,新增拿地金額上,整體市場遇冷之下央國企也是迅速崛起。
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,截止到12月28日,全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米,較2020年同期下降了22%。與土地成交規(guī)模變動走勢一致,成交金額較去年同期也明顯收縮,全國土地總成交金額62494億元,同比去年同期下降了10%。這樣的大背景下,2021年百強(qiáng)房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25,較去年下降0.12,與2017年的高峰相比則降幅超過50%,并創(chuàng)下近五年新低。
但是,從2020年及2021年1-12月的累計(jì)新增貨值TOP20的情況來看,2021年國央企總新增貨值28281億元,較2020年微降4.1%,占TOP20總貨值比例較2020年提升了19.3個(gè)百分點(diǎn)至63.0%。
具體來看,一方面中國鐵建(行情601186,診股)這類房開業(yè)務(wù)占比較小的央企在土地市場熱度較低的時(shí)候抓緊時(shí)機(jī)拿下了大量地塊,新增貨值同比上升達(dá)140%;另一方面萬科、保利、中海等這類企業(yè)投資計(jì)劃較為穩(wěn)定,增減幅度均較小。
民企方面總新增貨值16626億元,較2020年大幅下降56.2%,占TOP20總貨值的比例下降至37%,僅卓越、濱江及融信集團(tuán)同比有所上升,其余民營企業(yè)均收縮了投資力度,且降幅多高于25%。其中恒大的拿地金額更是從前一年的6000億直接跳水到256億,排名從第二跌至第61。
從1-12月房企累計(jì)新增貨值來看,碧桂園新增貨值達(dá)到4840.2億元,保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)累計(jì)新增貨值分別達(dá)到4485.3億元、4476億元,分別居前三。
億翰智庫認(rèn)為,央國企所占市場份額穩(wěn)定提升,原因有二:一是央國企的背景優(yōu)勢,即使在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下,也不太可能存在融不到錢的情況;二是由于央國企發(fā)展風(fēng)格相對穩(wěn)健,財(cái)務(wù)杠桿率處于較為健康水平,特別是一些地方型國有企業(yè)曾經(jīng)發(fā)展保守,有較為充裕的加杠桿空間。
億翰智庫稱,央國企在投資拿地上表現(xiàn)積極,也預(yù)示著未來市場份額提升的確定性。
2022年預(yù)計(jì)銷售繼續(xù)下滑
券商建議關(guān)注穩(wěn)健房企
克爾瑞展望2022年表示:房地產(chǎn)市場難言樂觀,預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模或?qū)⑼认陆?%-10%。
受極高基數(shù)影響,上半年成交較難擺脫下降通道,同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。下半年成交有望企穩(wěn)回升,同比跌幅將明顯收窄,甚至同比轉(zhuǎn)正。
企業(yè)層面,其認(rèn)為2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績預(yù)期將更為謹(jǐn)慎,但預(yù)計(jì)全年仍會有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長困境。投資方面,短期內(nèi)謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn),投資力度修復(fù)仍需要3-6個(gè)月。融資方面,行業(yè)融資管控趨于常態(tài)化,短期內(nèi)企業(yè)償債壓力仍然較大。同時(shí),新常態(tài)下規(guī)模房企整體經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變,更好地平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營管控效率,防范風(fēng)險(xiǎn)、降本增效。
中信證券(行情600030,診股)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)近期發(fā)布研報(bào)認(rèn)為,2022年預(yù)計(jì)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的意圖不變,按揭利率和貸款利率對房地產(chǎn)需求的決定性作用不變,從銷售到投資的復(fù)蘇鏈條不變,但政策的內(nèi)容或較之歷史有變化,行業(yè)的競爭格局有變化。
中信證券稱看好細(xì)分領(lǐng)域景氣度高,和開發(fā)企業(yè)盈利關(guān)聯(lián)性低,產(chǎn)品和綜合服務(wù)具備競爭力,品牌具備影響力,應(yīng)收款管理能力突出的產(chǎn)業(yè)鏈公司。其建議投資者對地產(chǎn)板塊保持適度樂觀,藍(lán)籌企業(yè)的估值仍具備吸引力,看好保利地產(chǎn)、萬科A(行情000002,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)(行情002244,診股)、龍湖集團(tuán)、華潤置地等公司。
山西證券(行情002500,診股)研報(bào)稱,2022年房企融資環(huán)境將有所改善,但在銷售下滑和銀行端開發(fā)貸款總體偏緊的背景下,企業(yè)資金仍將維持緊平衡;行業(yè)將繼續(xù)洗牌,央企和國企房企的資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢將繼續(xù)得到強(qiáng)化,市場份額將繼續(xù)提升;而民營房企受資金限制,市場份額將繼續(xù)下降。
其預(yù)期在堅(jiān)持“房住不炒”、貨幣政策邊際寬松、“保交房”等政策下,行業(yè)銷售總體將呈平穩(wěn)下行趨勢;企業(yè)資金緊張局面或有所緩解,行業(yè)集中度將繼續(xù)提升,央企國企龍頭市場份額預(yù)計(jì)繼續(xù)上升;龍頭企業(yè)估值將繼續(xù)修復(fù),整體帶動行業(yè)估值回升。
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