觀點網(wǎng)一個月前，華南城在中期業(yè)績會上分享了對復雜多變形勢所帶來的影響；一個月后，該公司引入了深圳國企應對不確定性。

根據(jù)12月31日早間公告，華南城控股有限公司已于12月30日與深圳特區(qū)建發(fā)集團訂立認購協(xié)議，特區(qū)建發(fā)集團有條件認購華南城33.5億股新股，每股作價0.57港元，交易所得款主要用于償還債務及一般公司用途。

于公告日期，華南城共計擁有80.92億股已發(fā)行股份，特區(qū)建發(fā)集團認購股份占華南城已發(fā)行股本約41.40%，以及經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認購股份擴大后的已發(fā)行總股本約29.28%。

華南城稱，認購事項完成后，特區(qū)建發(fā)集團將成為公司主要股東兼單一最大股東。這也意味著華南城將從一家民營企業(yè)，搖身一變成為國企參股企業(yè)。

對此，華南城方面對觀點新媒體表示，公司沒有公告以外信息披露。

特區(qū)建發(fā)集團于2011年7月成立，并于2016年被深圳市政府進一步明確作為“基礎設施投資建設運營平臺”，主營業(yè)務包括基礎設施投資建設運營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設運營、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、區(qū)域經(jīng)濟合作、PPP項目實施等。

截至2021年12月，特區(qū)建發(fā)集團總資產(chǎn)980.21億元，凈資產(chǎn)429.19億元，下屬全資及控股企業(yè)20家（其中二類事業(yè)單位1家、合伙企業(yè)1家）；參股企業(yè)5家，包括深圳太空科技有限公司、深圳市捷順科技實業(yè)股份有限公司等。

對于特區(qū)建發(fā)集團而言，此番入股華南城被外界視為一筆估值較低的交易。

從定價看，配發(fā)價0.57港元較12月16日創(chuàng)下的52周最低股價（0.47港元）有所上浮，并接近20日交易均價（0.56港元）。而目前華南城市盈率(TTM)僅有2.44倍，市凈率0.14倍，同時每股凈資產(chǎn)達5.22港元，處于嚴重破凈狀態(tài)。

換句話說，特區(qū)建發(fā)集團斥資19.095億港元參與配發(fā)，便獲得了一家總資產(chǎn)約達1259.69億港元、凈資產(chǎn)422.77億港元綜合商貿(mào)物流企業(yè)的大股東身份。

更不消說，盡管近年來面臨經(jīng)營挑戰(zhàn)，但華南城依舊手握一批商貿(mào)物流及商品交易中心項目。

截止到2021年9月底，該公司擁有深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶共8個華南城項目，總規(guī)劃建面8105.33萬平方米；其中已購土地規(guī)劃建面4318.05萬平方米，可售及運營中1046.37萬平方米，發(fā)展中656.69萬平方米。

除此以外，華南城上半年披露已正式啟動深圳華南城一期城市更新項目計劃，納入該計劃的地塊占地面積為43萬平米，預計更新完成后建筑面積超過250萬平米，能夠帶來超過1000億元的商業(yè)價值。

資產(chǎn)規(guī)模與交易作價的反差，凸顯出目前華南城面臨挑戰(zhàn)之嚴峻。

2016-2021財年，華南城總營業(yè)額由61.36億港元增至113.09億港元，毛利由29.59億港元增至49.44億港元，年復合增長率分別為13%、10.8%；歸母凈利潤則由35.37億港元降至24.15億港元，復合增長率-7.3%。

2021-2022上半財年，華南城合約銷售額減少13.0%至70.202億港元；收入減少13.2%至61.663億港元，其中持續(xù)性收入增加27.2%至16.831億港元；毛利率下降1.4個點至36.6%，歸母凈利潤6.567億港元略微上升。

11月底業(yè)績推介會上，華南城執(zhí)行董事兼集團運營總裁耿梅提及，上半財年公司經(jīng)歷了“嚴峻的經(jīng)濟形勢帶來的考驗”，包括境內(nèi)外融資環(huán)境繼續(xù)惡化，監(jiān)管持續(xù)加強，相關行業(yè)債務危機頻發(fā)，以及公司運營跨境電商項目遭受國際貿(mào)易摩擦，鄭州等重點項目突遇百年大雨等所帶來的不利影響，致使整體項目運營難度加大。

華南城更受關注的是資產(chǎn)負債情況，上半財年公司凈負債與權益比例約63.9%，同比改善3個點，總負債成本由3月373億港元微減至366億港元，長短債比例為6:4。

這意味著華南城需償付的短債約達146億港元，而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金存款僅有95.995億港元，并不能覆蓋到期債務。此外，該公司還有備用銀行授信約181.851億港元。

按首席財務總監(jiān)陳茂昌的表態(tài)，華南城計劃逐步減少對境外融資的依賴，為此前年公司已獲得銀行同意人民幣82億元長年期固定資產(chǎn)的抵押融資。即便如此，其總體融資渠道相比于其它房企仍受到限制。

12月15日，標普宣布下調(diào)華南城評級。該機構(gòu)指，2022年2月、6月和11月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項，總計9.7億美元，而華南城可能會依賴于資產(chǎn)處置和國內(nèi)銀行融資提高流動性，繼續(xù)從國內(nèi)獲得融資仍是關鍵所在。

如今，特區(qū)建發(fā)集團正式成為華南城單一大股東，或?qū)硇碌霓D(zhuǎn)折信號。

依靠國企背書及資源協(xié)同，華南城有望解決流動性問題并優(yōu)化負債成本。參考其他案例，綠城中國在中交入股后，2020年平均利息成本下降40個bp至4.9%。

新的大股東入局，同樣也會導致華南城潛在的話事權易主。在配股前，華南城主要由鄭松興持股28.5%，騰訊持股11.81%，鄭大報持股7.27%；配股后三方的持股分別降至20.16%、8.35%、5.19%。

其中，鄭松興曾于2016年10月計劃將所持華南城23.2%股份轉(zhuǎn)讓予中洲控股，作價最多40億港元，但由于遲遲無法獲得監(jiān)管機關批準選擇在半年后終止。當時市場評論指，鄭松興已經(jīng)對該平臺產(chǎn)生退意。

熟悉華南城的人士對觀點新媒體表示，華南城是鄭松興的核心資產(chǎn)，企業(yè)也一直是他本人管理。但鄭氏當下顯然已難以扭轉(zhuǎn)頹勢，該人士指，華南城出現(xiàn)了人員流動，不少人已離開。

據(jù)媒體此前報道，鄭州華南城對員工進行原地休假、按當?shù)刈畹凸べY標準的60%支付生活費，放假時間達4個月。

關鍵詞： 華南城年關引入深圳國資 降負債路上鄭松興旁讓大股東