色婷婷综合在线,在线日韩欧美一区二区三区,欧美日韩中文字幕在线,一区国产视频,极品嫩模,h美女漫画网站,亚洲wuma

您的位置:首頁>基金 >

中交地產(chǎn)向母公司借款展期背后,三道紅線全踩 子公司曾拖欠契稅

2021-12-29 20:21:58    來源:證券市場紅周刊

紅周刊 記者 | 熊穎

近期,華夏幸福、陽光城、花樣年等多家債務(wù)承壓房企紛紛獲得債務(wù)展期,債務(wù)困境得到一定緩解。不過值得關(guān)注的是,一向被視為財務(wù)狀態(tài)更加安全、穩(wěn)健的國企、央企中,同樣也出現(xiàn)了債務(wù)展期的個例。

12月13日,作為央企的中交地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款進展的公告,公告提及,“我司及控股子公司向中交房地產(chǎn)集團有限公司(及其控股子公司)的部分借款進行展期”。地產(chǎn)集團持有中交地產(chǎn)53.32%的股份,是其母公司。

雖然在業(yè)內(nèi)人士看來,金融機構(gòu)借款展期基本上是因為還不上了,而母公司借款展期是公司的內(nèi)部決策,兩者在性質(zhì)上并不相同。不過仍有業(yè)內(nèi)人士指出,房企對向母公司借款展期情況進行披露,一定程度上還是反映出公司資金鏈比較吃緊。

近36億母公司借款展期兩年

業(yè)內(nèi)人士:公司或存資金鏈吃緊現(xiàn)象

2021年年初,中交地產(chǎn)曾審議通過《關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款額度的關(guān)聯(lián)交易議案》,同意中交地產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方中交房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“地產(chǎn)集團”)在2021年度內(nèi)借款額度(新簽借款合同)不超過100億元人民幣,借款年利率不超過10%。

而近期,中交地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款進展的公告,目前已使用向地產(chǎn)集團借款額度90.8億元。其中35.8億元為展期借款。

而具體而言,展期借款包含:中交地產(chǎn)向地產(chǎn)集團借款26.8億元展期兩年;控股子公司中交地產(chǎn)南京向地產(chǎn)集團借款3.5億元展期兩年;控股子公司重慶中房嘉潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向地產(chǎn)集團借款4.9億元展期2年;控股子公司重慶中交西南置業(yè)有限公司向地產(chǎn)集團借款6000萬元展期2年。

《紅周刊》記者梳理中交地產(chǎn)過往公告發(fā)現(xiàn),向大股東借款,是中交地產(chǎn)融資的主要渠道之一,不過以往似乎并未出現(xiàn)過借款展期的情況。12月23日,《紅周刊》記者以投資人身份致電中交地產(chǎn)證券事務(wù)代表咨詢,為何公司會出現(xiàn)向母公司借款展期的情況?公司證代回復(fù)表示,“這(展期)是我們向關(guān)聯(lián)方借款的一個正常行為,展期主要是為了優(yōu)化公司的債權(quán)、債務(wù)結(jié)構(gòu)。公司整體的資金情況正常,所有貸款也沒有出現(xiàn)逾期現(xiàn)象。公司今年的經(jīng)營雖然規(guī)模在擴張,但是我們還是非常注重資金方面的風(fēng)險?!?/p>

不過,值得關(guān)注的是,近期,華夏幸福、花樣年等多位債務(wù)承壓房企紛紛通過債務(wù)展期來紓緩債務(wù)壓力。多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示,一般來說,諸如華夏幸福等房企向金融機構(gòu)借款發(fā)生展期主要是因為已經(jīng)還不上了;而房企向母公司的借款出現(xiàn)展期,則更多是公司內(nèi)部的決策,項目公司還不了也沒辦法,這就是股東自己的事。

與此同時,也有業(yè)內(nèi)人士指出,房企對公司向母公司借款展期一事進行披露,一定程度上還是反映出公司資金鏈比較吃緊。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進也告訴《紅周刊》記者,此類行為說明公司還款的能力有限,也說明公司在經(jīng)營方面遇到了阻力或壓力。只是不同于金融機構(gòu)借款展期,如債權(quán)人不同意,則展期工作難以推進;向母公司借款的展期,則更容易和母公司協(xié)調(diào)。

旗下重慶公司

曾拖欠業(yè)主契稅、工人工資

《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),涉及借款展期的子公司中交西南置業(yè)有限公司此前曾有占用業(yè)主契稅的行為。

一位業(yè)主在重慶市“互聯(lián)網(wǎng)+督查”平臺陽光重慶反映,自己是中交中央公園C102地塊的業(yè)主,于今年8月5日簽訂買房合同,簽訂合同當天,開發(fā)商要求代收3%稅契,并拒絕業(yè)主自己上網(wǎng)繳納。9月底,業(yè)主拿到購房合同后發(fā)現(xiàn),完稅票據(jù)上注明8月22日已按1.5%完繳契稅,而開發(fā)商表示,多收取的另外1.5%稅契要等到11月底才予退回。

