華南城年關引入深圳國資 降負債路上鄭松興旁讓大股東
觀點網(wǎng)一個月前,華南城在中期業(yè)績會上分享了對復雜多變形勢所帶來的影響;一個月后,該公司引入了深圳國企應對不確定性。
根據(jù)12月31日早間公告,華南城控股有限公司已于12月30日與深圳特區(qū)建發(fā)集團訂立認購協(xié)議,特區(qū)建發(fā)集團有條件認購華南城33.5億股新股,每股作價0.57港元,交易所得款主要用于償還債務及一般公司用途。
于公告日期,華南城共計擁有80.92億股已發(fā)行股份,特區(qū)建發(fā)集團認購股份占華南城已發(fā)行股本約41.40%,以及經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認購股份擴大后的已發(fā)行總股本約29.28%。
華南城稱,認購事項完成后,特區(qū)建發(fā)集團將成為公司主要股東兼單一最大股東。這也意味著華南城將從一家民營企業(yè),搖身一變成為國企參股企業(yè)。
對此,華南城方面對觀點新媒體表示,公司沒有公告以外信息披露。
特區(qū)建發(fā)集團于2011年7月成立,并于2016年被深圳市政府進一步明確作為“基礎設施投資建設運營平臺”,主營業(yè)務包括基礎設施投資建設運營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設運營、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、區(qū)域經(jīng)濟合作、PPP項目實施等。
截至2021年12月,特區(qū)建發(fā)集團總資產(chǎn)980.21億元,凈資產(chǎn)429.19億元,下屬全資及控股企業(yè)20家(其中二類事業(yè)單位1家、合伙企業(yè)1家);參股企業(yè)5家,包括深圳太空科技有限公司、深圳市捷順科技實業(yè)股份有限公司等。
對于特區(qū)建發(fā)集團而言,此番入股華南城被外界視為一筆估值較低的交易。
從定價看,配發(fā)價0.57港元較12月16日創(chuàng)下的52周最低股價(0.47港元)有所上浮,并接近20日交易均價(0.56港元)。而目前華南城市盈率(TTM)僅有2.44倍,市凈率0.14倍,同時每股凈資產(chǎn)達5.22港元,處于嚴重破凈狀態(tài)。
換句話說,特區(qū)建發(fā)集團斥資19.095億港元參與配發(fā),便獲得了一家總資產(chǎn)約達1259.69億港元、凈資產(chǎn)422.77億港元綜合商貿(mào)物流企業(yè)的大股東身份。
更不消說,盡管近年來面臨經(jīng)營挑戰(zhàn),但華南城依舊手握一批商貿(mào)物流及商品交易中心項目。
截止到2021年9月底,該公司擁有深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶共8個華南城項目,總規(guī)劃建面8105.33萬平方米;其中已購土地規(guī)劃建面4318.05萬平方米,可售及運營中1046.37萬平方米,發(fā)展中656.69萬平方米。
除此以外,華南城上半年披露已正式啟動深圳華南城一期城市更新項目計劃,納入該計劃的地塊占地面積為43萬平米,預計更新完成后建筑面積超過250萬平米,能夠帶來超過1000億元的商業(yè)價值。
資產(chǎn)規(guī)模與交易作價的反差,凸顯出目前華南城面臨挑戰(zhàn)之嚴峻。
2016-2021財年,華南城總營業(yè)額由61.36億港元增至113.09億港元,毛利由29.59億港元增至49.44億港元,年復合增長率分別為13%、10.8%;歸母凈利潤則由35.37億港元降至24.15億港元,復合增長率-7.3%。
2021-2022上半財年,華南城合約銷售額減少13.0%至70.202億港元;收入減少13.2%至61.663億港元,其中持續(xù)性收入增加27.2%至16.831億港元;毛利率下降1.4個點至36.6%,歸母凈利潤6.567億港元略微上升。
11月底業(yè)績推介會上,華南城執(zhí)行董事兼集團運營總裁耿梅提及,上半財年公司經(jīng)歷了“嚴峻的經(jīng)濟形勢帶來的考驗”,包括境內(nèi)外融資環(huán)境繼續(xù)惡化,監(jiān)管持續(xù)加強,相關行業(yè)債務危機頻發(fā),以及公司運營跨境電商項目遭受國際貿(mào)易摩擦,鄭州等重點項目突遇百年大雨等所帶來的不利影響,致使整體項目運營難度加大。
華南城更受關注的是資產(chǎn)負債情況,上半財年公司凈負債與權益比例約63.9%,同比改善3個點,總負債成本由3月373億港元微減至366億港元,長短債比例為6:4。
這意味著華南城需償付的短債約達146億港元,而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金存款僅有95.995億港元,并不能覆蓋到期債務。此外,該公司還有備用銀行授信約181.851億港元。
按首席財務總監(jiān)陳茂昌的表態(tài),華南城計劃逐步減少對境外融資的依賴,為此前年公司已獲得銀行同意人民幣82億元長年期固定資產(chǎn)的抵押融資。即便如此,其總體融資渠道相比于其它房企仍受到限制。
12月15日,標普宣布下調(diào)華南城評級。該機構(gòu)指,2022年2月、6月和11月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項,總計9.7億美元,而華南城可能會依賴于資產(chǎn)處置和國內(nèi)銀行融資提高流動性,繼續(xù)從國內(nèi)獲得融資仍是關鍵所在。
如今,特區(qū)建發(fā)集團正式成為華南城單一大股東,或?qū)硇碌霓D(zhuǎn)折信號。
依靠國企背書及資源協(xié)同,華南城有望解決流動性問題并優(yōu)化負債成本。參考其他案例,綠城中國在中交入股后,2020年平均利息成本下降40個bp至4.9%。
新的大股東入局,同樣也會導致華南城潛在的話事權易主。在配股前,華南城主要由鄭松興持股28.5%,騰訊持股11.81%,鄭大報持股7.27%;配股后三方的持股分別降至20.16%、8.35%、5.19%。
其中,鄭松興曾于2016年10月計劃將所持華南城23.2%股份轉(zhuǎn)讓予中洲控股,作價最多40億港元,但由于遲遲無法獲得監(jiān)管機關批準選擇在半年后終止。當時市場評論指,鄭松興已經(jīng)對該平臺產(chǎn)生退意。
熟悉華南城的人士對觀點新媒體表示,華南城是鄭松興的核心資產(chǎn),企業(yè)也一直是他本人管理。但鄭氏當下顯然已難以扭轉(zhuǎn)頹勢,該人士指,華南城出現(xiàn)了人員流動,不少人已離開。
據(jù)媒體此前報道,鄭州華南城對員工進行原地休假、按當?shù)刈畹凸べY標準的60%支付生活費,放假時間達4個月。
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