重慶兩江新區(qū)稅務(wù)局調(diào)查后回復(fù)上述業(yè)主,已經(jīng)要求中交西南置業(yè)有限公司加強同業(yè)主的溝通聯(lián)系,加快內(nèi)部審批流程,盡快退還應(yīng)退款項。

不過,《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn),雖然兩江新區(qū)稅務(wù)局已督促中交西南置業(yè)盡快退款,但在此之前,中交西南置業(yè)占用業(yè)主稅契的行為曾多次發(fā)生,自2020年以來,就有業(yè)主陸續(xù)在重慶問政平臺上投訴中交西南置業(yè)拖欠業(yè)主稅契的行為。

此外,《紅周刊》記者還發(fā)現(xiàn),中交地產(chǎn)旗下的重慶公司還存在拖欠工資的行為。今年10月,有網(wǎng)友在重慶陽光投訴,位于九龍坡區(qū)民盛路的中交西園雅集中交中梁山L15地塊項目存在拖欠工資行為。

除此之外,近期,中交西園雅集還遭到業(yè)主的集體投訴。多位業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上指出,中交西園雅集一期項目房屋質(zhì)量差,和銷售時所宣傳的洋房社區(qū)配套設(shè)施嚴重不相符,存在墻面開裂,門窗變形彎曲,甚至存在大門里面修廁所的不合理現(xiàn)象。

根據(jù)樂居房產(chǎn),中交西園雅集目前仍然在售,預(yù)計交房時間為2022年3月。雖然目前距離中交西園雅集的交房日期仍有3個月時間,但如在此期間整改不到位,后續(xù)還有可能出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)的風(fēng)險。

“三道紅線”全踩

2022年償債壓力較大

中交西南置業(yè)此前拖欠業(yè)主稅契的行為,或一定程度反映了公司的資金鏈壓力。而這也為后續(xù)的債務(wù)展期埋下伏筆。

值得一提的是,某頭部房企高層告訴《紅周刊》記者,股東借款除了是項目公司的主要資金來源之一以外,股東給項目公司的借款還具有一大優(yōu)點,那就是不會影響集團整體的負債率。

而根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,中交地產(chǎn)在2020年末、2021年中期、2021年第三季度末的剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率也較為穩(wěn)定,依次為83.39%、86.63%、83.68%。

不過,除剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率之外,“三道紅線”的另外兩道紅線則變動較大,如凈負債率,從2020年末的204.76%增至2021年第三季度末的265.08%;而現(xiàn)金短債比則從2020年末的1.43降至2021年第三季度末的0.985。

自2020年8月“三道紅線”政策出臺后,房企紛紛開啟降杠桿模式,不斷優(yōu)化紅線指標;而中交地產(chǎn)的三道紅線指標則明顯“惡化”,從原本的踩線兩條轉(zhuǎn)變成為三線全踩。根據(jù)“三道紅線”政策,房企的踩線情況將直接影響房企的融資能力,“三道紅線”全踩的中交地產(chǎn)有息負債規(guī)模將不得增加。

然而在其背后,中交地產(chǎn)的有息負債增長迅速,Wind數(shù)據(jù)顯示,2018年、2019年、2020年、2021年第三季度,公司帶息債務(wù)依次為109.77億元、132.07億元、379.33億元、614.20億元。

而根據(jù)2021年第三季度報,截至2021年9月底,因期內(nèi)一年內(nèi)到期的外部借款增加,中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負債為148.99億元,較上年末的58.19億元同比猛增156.07%。此外,同樣截至今年9月底,公司短期借款為19.28億元。中交地產(chǎn)將于一年內(nèi)到期的債務(wù)遠遠高出其在三季度的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額118.93億元,可以預(yù)見,在接下來的一年時間內(nèi),中交地產(chǎn)將面臨著不小的償債壓力。

為了緩解償債壓力,中交地產(chǎn)再度向母公司求助。近期,中交地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款額度的公告,2022年擬向地產(chǎn)集團新增借款額度不超過100億元,借款年利率不超過10%。

然而值得注意的是,中交地產(chǎn)的“造血能力”也在不斷下降。2018年后,中交地產(chǎn)的歸母凈利潤開始走“下坡路”,Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年、2020年、2021年前三季度,中交地產(chǎn)歸母凈利潤依次為5.43億元、3.47億元、0.02億元;依次同比下滑33.01%、35.92%、99.37%。而如果剔除中交地產(chǎn)在三季度報中所獲取的5.27億元非經(jīng)常性損益,僅依靠主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn),中交地產(chǎn)則將陷入虧損的尷尬境地。

(本文已刊發(fā)于12月25日《紅周刊》,文中提及個股僅為舉例分析,不做買賣建議。)

關(guān)鍵詞: 中交地產(chǎn)向母公司借款展期背后 三道紅線全踩 子公司曾拖

相關(guān)閱讀